Responsabilité du vendeur lors de l’achat d’un fonds de commerce : matériel défaillant et vices cachés

La vente d’un fonds de commerce engage de nombreuses obligations légales du vendeur visant à protéger l’acheteur. Le fonds de commerce est un ensemble de biens corporels (mobiliers, matériels, outillages) et incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne). Lors de la vente d’un fonds de commerce par un commerçant, celui qui cède cet élément doit le mettre entièrement à disposition de son acheteur.

Obligation de délivrance : mise à disposition des éléments matériels

Cette obligation est édictée dans les articles 1606 et 1607 du Code Civil. Selon l’article 1606, les éléments corporels peuvent être octroyés de diverses manières : « La délivrance des effets mobiliers s’opère : ou par la remise de la chose, ou par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent, ou même par leur seul consentement des parties, si le transport ne peut pas s’en faire au moment de la vente, ou si l’acheteur les avait déjà en son pouvoir à un autre titre. »

Le vendeur devra exécuter correctement cet engagement. Il ne peut, par exemple laisser son acquéreur se charger tout seul de récupérer les éléments matériels du fonds de commerce. L’acheteur ne doit par exemple pas récupérer les éléments matériels du fonds de commerce seul.

En cas de défaut ou de retard dans la délivrance du fonds, l’article 1611 du Code Civil prévoit de condamner le propriétaire cédant le bien à verser des dommages et intérêts. L’acheteur doit cependant prouver l’existence d’un préjudice financier ou moral ainsi que des intérêts de retard, si une clause pénale est introduite dans l’acte de cession.

Garantie des vices cachés : nature et conséquences

Le vendeur d'un fonds de commerce est légalement tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés qui pourraient affecter le fonds cédé. Conformément à l'article 1641 du Code civil, cette obligation implique que le vendeur est responsable des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné un prix moindre s'il les avait connus.

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Les conséquences en cas de vices cachés sont significatives : résolution de la vente, réduction du prix de vente et dommages et intérêts. L'acheteur peut demander l'annulation pure et simple de la cession du fonds de commerce. Dans ce cas, le vendeur doit restituer le prix de vente, ainsi que les frais occasionnés par la transaction. L'acquéreur peut choisir de conserver le fonds tout en obtenant une diminution du prix proportionnelle au préjudice subi, conformément à l'article 1644 du Code civil. Si le vendeur avait connaissance des vices cachés et ne les a pas révélés, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acheteur, en vertu de l'article 1645 du Code civil.

Pour se prévaloir de la garantie des vices cachés, l’acquéreur peut choisir entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire. L’acheteur d’un fonds de commerce est également protégé contre d’éventuels vices cachés, qui, s’ils avaient été constatés avant la vente, ne l’auraient pas décidé à l’acquérir, ou alors à un moindre prix.

Connaissance du vice et responsabilité du vendeur professionnel

Le premier critère qui conditionne la responsabilité du vendeur en cas de vice caché est sa bonne ou mauvaise foi. En effet, l’article 1645 du Code civil dispose que "si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur".

La question qui se pose alors est de savoir comment établir la connaissance du vice par le vendeur. La réponse varie selon que le vendeur est un professionnel ou non. Pour le vendeur non professionnel, il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente. Cette preuve peut être apportée par tout moyen, mais elle est souvent difficile à rapporter.

Pour le vendeur professionnel, en revanche, la Cour de cassation a instauré une présomption irréfragable de connaissance du vice. Autrement dit, le vendeur professionnel est toujours présumé connaître les vices de la chose vendue, et il ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en prouvant qu’il ignorait le vice.

Selon la jurisprudence, il s’agit de celui qui se livre de façon habituelle à la vente de biens de même nature que celui qui fait l’objet du litige. Ainsi, le vendeur professionnel n’est pas nécessairement celui qui exerce une activité commerciale, mais celui qui vend des biens qui relèvent de son domaine d’expertise. Par exemple, un agriculteur qui vend un tracteur est considéré comme un vendeur professionnel, alors qu’un particulier qui vend sa voiture n’est pas un vendeur professionnel.

Délais pour agir

Le second critère qui conditionne la responsabilité du vendeur en cas de vice caché est le respect du délai pour agir en garantie des vices cachés. En effet, l’article 1648 alinéa 1 du Code civil dispose que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”. Ce délai de deux ans est un délai de prescription, c’est-à-dire un délai au-delà duquel l’action n’est plus recevable. Ce délai commence à courir à partir du moment où l’acheteur découvre le vice, et non pas à partir du moment où il achète la chose.

Toutefois, ce délai de deux ans n’est pas le seul délai à prendre en compte. En effet, il existe également un délai-butoir, qui est le délai maximal pour agir en garantie des vices cachés, quel que soit le moment de la découverte du vice. Ce délai-butoir est fixé par l’article 2232 du Code civil, qui dispose que “le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit”. Ainsi, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les vingt ans à compter du jour de la vente, même si le vice est découvert après ce délai.

Obligations d’information, transparence et documents comptables

Le vendeur d’un fonds de commerce est soumis à une obligation légale d'information et de transparence envers l'acheteur. Cette exigence découle de l'article L.141-1 du Code de commerce, qui stipule que tout acte de cession doit comporter certaines mentions obligatoires. Ces informations permettent à l'acquéreur d'acheter le fonds en connaissance de cause, évitant ainsi tout vice du consentement.

Parmi les obligations à la charge du vendeur, on retrouve notamment la communication des éléments suivants : les chiffres d'affaires et les résultats des trois dernières années ; la liste des contrats en cours ; l'existence de litiges ou de contentieux en cours. L’acheteur et le vendeur visent tous les livres de comptabilité se rapportant aux trois dernières années, ainsi qu'un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant celui de la vente.

Le vendeur est néanmoins forcé de préciser le chiffre d’affaires ainsi que le résultat d’exploitation des 3 derniers exercices clos. À cette fin, le cédant doit mettre ces livres à la disposition de l'acquéreur pendant trois ans à partir de son entrée en jouissance du fonds.

Cette disposition est prévue à l'article L 141-2 du Code de commerce. Ce visa doit être apposé soit au jour de la vente, soit au jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Pendant une durée de trois ans à compter de l’entrée de l’acquéreur en jouissance du fonds, le vendeur reste tenu de mettre à sa disposition, à sa demande, tous les livres de comptabilité qu’il a tenus durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente. A l’expiration du délai de trois ans, le vendeur ne peut plus se voir exiger de l’acheteur qu’il lui communique ses livres comptables.

Afin d’éviter la garantie des vices cachés, le vendeur doit informer précisément l’acquéreur. Lorsqu'il lui divulgue les éventuels défauts, l’acheteur ne peut plus mener d’action en justice, puisque le vice n’est plus caché. Dans le cas contraire, le vendeur peut être condamné à rembourser une partie de la vente.

Garantie d'éviction, non-concurrence et mise à disposition des informations

L’acheteur doit être garanti de tout fait du vendeur qui risquerait de l'évincer de la jouissance du bien acquis. Il est, en effet, interdit au vendeur de se rétablir à proximité du fonds vendu. Généralement, cette garantie fait l'objet d'une clause de non-rétablissement ou de non-concurrence intégrée dans l'acte de cession concernant le vendeur, ses proches et d'une manière générale toute personne liée à l'exploitation du fonds comme, par exemple, un usufruitier.

Si l'acquéreur est soumis à un risque d'éviction, c'est-à-dire s'il n'est pas garanti d'avoir la possession paisible du bien vendu, il lui est fortement recommandé de solliciter rapidement l'intervention du vendeur pour faire cesser le trouble. Il peut, également, demander la résiliation de la vente, mais seulement si la diminution de jouissance qu'il subit est d'une importance telle, qu'en connaissance de cause, il n'aurait pas acheté le fonds ainsi amputé.

À propos de la garantie du fait du tiers, l’éviction peut être totale ou partielle. Concernant la garantie du fait personnel, le vendeur ne peut alléguer un droit sur le fonds de commerce qu’il a cédé. Il ne peut d’ailleurs pas interdire l’acquéreur d’utiliser le bien.

Formalités de publicité, oppositions des créanciers et sécurité du paiement

La cession de fonds de commerce est soumise à une exigence légale de publicité, et ce en vue d’assurer la protection des créanciers du cédant. Aussi, la loi impose au cédant d’énoncer dans l’acte de cession les mentions limitativement énumérées à l’article L. 141-1 du Code de commerce. Ces mentions, d’ordre public, ont pour vocation de prémunir l’acquéreur contre les éventuelles fraudes.

Une fois la vente actée, l’article L. 141-12 du Code de commerce dispose que la vente doit être « publiée à la diligence de l’acquéreur sous forme d’extrait ou d’avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». Cette publication doit impérativement intervenir dans les 15 jours suivant la signature de l’acte définitif. Rappelons que, dans ce même délai, l’acquéreur ou la société doit également faire publier la vente au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Cette publication ouvre par ailleurs le droit aux créanciers du vendeur de faire opposition au règlement de la cession. Les créanciers peuvent présenter une opposition dans un délai de 10 jours suivant la publication au BODACC. Ce n’est donc qu’en l’absence d’opposition des créanciers que l’acquéreur pourra payer le prix de la cession au vendeur. Il est d’usage de faire consigner le prix de vente auprès d’un séquestre (notaire ou avocat), jusqu’à expiration du délai d’opposition.

N.B. : L’acquéreur qui paierait le vendeur sans avoir préalablement publié la vente ou sans avoir attendu l’expiration du délai de 10 jours n’est pas libéré à l’égard des créanciers du cédant (article L. 141-17), peu important que lesdits créanciers aient ou non fait opposition au paiement du prix.

Risques liés aux dettes et garantie d’actif et de passif

L’achat d’un fonds de commerce constitue une opération stratégique pour tout entrepreneur. Toutefois, cette transaction n’est pas exempte de risques, notamment celui de voir l’acquéreur du fonds confronté aux dettes du vendeur. Cette problématique est fréquemment au cœur du contentieux en matière de cession de fonds.

Conformément à l’article 1684, 1 du Code général des impôts, l’acquéreur d’un fonds de commerce peut être tenu solidairement responsable du paiement des impôts directs dus par le vendeur au titre de l’exploitation du fonds. En complément, l’article L.267 A du Livre des procédures fiscales prévoit que cette solidarité s’applique lorsque l’administration établit que le paiement de l’impôt par le vendeur est compromis.

En ce qui concerne les dettes sociales, l’acquéreur n’est en principe pas tenu du passif du vendeur. Il est fortement recommandé d’intégrer dans l’acte de cession une clause de garantie d’actif et de passif. Celle-ci permet à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur si des dettes occultes apparaissent après la vente, ayant pour origine des faits antérieurs.

Audit préalable, rôle du rédacteur et contrôle des clauses

Pour sécuriser l’opération, de nombreuses diligences devront être accomplies en amont du compromis de vente et/ou de l’acte définitif. C’est pourquoi il y a lieu de réaliser un audit de l’ensemble des éléments transférés lors de la cession, qu’ils le soient par la volonté des parties ou par l’effet de la loi. Avant de s’engager dans les étapes ci-après, les parties devront s’interroger sur les avantages/inconvénients (fiscaux, juridiques et opérationnels) de la cession du fonds par rapport à la cession des titres financiers de la société (parts sociales, actions).

Malheureusement, de trop nombreux acquéreurs et leurs conseils juridiques (avocat, notaire…) font l’impasse sur cette étape cruciale. Notre client s’était aperçu, après avoir fait l’acquisition d’un fonds de commerce de restauration, que le règlement de copropriété de l’immeuble, dans lequel le fonds de commerce était exploité, n’autorisait pas une telle activité… Bien que l’erreur semble grossière, l’avocat rédacteur avait omis de vérifier les clauses de destination de l’immeuble qui figuraient au sein du règlement de copropriété, visiblement trompé par l’activité exploitée par l’ancien propriétaire.

À l’encontre du bailleur (pour manquement à son obligation de délivrance conforme), ce qui a permis d’obtenir le remboursement des loyers, charges et dépôt de garantie, indûment perçus, outre une indemnité pour le préjudice. À l’encontre de l’avocat de l’acquéreur en raison de sa faute manifeste, pour permettre aux acquéreurs de recouvrer le prix de cession et les frais engagés, compte tenu de l’insolvabilité des cédants.

La promesse de vente, rédaction des actes et rôle de l’avocat

Bien que la promesse ne soit pas obligatoire, la vente d’un fonds de commerce est souvent précédée d'une promesse de vente (ou compromis de vente). L’intérêt de cet acte, qui constitue un contrat, est de préparer la vente définitive qui nécessite un temps plus ou moins long. La promesse de vente et d’achat sera dite synallagmatique (le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acquérir) ou unilatérale (le vendeur, généralement, s’engage à vendre, à un acheteur déterminé, qui reste libre d’acquérir dans un délai préalablement convenu).

La rédaction des actes de cession (promesse, compromis, acte définitif) doit être soignée. Le rédacteur devra s’assurer, au travers de cet audit, de l’efficacité de l’acte qu’il rédige pour le compte de ses clients. L’avocat est un partenaire indispensable pour garantir le succès de la cession et préserver les intérêts du vendeur dans un cadre légal sécurisé.

Cession de Fonds de Commerce : Les 6 Étapes Clés

Pourquoi recourir à un avocat spécialisé ?

Faire appel à un avocat spécialisé en vente de fonds de commerce est essentiel pour sécuriser la transaction. En premier lieu, l'avocat procède à la vérification du respect des obligations légales incombant au vendeur. Il s'assure que toutes les informations obligatoires sont correctement communiquées à l'acheteur, conformément aux articles L.141-1 et suivants du Code de commerce, évitant ainsi tout risque d'annulation de la vente pour vice du consentement.

Ensuite, l'avocat est responsable de la rédaction des actes de cession. L'avocat veille à ce que ces documents reflètent fidèlement les accords entre les parties et protègent les intérêts du vendeur. Il anticipe les éventuels litiges en incluant des clauses spécifiques, telles que les clauses de non-concurrence ou les garanties de passif, en conformité avec les dispositions légales en vigueur.

De plus, l'avocat aide le vendeur à anticiper les risques juridiques. Il identifie les zones de vulnérabilité, telles que les litiges potentiels avec des tiers ou les obligations contractuelles non encore réalisées, et propose des mesures préventives. Enfin, en cas de litiges postérieurs à la vente, l'avocat assure la défense des intérêts du vendeur. Qu'il s'agisse de réclamations de l'acheteur relatives à des vices cachés ou de contestations concernant l'exécution des clauses contractuelles, l'avocat est en mesure de représenter le vendeur devant les juridictions compétentes et de mettre en œuvre les actions nécessaires pour protéger ses droits.

Points clés à retenir

Obligation d'information et de transparence : Le vendeur doit fournir à l'acheteur toutes les informations essentielles sur le fonds de commerce, y compris les chiffres d'affaires, les contrats en cours et les éventuels litiges.
Obligation de délivrance : Le vendeur est tenu de mettre l'acheteur en possession effective du fonds, incluant le transfert de la clientèle, des droits au bail, du matériel et des stocks.
Garantie des vices cachés : Le vendeur doit garantir l'acheteur contre les vices cachés affectant le fonds, sous peine de résolution de la vente, réduction du prix ou dommages et intérêts.
Obligation de non-concurrence : Pour protéger l'acheteur, le vendeur doit s'abstenir de toute concurrence déloyale, en respectant les conditions de validité de la clause de non-concurrence.
Formalités de publicité et opposition des créanciers : La publication au BODACC et le délai d'opposition sont essentiels pour sécuriser le paiement du prix.
Garantie d'actif et de passif : Intégrer une clause de garantie permet à l'acquéreur de se retourner contre le vendeur en cas de dettes occultes postérieures à la vente.
Importance de l'avocat spécialisé : Faire appel à un avocat spécialisé en vente de fonds de commerce permet de sécuriser la transaction, d'optimiser les aspects fiscaux et d'anticiper les risques juridiques.

Vous vendez votre fonds de commerce ? Vous venez de découvrir l’existence de vices cachés après l’acquisition de votre société ou fonds de commerce ? Vous avez découvert que le vendeur vous a dissimulé des informations essentielles lors de la vente ? Contactez nos avocats en contentieux d’affaires pour vous accompagner. Avertissement : Cet article a une vocation d'information générale et ne saurait constituer un avis juridique personnalisé.

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