Achat d'Appartement avec TVA à 5.5%: Conditions et Avantages

Vous souhaitez acheter un appartement neuf ? Sachez que dans certains cas, vous pouvez profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Ce dispositif est un atout majeur pour faciliter l'accession à la propriété, particulièrement dans certaines zones géographiques.

Qu'est-ce que la TVA à 5.5% et où s'applique-t-elle?

Un taux de TVA réduit à 5,5 % s’applique lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf au sein d’une zone dite « zone ANRU » (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Ces zones sont situées en territoire urbain et sont caractérisées par un nombre minimal d'habitants et un écart de développement économique et social apprécié par un critère de revenu des habitants.

Les programmes neufs bénéficiant de cette TVA réduite sont situés dans les quartiers régis par l'Agence Nationale en Rénovation Urbaine, les zones ANRU et depuis 2015, dans près de 1 500 QPV, quartiers prioritaires de la ville et jusqu'à 500 mètres autour pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2017. Ciblant uniquement les seules zones dites ANRU, cette TVA réduite est étendue depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones.

Pour encourager l’accession à la propriété autour des quartiers en renouvellement, le gouvernement accorde un abattement de TVA, avec un taux à 5,5% au lieu de 20% habituellement. La TVA à prix réduit vise à faciliter l’accession à la propriétaire des ménages modestes et à renforcer l’attractivité des quartiers prioritaires de la ville. Vous pouvez en effet y acquérir un logement à un prix de vente inférieur à celui du marché, à qualité pourtant égale.

En cas de doute, et afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs ont la possibilité d’interroger les services des impôts territorialement compétents.

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Acheter un logement neuf en TVA réduite

Les conditions de localisation du bien

Pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, le bien doit être situé :

Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
À 300 mètres de la limite d’un QPV.
Dans un ensemble immobilier situé intégralement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite.
En zone ANRU.

Conditions d'éligibilité à la TVA réduite

Pour être éligibles au taux réduit de TVA, les immeubles doivent être acquis par des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain montant (correspondant aux plafonds de ressources du PLS - prêt locatif social - majorés de 11%). Cette condition doit être respectée pendant un délai de dix ans.

Par ailleurs, la TVA 5.5 dans le neuf est un avantage destiné à ceux qui souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale. L’acquéreur doit occuper le logement acheté durant 10 ans en tant que résidence principale.

La TVA à 5,5% est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale. La réduction de TVA est entièrement acquise après dix ans de propriété et d’occupation. Si vous mettez en location ou que vous revendez votre bien avant cette durée, vous pouvez être amené à rembourser une partie de la réduction de TVA obtenue (10% par année non complétée).

En revanche, la nature du logement importe moins. Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans. Il peut s'agir :

soit d'une construction nouvelle ;
soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Les conditions de ressources de l’acquéreur

Pour obtenir la TVA à taux réduit sur un achat neuf, vous devez respecter un plafond de ressources, qui correspond à ceux du prêt locatif social majoré de 11 %. Son montant varie en fonction du lieu de situation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Il vous faut vous reporter à votre revenu fiscal de référence en N-2, soit en 2023 pour un achat en 2025. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023.

Plafonds de ressources ANRU 2025

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2023 pour une signature en 2025.

Dans les zones ANRU, le plafond est par exemple de 38 509€ pour une personne seule vivant à Paris ou dans une commune limitrophe et de 33 479€ dans les autres régions françaises.

Catégorie de ménages	Paris et communes limitrophes	Reste IDF	Autres régions
1	38 509 €	38 509 €	33 479 €
2	57 554 €	57 554 €	44 710 €
3	75 446 €	69 183 €	53 765 €
4	90 078 €	82 870 €	64 909 €
5	107 173 €	98 101 €	76 356 €
6	120 599 €	110 395 €	86 055 €
Par personne supplémentaire	13 439 €	12 300 €	9 599 €

Comment demander la TVA 5,5% en achat neuf ?

Vous devez remplir les conditions de la TVA à 5,5 % pour l’achat d’un bien neuf au plus tard au jour de la signature du contrat de vente ou de construction. Par ailleurs, vous devez attester sur l’honneur dans ce même contrat que vous utiliserez le logement à titre de résidence principale.

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Enfin, une fois que vous serez en possession du logement, vous devrez remplir la déclaration sur l’usage des biens immobiliers. Rendez vous sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, à la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Vous indiquerez être propriétaire du logement, qui vous sert de résidence principale.

Aides financières cumulables avec la TVA à 5,5%

La TVA réduite est cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ. Si vous êtes éligible à un appartement neuf en TVA réduite, vous devez aussi pouvoir profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Il s'agit du principal dispositif de soutien à l'accession à la propriété. Il est destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours de deux dernières années.

Acheter un logement neuf en TVA réduite est aussi cumulable avec le Prêt Accession d'Action Logement, ex- 1% Logement, pour les salariés des entreprises de plus de 10 personnes. Ce sont les cotisations patronales à la Caisse Interprofessionnelle du Logement, CIL, qui permettent d'octroyer des prêts immobiliers à taux avantageux.

Autre dispositif cumulable avec la TVA réduite à 5,5 % : le Prêt PAS pour Prêt Accession Sociale. Ce prêt est à destination des ménages modestes, donc sous conditions de ressources.

Revente anticipée et Location

En cas de revente anticipée dans les 10 premières années d'occupation, l'acquéreur devra rembourser une part de TVA réduite, soit 1/10ème par année de détention à compter de la 1ère année d'acquisition. Les mêmes conditions précédentes s'appliquent si vous souhaitez louer un appartement acheté en TVA réduite.

En effet, le taux de TVA réduit ne sera pas remis en question dans les cas suivants si vous décidez de mettre en location ce bien dans le cas d'un décès ou d'invalidité d'un membre du ménage ou du décès d'un descendant, d'une mobilité professionnelle au-delà de 70 km, d'une période de chômage supérieure à douze mois.

Mariage ou signature de PCAS, divorce, rupture de pacs ou naissance d'un enfant sont aussi des conditions qui permettent de louer un logement acheté en TVA réduite sans remboursement d'une quote-part.

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