TVA et Location Immobilière d'Habitation en France: Guide Complet

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur les loyers est un sujet complexe, notamment en matière de location immobilière d'habitation. En France, la location de biens immobiliers à usage d’habitation est généralement exonérée de TVA. Cependant, il existe des exceptions et des options pour les propriétaires bailleurs et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) qui méritent d'être explorées en détail.

Exonération de TVA pour les Locations d'Habitation

En général, les locations de logements nus à usage d'habitation sont systématiquement exonérées de TVA. Cela inclut les locations aux particuliers ainsi que les baux d’habitation classiques. La sous-location est également exonérée de TVA.

La location d'immeubles nus à usage d'habitation est toujours exonérée de TVA. De même, les locations de logements meublés ou garnis à usage d'habitation, qui ne constituent pas une prestation de services à caractère hôtelier, sont en général exonérées de TVA, sans possibilité d'option.

Ainsi, sont notamment exonérées les locations d'appartements ou de maisons meublées, de chambres d'étudiants et de logements meublés mis à la disposition de son personnel par une entreprise.

Exceptions et Cas Particuliers

Il existe des situations où la TVA s'applique aux locations d'habitation :

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

En cas de fourniture de prestations annexes à la location d'habitation (ménage, service de restauration, etc.), celles-ci sont soumises à la TVA.
Dans les cas des résidences séniors et des résidences services type appart-hôtel, la TVA est due d'office, il n'y a pas d'option à formuler.

Lorsque les prestations d'hébergement sont fournies dans le cadre du secteur hôtelier, elles sont soumises à la TVA à 10 % en France métropolitaine (2,1 % en Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion) si les conditions suivantes sont remplies :

Elles sont offertes pour 30 nuits maximum.
Elles comprennent les mises à disposition d'un local et au moins 3 des prestations suivantes :
- Fourniture du petit-déjeuner
- Fourniture du linge de maison
- Nettoyage régulier des locaux
- Réception des clients (même non personnalisée)

La location de logements meublés à usage résidentiel est également soumise à la TVA lorsqu'elle s'accompagne d'au moins 3 des prestations mentionnées ci-dessus.

Les prestations d'hébergement fournies dans un hôtel de tourisme classé ou dans un village de vacances classé ou agréé sont soumises à la TVA à 10 % en France métropolitaine (2,1 % en Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion). Les hôtels de tourisme et les villages de vacances sont classés selon un système d'étoiles géré par l'Agence touristique de la France (Atout France).

La fourniture de logement et de nourriture dans les établissements suivants est soumise à la TVA à 5,5 % en France métropolitaine (2,1 % en Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion) :

Maison de retraite
Établissement accueillant des personnes handicapées
Logement-foyer
Établissement de réadaptation, pré-orientation ou rééducation professionnelle
Établissement pour personnes en situation de détresse
Résidence hôtelière à vocation sociale (sous conditions)

Les prestations d'accompagnement dans la vie quotidienne aux personnes âgées ou en situation de handicap dispensées par ces établissements sont également soumises à la TVA à 5,5 % en France métropolitaine (2,1 % en Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion).

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

Il est important de noter que les prestations de services ou ventes de marchandises autres que celles mentionnées ci-dessus sont soumises à la TVA normale à 20 %.

TVA et SCI: Comment ça marche?

En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables:

Soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR).
Soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

L'assujettissement de la SCI à la TVA diffère selon l'usage qui est fait du bien. Trois cas sont donc à distinguer :

Location à usage professionnel: Si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche, si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA.
Location à usage d'habitation: Une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu.
Location à usage agricole: Une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception: si le bail est enregistré et que le loueur et assujettis à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.

À savoir : l'option pour la TVA peut se limiter à un bien en particulier.

Option pour la TVA sur les Loyers Professionnels

Les propriétaires bailleurs et les SCI peuvent opter pour la TVA sur les loyers commerciaux ou professionnels. L'intérêt majeur est de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même dans certains cas la TVA sur l'achat du bien immobilier !

Les locations de locaux nus à usage professionnel (comme la sous-location des mêmes locaux) sont exonérées de TVA en application de l’article 261 D, 2° du Code général des impôts (CGI), de sorte qu’elles n’ouvrent alors aucun droit à déduction sur la TVA afférente aux dépenses de l’immeuble. Pour accéder à ce droit à déduction, le bailleur peut exercer l’option prévue par l’article 260, 2° du CGI pour la taxation des loyers à la TVA.

Personnes pouvant exercer l’option: L’option peut être exercée par toute personne, physique ou morale de droit privé ou public, qu’elle soit propriétaire ou non de l’immeuble (locataire pour la taxation des sous-locations par exemple, crédit-bailleur, etc.). En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier a seul le pouvoir d’opter pour la taxation des loyers à la TVA. L’Administration admet aujourd’hui que l’option puisse être exercée avant même l’acquisition de la propriété ou de la jouissance de l’immeuble (au stade des avant-contrats ou même à la constitution d’une société ayant vocation à donner à bail un immeuble). Enfin, et depuis 2005, il est possible d’opter avant la conclusion d’un bail ou d’une promesse, sous réserve bien entendu des situations frauduleuses où la validité de l’option serait contestée par l’Administration.

Conditions relatives au preneur: L’article 260, 2° du CGI autorise l’exercice de l'option quelle que soit la qualité d'assujetti ou de non-assujetti du preneur au regard de la TVA, dès lors que celui-ci utilise les locaux loués pour les besoins de son activité. Un preneur non-assujetti peut toutefois s’opposer à l’option du bailleur, car elle doit, dans ce cas spécifique, résulter d'un accord. La loi subordonne en effet, en ce qui concerne les preneurs non-assujettis, l'exercice de l'option à la condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur. Cette disposition impose donc de prévoir une clause particulière dans le contrat de bail. Inversement, lorsque le preneur est un assujetti à la TVA, le bailleur peut opter librement, sans l’accord de son preneur. Il convient néanmoins de bien noter que cette règle fiscale ne confère pas au bailleur le pouvoir d’imposer au preneur le paiement d’un loyer majoré de la TVA. La détermination du montant du loyer est une question juridique qui renvoie aux stipulations du bail.

Immeubles ouvrant droit à l'option: Les locaux visés par l’option s'entendent de tous les bâtiments construits. En revanche, les chapes en béton destinées à recevoir des constructions, les murs non couverts et loués en l'état ne constituent pas des locaux susceptibles d’entrer dans le champ de l’option. L’option peut néanmoins être exercée pour les immeubles en cours de construction et non encore achevés. L'option couvre les immeubles donnés en location qui sont utilisés pour les besoins d'une activité économique ou administrative. Elle ne peut pas être exercée lorsque la location porte sur des locaux destinés à l'habitation, même lorsque le contrat porte également sur des locaux à usage professionnel. Dans ce cas, le périmètre de l’option est limité à la partie de l’immeuble qui n’est pas à usage d’habitation. En présence d’un bail unique, il faut alors procéder à une ventilation pour ne taxer à la TVA que la fraction des loyers se rapportant aux locaux à usage autre que l’habitation.

Modalités d’exercice de l’option

L'option doit impérativement faire l'objet d'une déclaration expresse et requiert donc un écrit adressé à l’administration fiscale. La mention de l’option dans le bail, le dépôt de déclarations de TVA et l'acquittement de la taxe ou le dépôt d'une demande de remboursement de crédit de taxe non imputable ne peuvent valoir option, cette dernière ne pouvant pas être tacite ou implicite. La régularisation du défaut d'option expresse est possible mais elle n’a pas de caractère rétroactif et emporte donc des conséquences dommageables sur les droits à déduction de la TVA du bailleur qui ne sont reconnus qu’à partir du moment où l’option exercée produit valablement ses effets.

L’option porte par défaut sur toutes les locations consenties sur les locaux éligibles de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, mais il est désormais possible d’en limiter la portée à condition de désigner de façon précise et non équivoque les seuls locaux (éligibles bien entendu) dont le bailleur entend taxer la location à la TVA.

Forme de l'option: L’option peut être exercée par lettre simple adressée (en recommandé AR pour des raisons de preuve évidentes) au service des impôts territorialement compétent, formalisant l'intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel et, le cas échéant, ceux des locaux éligibles au titre desquels le bailleur entend limiter la portée de son option.

Date d'effet de l'option: L’option prend en principe effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. Elle peut être exercée avant le début de l’activité locative effective, y compris en cours de construction de l’immeuble. Dans ce cas, sa date d’effet est celle du début de l’activité. Il est admis qu'une option produise ses effets sur les locaux non effectivement donnés en location par le bailleur mais dont il peut être établi, par des éléments objectifs, qu'il les offre à la location. Dans ce cas, il est recommandé de prêter attention à la constitution d’une preuve de cette offre, par exemple en conservant les mandats de recherches de locataires par exemple.

Le respect des conditions exigées pour présenter valablement une option pour la taxation de l’activité locative est déterminant pour pouvoir bénéficier de l’ensemble de ses effets et en particulier le droit de déduire la taxe grevant les dépenses supportées pour les besoins de cette activité.

Durée, dénonciation et interruption de l'option: Sauf intervention de l’un des événements suivants entraînant cessation d’activité, l’option couvre obligatoirement une période initiale de neuf années, dont celle au cours de laquelle elle a été exercée. Une fois passée cette période initiale, l’option se reconduit tacitement jusqu’à ce qu’elle soit dénoncée. Cette dénonciation peut alors intervenir à tout moment et doit faire l'objet d'une déclaration expresse.

Conséquences de l'option pour le bailleur

Une fois l’option valablement exercée, le bailleur est soumis à l'ensemble des obligations qui incombent aux redevables de la TVA. Il est corrélativement en droit d’exercer la déduction de la TVA grevant les dépenses afférentes à l’activité locative taxable dans les conditions de droit commun.

Lorsque l'immeuble ou l'ensemble immobilier, au titre duquel une option a été formulée, regroupe à la fois des locaux couverts et des locaux non couverts par l’option, l’administration fiscale estime que la TVA afférente à la construction ou à l'acquisition de l'immeuble est déductible à concurrence de la surface des locaux effectivement couverts par l'option.

Ces règles sont parfois complexes à mettre en œuvre et leur méconnaissance expose à des risques de rehaussements portant sur toute la TVA déduite par les bailleurs durant la période non couverte par la prescription de l’action en reprise de l’administration fiscale.

Facturation conforme : Les factures de loyers doivent mentionner la TVA applicable et respecter les règles fiscales.

Engagement de conservation du bien : Le bailleur doit s'engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans en régime de TVA.

La déduction de la TVA grevant l’acquisition et les frais de fonctionnement de l’immeuble affecté à une activité locative étant conditionnée à la taxation des loyers, il est essentiel de déterminer le régime d’imposition de la location et, le cas échéant, de prendre soin d’exercer les options requises pour assurer la détaxation des dépenses.

Pour des informations plus détaillées et un accompagnement personnalisé, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

Pourquoi les revenus locatifs sont ils soumis à TVA ?

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