Exonération de la Plus-Value lors de la Vente de Votre Résidence Principale en France

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée sera exonérée de toute taxation. Peu importe la façon dont vous comptez utiliser l’argent obtenu lors de la vente ! Il suffit de pouvoir prouver, en cas de contrôle, qu’il s’agit bien de votre résidence principale. Comment cela fonctionne-t-il exactement ?

Définition de la Résidence Principale

Vous ne devez pas juste déclarer le logement en tant que résidence principale, il faut vraiment y habiter. Pour les services de l’État, une résidence principale est le lieu dans lequel vous habitez et percevez des revenus au 31 décembre. Dans le cas où vous possédez plusieurs biens, la résidence principale correspond au lieu de vie habituel. Il s’agit de l’endroit où sont centralisés les intérêts professionnels comme matériels d’un foyer. Il est impossible d’avoir deux résidences principales.

Si vous possédez deux biens immobiliers, vous devez ainsi bien réfléchir pour savoir lequel vous déclarez comme résidence principale : tout changement de lieu d’habitation doit être déclaré aux différents services de l’État pour être pris en compte dans le calcul des diverses impositions. Quelquefois, il sera nécessaire de justifier de l’utilisation réelle d’un bien immobilier (pour profiter de l’exonération de la taxe de la plus-value ou pour prouver que les avantages fiscaux qui vous ont été octroyés sont valides).

Pour prouver que votre logement est votre résidence principale, vous pouvez fournir plusieurs justificatifs, comme :

Des documents d’assurance ou des bulletins bancaires, mentionnant l’adresse de votre résidence principale ;
Des factures de fournisseur d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone fixe ou d’internet, pour prouver que la consommation correspond au temps passé dans le logement ;
D’autres documents, comme l’avis de taxe d’habitation ou votre contrat d’assurance habitation ;
Des attestations, signées du notaire, de voisins ou du maire de la commune.

En cas de fraude, l’administration fiscale pourra analyser vos consommations énergétiques pour vérifier qu’elles coïncident bien avec votre occupation des lieux. Si cela n’est pas le cas et qu’elle considère que le logement est votre résidence secondaire, alors vous serez imposable sur la plus-value réalisée lors de sa vente.

Comment vendre sa résidence secondaire sans payer (TROP) d'impôts ?

Exonération de la Plus-Value Immobilière

Vous êtes propriétaire et vous vendez le bien dans lequel vous avez habité ces dernières années ? Alors aucun impôt sur les plus-values immobilières ne vous sera demandé.

Si vous vendez votre résidence principale (et ses dépendances), vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée. L'article 150 U du Code général des impôts prévoit cette exonération parmi d'autres.

Ce premier cas est très fréquent et permet aux propriétaires de déménager en cas de mutation professionnelle et de s'agrandir plus facilement, sans incidence fiscale. En cas de séparation ou de divorce, si l'un des ex-conjoints occupait le logement jusqu'à la mise en vente, cela suffit à remplir la condition.

Dès lors, vous ne payez pas d’impôt lorsque vous revendez votre habitation principale plus chère que le prix d’achat. Pour que la plus-value soit exonérée, le logement doit constituer votre résidence principale « habituelle et effective ». Ainsi, l’utilisation temporaire d’une habitation, notamment juste avant sa vente, ne permet pas de bénéficier de cette exonération. De plus, il doit s’agir de votre résidence principale au jour de la vente.

En théorie du moins car, en pratique, l’administration fiscale tolère que vous ayez déjà quitté le logement pour vous installer dans la maison ou l’appartement que vous venez d’acheter.

En cas de doute, l’administration fiscale peut vous demander de prouver que le bien vendu était réellement votre résidence principale. Pour faire valoir vos droits, n’hésitez pas à présenter le plus grand nombre de justificatifs possibles : factures de téléphone, d’électricité, avis de taxe d’habitation, attestation d’assurance habitation, contrat de travail mentionnant l’adresse du bien vendu et - pourquoi pas - déclaration sur l’honneur de vos voisins.

L’exonération s’applique systématiquement, et ce, peu importe le nombre d’années de détention ou le montant de la plus-value réalisée.

Les conditions d’occupation de la résidence principale

Pour en bénéficier, il faut avoir occupé la résidence principale jusqu’au jour de sa mise en vente.

Si le vendeur n’occupe plus sa résidence principale au moment de la mise en vente, il doit l’avoir habitée au maximum un an auparavant. Cela peut arriver si le vendeur a déménagé avant de mettre en vente sa résidence principale, notamment. Mais, pour profiter de l’exonération de la plus-value sur sa résidence principale, il ne doit pas y avoir logé ses proches de manière gratuite.

Dans tous les cas, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt, peu importe la manière dont cette plus-value sera réemployée par la suite. Le vendeur ne sera donc pas tenu de réinvestir cette somme dans une résidence principale.

Si la revente d’une résidence principale fait l’objet d’une exonération de la taxe sur les plus-values immobilières, cela ne signifie pas pour autant que ce type de transaction est totalement exonéré.

Les Dépendances de la Résidence Principale

Il arrive régulièrement qu’une maison possède une chambre de service, des places de stationnement, des caves ou un terrain. Toutes ces dépendances sont alors dites immédiates et nécessaires et bénéficient ainsi de l’exonération. Attention toutefois, ces dépendances doivent se trouver à proximité de la résidence principale. Il n’est donc pas question ici d’une place de parking à l’autre bout de la ville ou d’une cave située dans l’immeuble voisin. En revanche, un garage à moins d’un kilomètre constitue une dépendance immédiate.

À noter que les « dépendances immédiates et nécessaires » sont également exonérées lorsqu’elles sont vendues en même temps que la résidence principale.

L’exonération de la plus-value des résidences principales s’applique aussi à leurs dépendances immédiates, lorsqu’elles sont cédées en même temps que la résidence principale. Ainsi, elles doivent constituer une unité indissociable de la résidence principale.

Les dépendances concernées peuvent être :

Une cour ;
Un passage ;
Une cave ;
Un garage ;
Un jardin privé ;
Une chambre de bonne (à condition qu’elle soit située dans le même immeuble).

Un terrain entourant la résidence principale pourra également être considéré comme une dépendance nécessaire et immédiate.

Sont aussi considérées comme des dépendances les places de parking, à condition qu’elles se situent à un kilomètre de l’habitation au maximum. Lorsque la dépendance est située au-delà d’un kilomètre de la résidence principale, elle ne pourra pas bénéficier de cette exonération.

Pour que l’exonération des dépendances soit effective, il faut qu’elles soient cédées en même temps que la résidence principale. En revanche, le vendeur pourra céder les lots à différents acheteurs. Par exemple, il pourra vendre sa maison à un premier acquéreur, et le terrain jouxtant sa résidence à un autre.

Vente Après Déménagement

Il est possible de profiter de l’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de déménagement. Toutefois, certaines règles sont à respecter. En effet, le propriétaire doit avoir mis en vente le logement avant son départ. Il bénéficie alors d’un délai d’un an pour concrétiser la vente de son bien immobilier. Bien entendu, la maison ou l’appartement ne doivent pas être loués durant toute la période de la transaction ni servir à loger des proches de manière gratuite.

Par ailleurs, l’administration fiscale se réserve le droit de demander des preuves que ledit logement n’est pas utilisé comme résidence secondaire et que toutes les démarches de vente ont été menées correctement.

Il faudra alors prouver que des agences immobilières ont été contactées et que des annonces ont été publiées. Il faut noter que le contexte peut influencer et retarder la vente d’un bien. Les services de l’État, sur présentation de justificatifs, peuvent se montrer compréhensifs.

Logement en Cours de Construction

Un logement en cours de construction peut être exonéré sous certaines conditions. Les futurs propriétaires doivent alors se trouver dans l’un des cas suivants :

Les époux divorcent ;
Séparation des partenaires de Pacs ;
Mutation professionnelle ;
Invalidité du vendeur, du partenaire, du concubin ;
Décès du vendeur, du partenaire, du concubin.

Les propriétaires doivent également prouver que le bien en construction est destiné à servir de résidence principale et qu’ils ne sont pas propriétaires de leur domicile actuel.

Dans tous les cas, l’administration fiscale peut vous demander des justificatifs de divorce, de Pacs rompu ou de concubinage. Si la mort de l’un ou l’autre futur propriétaire intervient, les services de l’État demandent alors un acte de décès.

Calcul de la Plus-Value Immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants :

Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger. L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

Autres Exonérations d'Impôt sur les Plus-Values Immobilières

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

Caractéristiques du bien cédé
Situation du vendeur
Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Vous touchez une pension de vieillesse : Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) : Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées : Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple). Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés : Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple). Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous êtes non résident en France : La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale. Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes : La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France; Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente. Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes : Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France; Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans; La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France. Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable. Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Abattement pour Durée de détention

La réduction de la fiscalité est liée à la durée de la détention du bien immobilier. Une année de détention se décompte en année pleine.

Tableau - Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention	Taux d'abattement par année de détention	Assiette pour l'impôt sur le revenu
Jusqu'à 5 années	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €. Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
1,6 % pour la 22e année
9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Le Rôle du Notaire

Pour rappel, c’est le notaire qui a pour mission de calculer la somme de la plus-value, mais aussi de déclarer et de régler l’impôt auprès de l’État. Le montant de l’impôt est déduit du prix de vente et reversé directement à l’administration fiscale.

Lorsque la plus-value est imposable, le vendeur doit, quant à lui, reporter le montant sur sa déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-C. Dans le cadre d’une résidence principale, le vendeur ne sera pas imposable sur sa plus-value. Il n’aura donc pas à faire ces démarches.

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