Acquisition : SAS, fonds de commerce et SCI pour les murs — modalités juridiques et fiscales

La création, l’achat ou la vente d’un fonds de commerce sont des actes juridiques et économiques importants dans la vie professionnelle d’un commerçant. Le présent guide rassemble, sous une forme pratique, les éléments essentiels relatifs à l’acquisition d’un fonds de commerce, aux relations avec la propriété des murs et aux montages juridiques possibles (acquisition directe par la société d’exploitation - souvent une SAS - ou détention via une SCI), en insistant sur les modalités juridiques et fiscales et les formalités à respecter.

Qu’est‑ce qu’un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est un ensemble de biens mobiliers corporels et incorporels utilisés pour l’exercice d’une activité commerciale. Il se compose de plusieurs éléments de différente nature :

Les éléments incorporels : enseigne, nom commercial, droit au bail, clientèle, brevets d’invention, licences d’exploitation etc.
Les éléments corporels : meubles, outils, machines, matériel, marchandise, etc.

En revanche, le fonds de commerce ne comprend pas les immeubles (la vente du local est un acte autonome), les créances et dettes, les contrats (sauf ceux obligatoirement transmissibles tels que les contrats de travail), ni les documents comptables.

Distinction entre fonds de commerce et murs commerciaux

Les murs commerciaux désignent le local (propriété immobilière) dans lequel est exploité le fonds. Ils ne font pas partie du fonds de commerce sauf si le propriétaire décide de les vendre séparément et de ventiler clairement la répartition du prix.

Il est fréquent que le propriétaire des murs commerciaux ne soit pas le propriétaire du fonds de commerce. Ces deux actifs peuvent être vendus séparément ou conjointement, en fonction des objectifs patrimoniaux ou stratégiques des parties.

La vente des murs et la vente du fonds peuvent intervenir ensemble mais par deux actes distincts : lorsque le vendeur du fonds est également propriétaire de l’immeuble, la vente des murs pourra se faire en même temps que le fonds, mais par deux actes distincts. S’il ne souhaite pas le vendre, il pourra concéder un bail au repreneur.

Peut‑on vendre le fonds sans les murs ?

Oui. Acheter le fonds sans acquérir les murs implique généralement la reprise du bail commercial ou la signature d’un nouveau contrat de location. Si le vendeur du fonds de commerce est locataire, le bail commercial est obligatoirement transféré (vendu) à l’acheteur en même temps que le fonds : il s’agit du droit au bail. Le propriétaire ne peut pas s’y opposer (C. com., art. L 145‑16), sauf clauses contractuelles encadrant la cession (agrément préalable du bailleur, nécessité d'un acte notarié, garantie sur les loyers).

Les étapes clés de la cession / acquisition d’un fonds de commerce

Préparation et évaluation : inventaire des éléments corporels et incorporels, chiffre d’affaires et résultats des trois derniers exercices, évaluation par un expert‑comptable ou évaluateur spécialisé.
Lettre d’intention ou promesse de vente : formalisation de l’offre et insertion de conditions suspensives (obtention de prêt, purge du droit de préemption, etc.).
Rédaction et signature de l’acte de cession : acte sous seing privé ou authentique, ventilation du prix entre éléments corporels et incorporels, clauses essentielles (non‑concurrence, séquestre du prix, partage des frais).
Enregistrement et publicité : dépôt de l’acte auprès du service fiscal, publication dans un journal d’annonces légales, insertion au BODACC et délai d’opposition des créanciers.
Transferts post‑cession : immatriculation le cas échéant, transfert des contrats et licences, remise des accès numériques, déclarations fiscales.

Avant‑contrat et rédaction de l’acte

L’acte de vente peut être établi par acte sous seing privé (possiblement contresigné par avocat) ou authentique (rédigé par un notaire). Dès le stade de l’avant‑contrat (promesse ou compromis), il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit. L’acte de cession reprend généralement les anciennes mentions afin de sécuriser la vente et le vendeur a une obligation générale d’information.

Contenu recommandé de l’acte

Même si la loi du 19 juillet 2019 a supprimé certaines mentions obligatoires, l’acte reprend habituellement : identité des parties, éléments corporels et incorporels cédés, prix et modalités de paiement, origine du fonds, état des nantissements grevant le fonds, conditions du bail commercial, chiffre d’affaires et résultats des derniers exercices, conditions suspensives et clauses de garantie.

Formalités administratives et publicité

Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, une procédure précise est à suivre :

Informer la mairie en cas de droit de préemption (CERFA prévu) ;
Informer les salariés (selon seuils et règles applicables) ;
Enregistrer l’acte auprès du service des impôts des entreprises afin de déterminer le montant des droits d’enregistrement ;
Publier une annonce légale dans un journal habilité dans les 15 jours suivant la conclusion de la vente ;
Immatriculer l’entreprise sur le guichet unique, transmission des avis au BODACC et inscription au RCS/RNE selon le cas.

Publication et délai d’opposition

Dans les 15 jours qui suivent sa signature, la vente doit être publiée dans un journal d’annonces légales afin d'ouvrir aux créanciers du vendeur le droit de faire opposition au paiement du prix. Les créanciers ont 10 jours pour s’opposer. Durant ce délai, l’acquéreur ne peut pas verser le prix au vendeur (indisponibilité du prix).

Séquestre du prix

Il est fréquent que le prix soit conservé par un séquestre (notaire ou avocat) chargé de sa conservation et de sa répartition. Le séquestre doit opérer la répartition du prix de vente dans un délai de cent cinq jours à compter de la date de l'acte de vente. Attention : ce délai est prolongé de 60 jours lorsque le vendeur ne dépose pas sa déclaration des bénéfices dans les délais. Les honoraires et frais de séquestre sont en principe à la charge de l’acquéreur.

Obligation d’information des salariés

Le vendeur doit informer les salariés du projet de vente. À compter du 27 juillet 2026, l’information doit être délivrée aux salariés ou à l’exploitant au plus tard 1 mois avant la date de conclusion du contrat de vente (délai antérieur de 2 mois). Dans certaines entreprises, la notification est adressée au CSE lorsque celui‑ci existe. L’information doit mentionner la volonté de vendre et la possibilité pour les salariés de présenter une offre de rachat.

En cas d’absence d’information, les salariés peuvent saisir le juge pour obtenir réparation ; les dommages et intérêts peuvent atteindre, depuis le 27 juillet 2026, 0,5 % du montant de la vente.

Fiscalité : enregistrement, TVA, plus‑value et solidarité fiscale

Droits d’enregistrement payés par l’acquéreur

La transmission du fonds de commerce donne lieu au paiement d’un droit d’enregistrement calculé sur le prix de cession :

Tranche	Taux
Jusqu’à 23 000 €	0 %
De 23 001 € à 200 000 €	3 %
Au‑delà de 200 000 €	5 %

Le montant ne peut pas être inférieur à 25 €. Le coût d’enregistrement est en principe à la charge de l’acquéreur, sauf stipulation contraire dans l’acte.

TVA

Si le cédant est redevable de la TVA, il doit déclarer et payer la TVA sur toutes les opérations non encore déclarées à la date de la cession. Les délais de déclaration dépendent du régime de TVA (60 jours pour régime réel simplifié, 30 jours pour régime réel normal après publication).

Plus‑value professionnelle du cédant

La plus‑value est la différence entre le prix de cession et la valeur comptable des éléments cédés. Le cédant est imposé sur la plus‑value professionnelle selon les règles applicables (court terme/long terme) et peut bénéficier, sous conditions, d’exonérations (petites entreprises, départ à la retraite).

Solidarité fiscale

À la suite de l’acquisition du fonds de commerce, pendant trois mois, l’acquéreur peut être poursuivi pour le paiement des impôts directs dus sur les bénéfices du fonds réalisés pendant l'année de la cession, ou l'année précédente en cas de non‑déclaration, à hauteur du prix de vente. Ce délai peut être abaissé à 30 jours si plusieurs conditions sont remplies (avis de cession adressé à l’administration, déclaration de résultats déposée, vendeur à jour de ses obligations).

Choix d’acquisition des murs : société d’exploitation (SAS) vs SCI

Le choix entre acheter les murs via la société d’exploitation (par exemple une SAS) ou via une SCI a des conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales importantes. Il faut analyser la fiscalité, la protection du patrimoine, la transmission et le financement.

Achat des murs via la société d’exploitation (ex. SAS)

Avantages : comptabilité simple, possibilité d’amortir le bien si la société est soumise à l’IS, négociation facilitée avec les banques, aucun bail à rédiger.
Inconvénients : patrimoine immobilier exposé aux risques de l’activité, revente potentiellement complexe, optimisation fiscale à long terme plus limitée.

Achat des murs via une SCI

Avantages : séparation du patrimoine professionnel et immobilier, transmission facilitée (donation progressive des parts), flexibilité fiscale (SCI à l’IR ou option à l’IS), loyer déductible pour la société d’exploitation.
Inconvénients : gestion plus technique, formalités juridiques et comptables, risque de requalification si l’activité devient commerciale, nécessité de fixer un loyer cohérent avec le marché pour éviter des risques fiscaux.

Responsabilité et fiscalité

La responsabilité des associés d’une SAS est limitée à leurs apports alors que les associés d’une SCI sont tenus indéfiniment au passif proportionnellement à leurs apports. La SCI est en principe imposée à l’IR mais peut opter pour l’IS (option irrévocable). L’option pour l’IS a des conséquences durables (imposition des plus‑values, amortissements, etc.).

Externalisation de la détention (SCI locative)

La solution où une SCI détient l’immeuble et le loue à la société d’exploitation permet de :

protéger l’immeuble des risques d’exploitation ;
faciliter la transmission via la cession progressive de parts de SCI ;
optimiser la déductibilité des charges dans la société d’exploitation (loyers déductibles).

Valorisation et ventilation du prix entre murs et fonds

Il est crucial de bien ventiler le prix entre les murs et le fonds de commerce pour des raisons fiscales et juridiques. La valorisation des murs repose sur des critères immobiliers (emplacement, superficie, état, valeur locative, taux de rendement), tandis que la valorisation du fonds repose sur la rentabilité, la clientèle, la notoriété et le droit au bail.

Cette répartition doit être clairement indiquée dans le compromis et l’acte authentique pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Sécurisation juridique et post‑transaction

Pour sécuriser la transaction :

Privilégiez l’intervention d’un professionnel (notaire, avocat, expert‑comptable) pour rédiger l’acte et analyser les risques ;
Prévoir un séquestre du prix pour couvrir le délai d’opposition des créanciers et la période de contrôle fiscal ;
Inclure des clauses protectrices : garantie de l’exactitude des énonciations (C. com., art. L142‑3), clause de non‑concurrence, garantie sur les loyers si nécessaire ;
Lister précisément les transferts (contrats de travail, licences, nom de domaine, accès numériques) dans l’acte pour éviter des contentieux ultérieurs.

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Points de vigilance pratiques

Vérifier l’existence de contrats de travail et leur mention : l’acquéreur a l’obligation de reprendre les contrats de travail.
Contrôler le bail commercial : régularité, loyer, TVA applicable, clauses d’activité, conditions de renouvellement.
Informer la mairie si le fonds est situé en périmètre de sauvegarde du commerce et artisanat (droit de préemption communal).
Considérer le financement : apport personnel souvent requis (~30-40 %), implication des banques, voire recours au crédit‑bail immobilier.
Anticiper la comptabilisation et l’imposition des plus‑values et la déclaration des bénéfices après cessation d’activité.

Avantages et inconvénients pour acquéreur et cédant

Pour l’acquéreur

L’acquéreur d’un fonds de commerce dispose immédiatement d’un outil clé en main (locaux en location, équipements, clientèle, enseigne). Il n’est pas obligé de reprendre les contrats commerciaux mais doit reprendre les contrats de travail. Il supporte des droits d’enregistrement et une trésorerie initiale importante (apport personnel). En principe, l’acquéreur ne reprend pas les dettes du cédant, mais il peut être solidairement responsable fiscalement pendant le délai prévu.

Pour le cédant

Le vendeur conserve souvent sa société et sa trésorerie s’il vend le fonds mais pas les murs. Il limite son engagement (pas de garantie d’actif et de passif en principe) mais perçoit le prix de cession souvent après 3 à 5 mois, délai résultant des oppositions des créanciers et formalités obligatoires.

FAQ synthétique

Qui peut s’opposer à la vente ? Les créanciers peuvent s’opposer au paiement du prix dans les 10 jours suivant la publication au BODACC. Le bailleur ne peut s’opposer à la cession du fonds, sauf clause d’agrément ou droit de préemption prévu par le bail.
Le fonds comprend‑il les murs ? Non, sauf si la vente inclut explicitement l’immeuble et que la répartition des prix est formalisée.
Faut‑il choisir la SCI ? La SCI protège le patrimoine immobilier et facilite la transmission, mais impose une gestion juridique et comptable plus lourde et comporte des risques fiscaux si l’activité devient commerciale.
Est‑ce obligatoire de recourir à un notaire ? Non pour l’acte de cession du fonds (sous seing privé possible) mais le notaire est un partenaire de choix pour sécuriser les actes et la vente immobilière des murs.

Conseils pratiques pour passer à l’action

Dans ce labyrinthe juridique et fiscal, il est prudent de s’entourer d’experts : notaire, avocat, expert‑comptable et éventuellement un expert immobilier. Évitez les contrats signés à la hâte et les paiements directs non sécurisés. Un diagnostic préalable, une ventilation claire du prix, et des clauses de sécurité (séquestre, garanties, information des salariés) sont indispensables pour limiter les risques.

Si l’objectif est d’acheter les murs sans s’exposer aux risques d’exploitation, la création d’une SCI (ou l’utilisation d’une structure dédiée) est une option fréquente. Si la simplicité de gestion prime et que l’entreprise supporte l’immobilier, l’acquisition via la société d’exploitation (SAS) peut être préférée. Le choix dépendra de la fiscalité, du financement, de la stratégie patrimoniale et des objectifs de transmission.

Pour sécuriser votre projet, faites analyser votre situation par un expert. Un accompagnement personnalisé permet d’éviter les erreurs fiscales, de négocier le financement et de créer un montage adapté entre SAS et SCI selon vos objectifs patrimoniaux et professionnels.

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