Achat appartement Montpellier : TVA réduite à 5,5 % — conditions et avantages

En 2025, l’achat d’un bien immobilier neuf représente un investissement conséquent. Cependant, peu de particuliers sont au courant qu’ils peuvent, sous conditions, bénéficier d’une TVA réduite équivalente à 5,5 % au lieu de 20 % ! Ce dispositif fiscal peut pourtant vous faire économiser plusieurs milliers d’euros sur le prix final de votre bien. Découvrez comment en bénéficier pour un achat d’appartement à Montpellier (34000) et quelles sont les conditions à respecter.

Qu’est-ce que la TVA réduite à 5,5 % pour l’immobilier neuf ?

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt que vous payez lorsque vous achetez un bien ou un service. En France, le taux standard sur l'immobilier est de 20% mais certains programmes immobiliers neufs peuvent bénéficier d'un taux réduit à 5,5%. Un dispositif mis en place pour l’achat d'une résidence principale dans certaines zones définies.

Depuis 2014, il est possible d’acheter un logement neuf tout en bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % habituellement. Cette réduction peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie. Avec celle-ci, vous ne récupérez pas une somme plus tard. Vous payez moins cher dès l’achat. Ce mécanisme s’applique directement au prix de vente, ce qui allège donc le financement global de l’opération.

Zones géographiques éligibles : ANRU, QPV et périmètre élargi

Le logement doit se trouver dans une « zone ANRU » ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou dans un rayon de 300 mètres autour de ces zones. Ciblant uniquement les seules zones dites ANRU, cette TVA réduite est étendue depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones. Seuls les logements construits dans les quartiers ANRU et QPV sont éligibles à la TVA réduite.

Soit dans les « anciens quartiers prioritaires » de la ville, qui s’entendent des quartiers qui, cumulativement, (i) répondaient à la définition des QPV au 31 décembre 2023, (ii) font l’objet d’une convention de renouvellement urbain conclue au plus tard le 31 décembre 2023. La première condition pour bénéficier de la TVA réduite est d’acheter un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) destiné à devenir votre résidence principale pendant au moins dix ans.

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Conditions liées à l’acquéreur et à l’usage du logement

Le logement doit être acheté pour l’occuper à titre de résidence principale. Il ne peut pas s’agir d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.
L’acquéreur doit s’engager à habiter le logement pendant au moins 10 ans en tant que résidence principale. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.
Le logement neuf doit aussi être occupé huit mois par an, au minimum. Cette contrainte est assouplie par quelques exceptions : obligation d’effectuer des déplacements professionnels, raisons de santé, cas de force majeur pour l’un des membres du foyer.
Les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain montant. Les plafonds sont définis par l’État et évoluent légèrement chaque année, au 1er janvier.

Plafonds de ressources - principe et exemples

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2023 pour une signature en 2025.

Pour 2025, le revenu fiscal de référence d’une personne seule doit être au maximum de 38 509 € en Ile-de-France et de 33 479 € dans les autres régions. Pour un couple sans personne à charge, le plafond est fixé à 57 554 € en Ile-de-France et à 44 710 € dans les autres régions. Une famille de quatre personnes devra justifier de revenus inférieurs ou égaux à 82 870 € en Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes) et 64 909 € dans les autres régions.

Plafonds de prix du bien

Le dernier critère pour profiter de la TVA à 5,5 % concerne le prix de vente du bien, qui est lui aussi plafonné selon les régions. En France, il existe en effet des zones (A bis, A, B1, B2 et C), déterminées selon le niveau de tension du marché immobilier. Pour accéder à la TVA réduite en 2025, le prix HT au m² en zone A bis doit être au maximum de 6 170 €, 4 675 € en zone A, 3 744 € en zone B1, 3 269 € en zone B2, 2 857 € en zone C.

Avantages concrets pour l’acheteur

Le gain est instantané et conséquent. Si nous prenons l’exemple d’un appartement vendu à 200 000 € hors taxe, avec la TVA classique à 20 %, le prix final grimpe à 240 000 €. En bénéficiant du taux réduit à 5,5 %, le prix TTC tombe donc à environ 211 000 €, représentant un gain immédiat d’environ 29 000 € à l’achat.

Les frais de notaire, calculés sur le prix TTC, seront eux aussi allégés. Le financement global est quant à lui réduit, ce qui diminue d’autant le montant du prêt et les mensualités. Vous pouvez donc potentiellement cumuler cette aide avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro), sous certaines conditions.

Cumul avec d’autres aides

Il est possible de cumuler cette aide avec d’autres, sous certaines conditions. Le cumul le plus fréquent est celui de la TVA réduite avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ). En combinant ces deux aides, vous réduisez à la fois le prix d’achat (grâce à la TVA réduite) et le coût de votre crédit (grâce au PTZ à 0 % d’intérêt). Cela rend votre projet plus accessible, avec des mensualités plus faibles.

Par ailleurs, il est parfois possible de cumuler la TVA réduite avec d'autres avantages lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à être votre résidence principale. En effet, des prêts ou des subventions spécifiques proposés par les collectivités locales peuvent être compatibles avec la TVA réduite, sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité.

Règles en cas de revente anticipée

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans. Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt.

Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

Un changement de situation comme une mutation professionnelle à plus de 70 km du logement, la délivrance d’une carte d’invalidité, une période de chômage de plus de 12 mois, un divorce, ou le décès du coacquéreur, sont des motifs qui vous exonèrent du remboursement de la TVA en cas de revente du logement avant 15 ans.

Pourquoi ce dispositif est encore méconnu et comment s’y retrouver ?

Malgré l’efficacité de la TVA réduite, elle reste peu utilisée. Elle souffre d’un manque de communication et d’une certaine complexité. Les promoteurs qui l’intègrent clairement dans leur argumentaire sont rares, et les banques ne l’évoquent pas systématiquement lors de l’étude de financement. Les zones concernées sont spécifiques, et pas toujours bien identifiées. Les démarches administratives peuvent être décourageantes sans accompagnement.

Pour les raisons évoquées à l’instant, nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par un professionnel, afin qu’il puisse vous orienter vers les biens adaptés et vérifier votre éligibilité dès le départ. Si vous trouvez le bien immobilier neuf que vous cherchez, contactez un conseiller CSF Patrimoine qui vous guidera dans ce choix. Que ça soit pour calculer votre capacité d’emprunt ou bien monter votre dossier. Votre conseiller CRÉSERFI sera là pour vous guider pas à pas.

Comprendre la TVA en 5 MINUTES ! ⏱

Exemples et opportunités : autour de Montpellier

Il existe aujourd’hui un moyen de diminuer le coût de votre résidence principale : acheter un programme immobilier neuf en TVA réduite à Montpellier (34000). Si vous achetez dans les quartiers éligibles, vous pouvez peut-être profiter d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. La TVA réduite est accordée sous conditions de ressources et en fonction du prix du logement, si vous achetez dans les quartiers éligibles.

Il est donc tout à fait possible d’acheter un logement neuf avec TVA réduite dans un quartier en pleine évolution, susceptible de prendre de la valeur dans les années à venir. Ainsi, vous réalisez non seulement une bonne affaire à l'achat, mais également un investissement stratégique pour l'avenir.

Points pratiques à vérifier avant l’achat

Vérifier que le bien se situe bien dans une zone ANRU, QPV ou dans le périmètre de 300 mètres autour de ces zones ; le détail des périmètres géographiques concernés et des villes éligibles est indiqué sur le site SIG Ville (Système d’information géographique de la politique de la ville).
Contrôler les plafonds de ressources applicables à votre foyer et l’année N-2 retenue pour le calcul des revenus.
Vérifier le respect des plafonds de prix HT au m² selon la zone (A bis, A, B1, B2, C).
S’assurer de l’engagement à occuper le logement en résidence principale pendant la durée requise et des conditions dérogatoires éventuelles.
Se faire accompagner par un professionnel (conseiller patrimoine, courtier) pour monter le dossier et optimiser le cumul avec d’autres aides comme le PTZ.

Exemple chiffré synthétique

Prix HT	TVA 20%	TVA 5,5%	Économie approximative
200 000 €	240 000 €	211 000 €	~29 000 €

Cette économie immédiate peut rendre votre projet plus accessible, voire vous permettre de viser un logement plus grand ou mieux situé en fonction de vos besoins pour le même budget.

Où trouver les informations et qui contacter ?

Le détail des périmètres géographiques concernés et des villes éligibles à la TVA à 5,5 % sont indiqués sur le site SIG Ville. Plusieurs de nos programmes immobiliers neufs sont éligibles à la TVA à 5,5 % si vous recherchez votre résidence principale. Si vous souhaitez acheter un logement neuf, vous pouvez peut-être profiter d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

CRÉSERFI, la société de financement du CSF et ses partenaires prêteurs vous proposent des prêts immobiliers. Les propositions de crédit sont sous réserve d’acceptation des partenaires prêteurs de CRÉSERFI après étude de la situation financière de l'emprunteur. CRÉSERFI et ses conseillers peuvent vous accompagner pour vérifier votre éligibilité et monter votre dossier de financement.

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