TVA sur Marge et Lotissement Communal : Définition et Application

Le feuilleton de la TVA sur marge applicable à une cession de terrains à bâtir issus d’une division parcellaire de terrains bâtis connaît un nouvel épisode. Les ventes d’immeubles soumises à TVA relèvent d’une TVA qui peut être calculée soit sur le prix de cession, soit sur la marge, conformément aux règles issues de la réforme de la TVA immobilière de 2010.

Il s’agit d’un régime fiscal qui s’applique seulement à la différence entre le prix d’achat et de vente d’un bien ou d’une prestation de services. Contrairement aux règles de TVA, il est calculé sur la marge bénéficiaire du revendeur et non sur son chiffre d’affaires. Il se rapproche plus d’un impôt sur les bénéfices. En effet, il permet d’appliquer la taxe uniquement sur la plus-value qu’il a réalisée.

À titre de rappel, la TVA, elle, est une contribution qui ne touche pas le bénéfice, mais le chiffre d’affaires. En effet, elle concerne la totalité du prix de vente. La TVA sur marge ne s’applique pas au prix total de vente d’un bien.

Xavier de Labarrière est Expert-comptable spécialisé dans l’accompagnement des petites entreprises et entreprises à forte croissance. Xavier a accompagné plus de 3000 entrepreneurs dans la création et gestion de leur entreprise en tant qu’expert comptable.

Définition et Principes Fondamentaux de la TVA sur Marge

La TVA sur marge, en vigueur depuis 2007, est un régime particulier en comptabilité qui présente l’avantage de préserver la marge nette, comme son nom l’indique, en payant moins de TVA. Le dispositif impacte la rentabilité d’un projet. C’est pourquoi tout chef d’entreprise doit bien comprendre ses mécanismes fondamentaux et ses règles d’application.

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L’article 268 du Code général des impôts (CGI) prévoit un régime de TVA sur la marge réalisée par le cédant lorsque l’acquisition initiale réalisée par ce dernier n’a pas ouvert droit à déduction de TVA, applicable de plein droit pour les cessions de terrains à bâtir et sur option sur les cessions d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Cependant, le champ d’application de ce régime dérogatoire de la TVA sur marge comporte un certain nombre d’incertitudes. Et les cessions de terrains à bâtir concentrent un grand nombre de ces difficultés.

Ce sujet a donné lieu ces dernières années un grand nombre de prises de position divergentes. Le législateur, pour déterminer le périmètre afférent à chacun de ces deux modes de calcul, a opté pour un critère unique, relatif au régime fiscal appliqué lors de l’acquisition initiale des biens. L’administration fiscale, a, quant à elle, ajouté une condition pour l’application du régime de la TVA sur marge, en exigeant que la qualification juridique et physique des biens ne soit pas modifiée entre leur acquisition et leur revente.

Elle a donc affirmé à de nombreuses reprises que lorsque des parcelles bâties sont transformées, après démolition, en terrains à bâtir, la cession de ces terrains relève de la TVA établie sur le prix total de vente. (Rep. Min. L. de La Raudière, JOAN. du 30 août 2016, n° 94061 ; Rep. Min. O. Carré, JOAN. du 30 août 2016, n° 91143 ; Rep. Min. D. Bussereau, JOAN du 20 septembre 2016, n° 96679 ; Rep. Min. G. Savary, JOAN du 20 septembre 2016, n° 94538). Dans la mesure où la TVA sur marge est dérogatoire, l’administration fiscale a dans ce cadre précisé que le bien revendu doit être identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique.

Bercy a cependant assoupli sa position dans une réponse ministérielle de 2018 (Rep. Min. Vogel, JO Sénat du 17 mai 2018, n° 04171) en admettant par tolérance l’application du régime de la marge à la revente d’un bien acquis sans ouvrir droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots. Seul subsistait le critère d’identité juridique du bien. En 2019 (Rep. Min.

Dans cette affaire, le Conseil d’État conclut qu’en se fondant, pour juger que les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par la société auprès de leurs anciens propriétaires, sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procédaient avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 7 avril 2022, n° 20BX00181) a commis une erreur de droit.

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Le juge d’appel avait en effet prononcé la décharge de ces rappels d’impositions, faisant droit aux demandes de la société qui exerçant une activité de marchand de biens, a procédé au cours des années 2012, 2013 et 2014 à des cessions de terrains à bâtir issus de la division parcellaire de terrains bâtis qu’elle a placées, pour leur assujettissement à la TVA, sous le régime de la marge. Le Conseil d’État fait application dans cette affaire de la jurisprudence Promialp, relative aux opérations de densification réalisées par des marchands de biens ou des lotisseurs.

Avec cet arrêt, la haute juridiction s’est prononcée en faveur d’une condition d’identité entre l’acquisition et la revente du bien, confirmant ainsi la position de l’administration fiscale (CE, 27 mars 2020, n° 428234). Cet arrêt a d’autant plus surpris les commentateurs qu’en première instance et en appel, le juge administratif avait jugé à plusieurs reprises que l’appréciation du mode de calcul de la TVA doit dépendre de la seule condition fixée par la loi, indépendamment de tout changement potentiel de caractéristique du bien entre la date d’achat et celle de la revente.

Dans cette affaire, le juge d’appel avait validé l’application de la TVA sur la marge à la revente, considérant que la modification des caractéristiques physiques et de la qualification juridique du bien entre l’acquisition et la revente était sans incidence (CAA Lyon, 20 décembre 2018, n° 17LY03359). Pour le Conseil d’État, il résulte des dispositions de droit interne, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur.

Depuis, le Conseil d’État a plusieurs fois réaffirmé cette solution (v. En outre, cet arrêt est conforme à la jurisprudence de la CJUE (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion SAS, aff. Le juge communautaire s’est prononcé dans le cadre d’une question préjudicielle destinée à sécuriser l’interprétation du régime de la TVA sur marge applicable terrains, acquis non bâtis, ayant fait l’objet avant leur revente d’une division parcellaire et de travaux de viabilisation (CE, 25 juin 2020, n° 416727, Icade Promotion Logement).

Les profits de lotissement constituent une problématique à part en matière de fiscalité immobilière. La vente d’un terrain à bâtir par le lotisseur peut parfois bénéficier du régime de TVA sur marge. Consulter un avocat fiscaliste à Lyon permet de sécuriser le projet.

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En principe, la TVA frappe le prix de vente total du terrain. La vente d’un terrain à bâtir relève de la marge si l’acquisition du terrain à bâtir n’a pas ouvert droit à déduction. À défaut, l’opération est taxée sur le prix total. Autrement dit, le principe fixé par le droit fiscal est l’imposition sur le prix total.

Sauf cas exceptionnel, le lotisseur devra appliquer une TVA au taux de 20% sur chaque vente de lot au profit de particuliers ou autres professionnels, tels qu’un marchand de biens. L’application de la TVA sur le prix total aboutit parfois à l’échec d’une opération de lotissement.

Pour bénéficier de la TVA sur marge, une entreprise doit réunir quelques conditions. D’abord, il faut qu’elle ait la qualité d’assujetti-revendeur. Les opérations réalisées par l’entreprise doivent concerner également des objets d’occasion qui n’ont pas encore fait l’objet d’une réparation ou d’une autre intervention particulière. Il est également nécessaire qu’ils soient acquis auprès d’une personne non redevable de la taxe sur la valeur ajoutée.

La TVA sur marge est applicable dès que les biens en question sont achetés auprès d’un particulier ou d’un professionnel qui ne facture pas la taxe sur la valeur ajoutée. Il est possible pour l’acquéreur de l’appliquer lors de la vente. Cependant, des cas d’exclusion existent. Le régime permet aux revendeurs de pratiquer des prix plus compétitifs. Par ailleurs, il peut s’appliquer sur certaines opérations immobilières, telles que les ventes d’immeubles anciens ou de terrains à bâtir par des assujettis.

La déclaration de la TVA sur marge s’effectue tous les mois ou les trimestres pour les assujettis-revendeurs relevant du régime réel normal. Pour ceux soumis au régime réel simplifié, elle se fait tous les ans. Il est possible de passer d’un régime à l’autre tant que les seuils de chiffres d’affaires sont respectés. Il suffit d’envoyer une lettre d’option TVA au fisc. Précisons que lorsque l’on applique la TVA sur marge, il est nécessaire de tenir une comptabilité analytique pour pouvoir justifier des marges retenues lors d’un contrôle fiscal.

Le mode de calcul doit être indiqué clairement sur la facture. Au lieu de mentionner la TVA dans le document, il faudra faire apparaître de façon explicite l’application du régime de la marge, selon l’Article 297 A du Code général des impôts (CGI).

Le dispositif s’applique quand le marchand a acquis un bien (terrain d’un particulier par exemple) sans TVA, à condition que ce dernier corresponde au bien à revendre. En effet, il ne faut pas que celui-ci ait fait l’objet d’une rénovation. Une entreprise doit ainsi respecter entre autres cette condition pour pouvoir bénéficier de la TVA sur marge.

Comment Bénéficier de la TVA sur Marge ?

Outre la condition mentionnée précédemment (i.e. l’achat des parcelles auprès d’un particulier), il existe une autre exigence. Dans un arrêt du 27 mars 2020, le Conseil d’Etat a jugé que le régime de la marge ne s’applique pas à défaut d’identité de qualification juridique entre bien acquis et bien cédé. Dès lors, seuls les terrains à bâtir acquis précédemment comme tels bénéficient du régime de TVA sur la marge.

Le Conseil d’Etat a rappelé ce principe dans un arrêt du 1er juillet 2020. L’administration fiscale juge remplie cette condition d’identité de qualification juridique dans trois cas de figure.

Premièrement, lorsqu’il existe une division antérieurement à l’acte d’acquisition initial. Deuxièmement, lorsqu’il existe un document d’arpentage permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte. Enfin, lorsqu’il y a un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées.

Dans ces trois hypothèses, le lotisseur bénéficie de la TVA sur marge. Pour autant, des réponses attendues par la CJUE pourraient remettre en cause ces principes. Une grande insécurité juridique entoure donc aujourd’hui le régime de la TVA sur marge.

Une réponse ministérielle publiée le 1er février vient sécuriser le régime de la TVA sur marge des cessions de terrains à bâtir. Pour que la revente des terrains puisse bénéficier du régime de TVA sur la marge, une identité juridique doit exister entre le terrain acquis et le terrain vendu. Le terrain acquis et le terrain vendu doivent tout deux être qualifiés de «terrain à bâtir» au sens de la législation de l’Etat membre.

Le régime de marge ne requiert pas de condition d’identité «physique». Le régime de TVA sur marge n’est donc pas applicable aux opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application (par exemple en cas de vente du bien par un non-assujetti ou par un assujetti n’agissant pas en tant que tel), soit qu’elle s’en trouve exonérée, lorsque la TVA acquittée en amont par le vendeur initial n’a pas été incorporée dans le prix de vente.

Les commentaires de l’administration fiscale sont attendus avec intérêt, en raison du risque que cet arrêt puisse remettre en cause le régime de la TVA sur marge transposé en France à l’article 268 du Code Général des Impôts (« CGI ») et qu’il conduise à une taxation plus élevée sur le prix. En effet, la doctrine de l’administration fiscale actuellement en vigueur au « BOI-TVA-IMM-10-20-10 » est moins restrictive que la position de la CJUE.

Pour faire suite à l’arrêt de la CJUE dans l’affaire Icade Promotion, une question écrite a été déposée par M. Tant que la mise à jour de la doctrine administrative publiée au BOFIP n’est pas intervenue, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (« LPF »). La mise à jour de la doctrine fiscale n’aura pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours.

Calcul de la TVA sur Marge : Exemple Pratique

La méthode de globalisation consiste à effectuer le calcul de la marge totale HT, en tenant en compte de l’ensemble des opérations réalisées sur une certaine période. C’est la méthode d’imposition que l’assujetti-revendeur utilise le plus.

Comment doit-on appliquer la taxe sur la valeur ajoutée ? D’abord, il convient de rappeler que la TVA est un impôt indirect payé par les consommateurs. Les entreprises se chargent surtout de le collecter. Pour faire ressortir la TVA à partir du montant hors taxes, il est nécessaire de la multiplier par le taux de TVA.

Quel est l’impact de la taxe sur la valeur ajoutée sur le bénéfice de l’entreprise ? Comme l’entreprise ne fait que collecter la TVA, la taxe n’a pas d’impact direct sur son bénéfice. En effet, elle est neutre. En revanche, elle peut entraîner des décalages de trésorerie parce que les factures sont rarement payées immédiatement alors que le client déduit l’impôt même s’il n’a pas encore effectué le paiement.

Les champs d’application du régime sont strictement encadrés. Ce ne sont pas toutes les entreprises qui peuvent bénéficier du dispositif.

Voici un exemple simplifié du calcul de la TVA sur marge :

Calcul de la marge taxable :
Marge taxable = (Montant payé par le cessionnaire + Charges augmentatives - Prix d'achat) / ((100 + Taux de TVA) / 100)
Marge taxable = (130 + 0 - 100) / ((100 + 20) / 100) = 30 / 1.2 = 25 €

Calcul de la TVA :
TVA = Marge taxable * Taux de TVA = 25 * 0.2 = 5 €

Ce calcul démontre que la TVA est appliquée uniquement sur la marge bénéficiaire, ce qui peut représenter un avantage fiscal significatif dans certaines situations.

En conclusion, la TVA sur marge est un mécanisme complexe mais potentiellement avantageux pour les opérations de lotissement communal. Il est essentiel de bien comprendre les conditions d'application et les modalités de calcul pour optimiser la rentabilité de vos projets.

Vente d'un immeuble neuf

Définition d'un immeuble neuf

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

• les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
• les surélévations d’immeubles existants,
• les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
  • Soit la majorité des fondations ;
  • Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
  • Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
  • Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Cessions entre particuliers

Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Droits d‘enregistrement réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%). Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

Vente d'un immeuble ancien

Cessions entre particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles. c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°)

TVA sur option

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

Vente d'un terrain à bâtir

Définition d’un terrain à bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Les cessions entre particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les terrains vendus par un professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

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