Règles TVA et DMTO pour les travaux immobiliers intracommunautaires: production d’immeuble neuf et effets sur location, acquisition et déduction

La réalisation de travaux dont l’ampleur est telle que la loi les assimile à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I du CGI a des incidences très importantes: Au regard de la TVA : lorsque les travaux sont réalisés par un assujetti, ils ouvrent droit à déduction car, même si l’immeuble n’est pas destiné à la réalisation d’une activité taxable, son achèvement rendra exigible la taxation d’une livraison à soi-même, de sorte que toutes les dépenses de construction concourent nécessairement à une opération taxable qui rend déductible la taxe d’amont pendant la durée des travaux ; la vente de l’immeuble ayant fait l’objet de ces travaux sera obligatoirement taxée sur le prix total si elle est réalisée par un assujetti et qu’elle intervient dans les cinq années suivant l’achèvement des travaux ; de tels travaux ne sont pas éligibles aux taux réduits de 10 % et 5,5 % au titre de la rénovation de logements.

Aux regard des droits de mutation : la réalisation de ces travaux permet de respecter un engagement de construire pris dans l’acte d’acquisition en application de l’article 1594 0G A du CGI et donc, de bénéficier d’une taxation au seul droit fixe de 125 € ; la vente d’un immeuble neuf dans les cinq ans de l’achèvement est soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % lorsqu’elle est soumise à la TVA. Or, la loi assimile à une construction nouvelle les travaux de rénovation d’une ampleur telle qu’ils aboutissent à la livraison d’un immeuble neuf (CGI, art . 257 I, 2, 2°).

Définition et critères pour qualifier un immeuble comme « neuf » au regard de la TVA

Aux termes des dispositions de l’article 257 I 2, 2° du CGI, pour apprécier si des travaux aboutissent à la production d’un immeuble neuf au regard de la TVA, il convient de se demander s’ils consistent en une surélévation, ou s’ils rendent à l’état neuf :

1. soit la majorité des fondations ;
2. soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
3. soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
4. ou l’ensemble des éléments de second-œuvre suivants, dans une proportion d’au moins 2/3 chacun :

Les éléments de second-œuvre listés (dans une proportion d’au moins 2/3) incluent les planchers qui ne déterminent pas la résistance ou la rigidité, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. Ces critères 1° à 4° sont alternatifs: il suffit d’en remplir un pour que l’immeuble soit considéré comme neuf au regard de la TVA. En revanche, les critères de second-œuvre (« a » à « f ») sont cumulatifs et il est donc impératif de remettre à neuf tous les postes pour au moins 2/3 pour que ce critère soit rempli.

Si l’immeuble ne comporte pas l’un des lots de second-œuvre, l’Administration estime que la composante second-œuvre dans son ensemble n’est pas rendue à l’état neuf. Par dérogation, pour les droits de mutation à titre onéreux, lorsque l’immeuble ne comporte pas de planchers non porteurs et que tous les autres éléments du second œuvre sont remis à neuf dans une proportion supérieure aux 2/3, l’immeuble est considéré comme neuf à la condition que les travaux n’aient pas bénéficié du taux intermédiaire de la TVA.

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Par conséquent, l’appréciation de l’ampleur des travaux se fait globalement par rapport au bâtiment dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d’entretien et d’amélioration; l’appréciation peut être délicate, très factuelle et il est judicieux de sécuriser juridiquement l’opération en demandant à l’administration fiscale de se prononcer formellement en amont.

Appréciation de l’ampleur des travaux et implications fiscales

L’appréciation globale se fait par rapport au bâtiment pris dans son ensemble, y compris les éléments d’entretien et d’amélioration. Les conséquences en matière de TVA et DMTO de la réalisation de travaux sur les postes visés par ces dispositions doivent donc être prises en compte en amont des projets. Le cas des travaux dans le logement social et intermédiaire est traité dans une fiche dédiée.

Par ailleurs, la loi précise que les prestations de services sur biens immeubles, dans les relations internationales, relèvent en principe de la TVA du lieu du preneur; mais certaines prestations sur immeubles sont expressément visées et peuvent être imposables dans le pays où se situe l’immeuble.

Définition des prestations de services sur biens immeubles et localisation de la TVA

Selon le 2° de l’article 259 A du CGI, les prestations de services sur immeubles expressément visées concernent notamment :

• Les prestations d’experts et d’agents immobiliers;
• La fourniture de logements dans le secteur hôtelier ou dans des secteurs similaires;
• Les locations et les crédits-bails sur biens immeubles;
• Les prestations liées à la préparation ou la coordination de travaux immobiliers (architectes, géomètres, bureaux d’études);"
• Les prestations de nettoyage, gardiennage, sécurité et de gestion de propriété;
• Les services juridiques relatifs au transfert d’un titre de propriété immobilière;

Ces prestations sont précisées par l’administration (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-20-50-30, § 120 à 190). Les règles d’imposition des services rattachés à un immeuble indiquent que les prestations de services se rattachant à un bien immeuble sont taxables en France lorsque le bien est situé en France; de manière générale, la TVA applicable est celle du lieu où se situe l’immeuble.

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Exemples et mécanismes pratiques : si l’immeuble est en Allemagne, la facture peut être soumise à la TVA allemande et peut nécessiter une récupération via l’immatriculation TVA en Allemagne ou via une demande de remboursement « 8e directive » sur impots.gouv.fr, avec dépôt des factures dématérialisées. À l’inverse, une prestation réalisée sur un immeuble en France est soumise à TVA française, et l’autoliquidation peut intervenir lorsque le prestataire est établi hors de France ou lorsque les règles dérogatoires s’appliquent.

Cas particulier des prestations liées à l’immeuble et autoliquidation

Lorsque la prestation est rattachée à un immeuble et que le preneur est assujetti, la TVA est en principe due dans l’État du client; toutefois, pour les prestations liées à l’immeuble, la règle dérogatoire peut imposer la TVA dans le pays où se situe l’immeuble, même si le prestataire est établi ailleurs. Dans ce cadre, l’autoliquidation peut être déclenchée par le client lorsque le prestataire n’est pas établi dans le pays d’imposition et qu’il ne peut être identifié à titre de contribuable local.

Exemple pratique : une prestation de services sur un immeuble en France fournie par un prestataire établi en Belgique peut nécessiter que le client français autoliquide la TVA française sous certaines conditions, et que la facture mentionne “autoliquidation”. Le traitement comptable typique implique l’enregistrement des postes 615, 401, et les comptes TVA déductible intracommunautaire et TVA due intracommunautaire, selon les règles de facturation et de déduction.

Tableau récapitulatif des principaux régimes et implications

La TVA immobilière est l’un des domaines les plus litigieux du droit fiscal. La frontière entre immeuble neuf et ancien, livraison à soi-même et simple travaux, ou TVA sur prix total et TVA sur marge, détermine le régime applicable, l’assiette et la déductibilité. Il est souvent nécessaire de demander un avis formel à l’administration avant d’engager une rénovation majeure.

Règles d’imposition des services se rattachant à un immeuble et localisation selon l’État

Les prestations de services se rattachant à un bien immeuble sont taxables en France lorsque le bien est situé en France; ailleurs, les règles suivent le lieu d’imposition et peuvent prévoir des mécanismes d’autoliquidation ou de remboursement international selon l’accord UE/États tiers.

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