Guide complet du financement pour l'achat d'un appartement

L'acquisition d'un appartement est un projet important qui nécessite une préparation minutieuse, notamment en ce qui concerne le financement. Pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier, il est essentiel de présenter un dossier de qualité, mettant en avant la solidité et le sérieux de votre plan de financement. Découvrez dans ce guide tout ce qu'il faut savoir pour monter un plan de financement immobilier efficace.

Monter son dossier de financement pour l'achat d'un appartement

Qu'est-ce qu'un plan de financement immobilier et à quoi sert-il ?

Le plan de financement immobilier est en quelque sorte le budget de votre investissement immobilier. Il permet de mettre en regard :

Des dépenses correspondant à l'ensemble des frais liés à votre acquisition, incluant les frais de notaire ou les travaux par exemple.
Des recettes ou ressources financières, c'est-à-dire l'ensemble des ressources dont vous disposez pour réaliser votre achat immobilier (apport personnel, crédit immobilier...).

L’objectif d’un plan de financement immobilier est d’orienter votre recherche de financement en vous amenant à répondre à plusieurs questions : quelle part de votre épargne devez-vous mobiliser pour votre projet ? Combien devez-vous emprunter ? Votre projet est-il viable ? Etc.

Les étapes clés pour l'achat d'un appartement en 2024

Il est donc essentiel d'aborder sereinement, et point par point, les différentes étapes que doit respecter tout acheteur d'un appartement en 2024.

Avant même de commencer la moindre recherche sur le terrain, sur internet ou via un professionnel de l’immobilier, vous vous devez de définir vos besoins.
Assurez-vous d’avoir une très bonne compréhension de votre situation financière (en utilisant par exemple un simulateur de capacité d’emprunt).
Cette étape peut être fastidieuse au vu de la quantité de biens disponibles à la vente.
Il est également primordial d’étudier le marché immobilier dans la zone que vous recherchez afin d’appréhender au mieux la tendance des prix et de l’offre.

Quelles sont les dépenses à intégrer dans le plan de financement immobilier ?

Votre plan de financement immobilier doit vous permettre de couvrir l’ensemble des frais liés à votre achat immobilier. Tout dépend bien sûr du type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

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S’il s’agit d’un appartement neuf

Si l’achat concerne un logement neuf, c'est le prix total (y compris coût du foncier et des travaux) qui est affiché. S’agissant d’un appartement neuf, vous devez prendre en considération les dépenses suivantes :

Le prix du bien immobilier neuf. Ce prix est rappelé dans le contrat de réservation que vous avez signé avec le promoteur immobilier neuf.
Les frais d’acquisition (également appelés frais de notaire). Ces frais sont calculés en pourcentage du prix du bien et permettent de payer les honoraires du notaire, ainsi que les divers impôts et taxes. En règle générale, on estime que les frais d’acquisition représentent entre 2 et 3% du prix du bien dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien.

S’il s’agit d’un bien immobilier ancien

N’oubliez pas d’inclure :

Les frais d’agence, si un agent immobilier a joué le rôle d’intermédiaire dans la commercialisation du bien.
Le remboursement des proratas de charges de copropriété, fonds de roulement du syndic et de taxe foncière. Vous allez en effet devoir rembourser le vendeur au prorata temporis.

Quelles sont les ressources financières à intégrer dans le plan de financement immobilier ?

Plusieurs sources de financement peuvent être mobilisées à l’appui d’un plan de financement immobilier : votre épargne personnelle (ou apport personnel), mais aussi un prêt bancaire, voire un prêt aidé :

Votre apport personnel

Commencez par définir le montant de l’apport personnel que vous souhaitez consacrer à votre projet immobilier. Il s’agit de la part d’épargne que vous comptez allouer au projet, en complément du crédit immobilier et du fruit d’une éventuelle revente. Il n’est pas toujours opportun de mobiliser la totalité de votre épargne pour financer un achat immobilier, notamment parce que vous pouvez faire face à des dépenses imprévues et parce qu’il est parfois plus intéressant financièrement de placer les sommes en question. En revanche, un minimum d’apport est indispensable pour couvrir certains frais que la banque ne pourra pas récupérer en cas d’hypothèque, comme les frais de notaire, et pour rassurer l’établissement prêteur sur votre capacité à mettre de l’argent de côté régulièrement. Cela montre que vous pourrez assumer une mensualité de remboursement.

Un prêt bancaire

Accordé sur une durée variable (10, 15, 20 ans…), il s’agit le plus souvent d’un prêt classique amortissable. Le taux d’intérêt du prêt varie d’un établissement bancaire à l’autre.

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Un prêt aidé

Prêt à taux zéro, éco-prêt à taux zéro, prêt Action Logement : il existe de multiples catégories de prêts aidés. Ces prêts permettent de couvrir une partie de l’acquisition d’un bien immobilier. Leurs conditions varient en fonction du dispositif, mais aussi du profil du demandeur et de sa situation personnelle.

Comment optimiser votre plan de financement immobilier ?

Afin d’optimiser votre plan de financement immobilier, vous avez deux leviers principaux à votre disposition :

Augmenter le montant de votre apport personnel

Un montant d’apport un peu plus élevé que ce que vous aviez prévu initialement peut éventuellement vous aider à décrocher des conditions de financement plus attractives. Vous pouvez puiser dans votre bas de laine ou faire appel à la solidarité familiale. Selon le lien de parenté avec les donataires, il est possible de bénéficier d’abattements fiscaux. Bien entendu, les possibilités d’augmenter votre apport dépend de votre situation personnelle et patrimoniale.

Augmenter votre capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt dépend des paramètres du prêt immobilier que vous définirez conjointement avec la banque (durée de remboursement, taux d’emprunt, montant de la cotisation d’assurance emprunteur…). Elle dépend aussi de votre taux d’endettement, qui ne doit généralement pas excéder 33% de vos revenus. Bon à savoir, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt en ligne et gratuitement.

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez jouer sur les paramètres du crédit. Vous pouvez notamment allonger la durée de votre crédit, dans les limites des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée d’emprunt maximale est ainsi limitée à 25 ans (ou 27 dans certains cas particuliers). Vous pouvez également réduire le coût du crédit pour pouvoir emprunter davantage. S’il est possible de négocier certaines composantes du coût du crédit (telles que les honoraires du courtier ou les frais de dossier de la banque), le moyen le plus efficace reste d’obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.

Pour ce faire, vous pouvez notamment mettre en pratique les conseils suivants :

Constituez un dossier complet afin de montrer à la banque que vous avez sérieusement préparé votre projet immobilier.
Lors de la présentation de votre plan de financement immobilier, il est nécessaire d’offrir une vision claire de tous vos revenus, mais également de toutes vos charges.
Pensez à joindre à votre dossier les deux derniers avis d’impôt sur le revenu ainsi que les trois derniers bulletins de salaire et relevés de compte.
Outre la présentation de votre situation, de vos revenus et de vos charges, le plan de financement immobilier doit également faire apparaître des informations relatives à votre projet d’achat.
Surface recherchée, prix moyen observé, zone de recherche : plus vous serez en mesure de fournir des détails sur votre projet, plus la banque percevra que celui-ci est sérieux et que les hypothèses sont solides.
Pour vous aider, vous pouvez faire un premier tour d’horizon des petites annonces immobilières ou des résidences neuves.
Montrez que vous avez une gestion saine de vos finances personnelles.
Lorsqu’elle va examiner votre demande de crédit immobilier, la banque va chercher à se faire une idée la plus fidèle possible de votre situation financière.
Celle-ci doit donc être présentée de façon claire et facilement compréhensible.
Vous pouvez par exemple dresser la liste de vos principaux placements.
L’absence de crédit en cours (crédit auto…) peut également jouer en votre faveur.
Préparez tous vos justificatifs.
La banque ne va pas uniquement s’appuyer sur vos déclarations, mais elle va aussi analyser divers documents.
Outre ceux déjà cités, elle aura besoin de vos documents d’identité, un justificatif de domicile, le compromis de vente…
Pensez à demander en amont du rendez-vous avec votre banquier la liste des documents à fournir.
Il est primordial de rassembler de manière exhaustive les justificatifs demandés, afin de pouvoir les joindre au dossier.

Exemple de plan de financement immobilier

Voici un exemple de plan de financement immobilier :

Soit un bien immobilier neuf d’une valeur de 150 000 €. Les frais d’acquisition s’élèvent à 3% du prix du bien, soit 4 500 €. Le bien est financé par un apport personnel de 15 000 € et un prêt bancaire de 139 500 €. L’apport personnel est composé à 1/3 du rachat d’un plan d’épargne retraite et aux 2/3 d’un retrait de livret A.

Dépenses	Montant (€)	Recettes	Montant (€)
Prix du bien	150 000	Apport personnel	15 000
Frais d'acquisition (3%)	4 500	Prêt bancaire	139 500
Total	154 500	Total	154 500

La somme du total de ces deux colonnes s’annule : le besoin de financement est donc bien couvert. Le plan de financement immobilier est considéré comme équilibré.

Avertissement : cet exemple ne tient pas compte des frais liés à l’obtention du crédit (frais de dossier de la banque, caution du crédit…). Ces éléments dépendent en effet de chaque projet (établissement prêteur, caractéristiques du bien acquis…) et doivent être examinés au cas par cas.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Comprendre les frais de notaire pour un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont la plupart du temps à la charge de l’acheteur. Il est donc important d’en tenir compte dans votre plan de financement. Comptez au total entre 2 à 8 % du prix de vente du bien immobilier : entre 2 et 3 % dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien.

Bon à savoir : les frais de notaire ne correspondent pas uniquement à la rémunération de ce dernier. Sa rémunération, également appelée « émoluments », équivaut à environ 10 % des frais de notaire.

Les actions préalables de la banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

L'offre de prêt

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

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