Frais de notaire acquisition et simulateur pour fonds de commerce: calcul, révision et simulateur
Improprement appeles "frais de notaire", les frais d'acquisition immobilière representent entre 2% et 8% du prix de votre bien.
Plus de 80% de cette somme correspond en réalité à des taxes reversees à l'État et aux collectivites.
1. Quand vous achetez un bien immobilier, vous payez au notaire une somme en plus du prix de vente.
Cette somme est souvent appelee "frais de notaire", mais le notaire n'en conserve en réalité qu'une faible part.
En resume : dans l'ancien, comptez entre 7% et 8,5% du prix. Dans le neuf, entre 2% et 3%.
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2. Les droits de mutation à titre onereux (DMTO) constituent la part preponderante des frais de notaire.
Art. Art. A retenir : le notaire ne fixe aucun de ces taux.
Il collecte les taxes au nom de l'État et des collectivites, puis les reverse intégralement.
3. La loi de finances pour 2025 (loi n. Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Seine-et-Marne, Essonne, Yvelines, Haute-Garonne, Rhone, Loire-Atlantique, etc.
Bouches-du-Rhone, Gironde, Nord, Pas-de-Calais, Savoie, Val-de-Marne, Val-d'Oise, Var, etc.
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4. Dans le neuf, la TVA a 20% est déjà incluse dans le prix affiche par le promoteur.
Attention : les emoluments du notaire sont calcules selon le même barème quel que soit le type de bien (ancien ou neuf).
Un terrain a batir vendu par un particulier non assujetti à la TVA est soumis aux DMTO au taux de droit commun (comme l'ancien).
5. Les emoluments du notaire sont reglementes par la loi et calcules selon un barème proportionnel par tranches.
Le calcul est progressif : chaque tranche de prix est taxée à son propre taux.
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Base légale : decret n. 2016-230 du 26 février 2016 (réforme "Loi Macron"), modifie par l'arrêté du 28 février 2020 (réduction moyenne de 2%).
6. La CSI est un prélèvement de 0,10% du prix du bien (minimum 15 EUR), perçu par l'État pour financer le service de la publicité foncière.
Les debours sont les frais avances par le notaire pour accomplir les formalites administratives liées à la vente.
En plus des emoluments proportionnels, le notaire percoit des emoluments de formalites : des montants fixes reglementes pour chaque démarche administrative effectuée (demande d'état hypothecaire, demande de documents d'urbanisme, etc.).
7. Depuis la loi Macron de 2015, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20% sur ses emoluments proportionnels.
Cette remise s'applique uniquement sur la fraction du prix supérieure a 100 000 EUR (decret n. Quand le mandat de vente stipule que les frais d'agence sont a la charge de l'acquereur, la commission est exclue de la base taxable des DMTO.
Exemple : bien a 425 000 EUR net vendeur + 25 000 EUR de commission.
En "charge acquereur", DMTO calcules sur 425 000 EUR. En "charge vendeur", DMTO calcules sur 450 000 EUR.
Le "dessous de table" : c'est un delit penal (faux).
Risque : 3 ans d'emprisonnement, 45 000 EUR d'amende, majorations fiscales de 40% a 80%.
8. Si vous financez votre achat par un prêt immobilier avec garantie hypothecaire, des frais supplémentaires s'ajoutent aux frais de notaire "classiques".
L'HLSPD (hypotheque légale speciale du preteur de deniers, ex-PPD) est nettement moins coûteuse que l'hypotheque conventionnelle grâce à l'exonération de la taxe de publicité foncière.
Limitation : l'HLSPD ne peut s'appliquer que pour l'achat de biens existants.
9. En micro-BIC : aucune déduction directe possible. L'abattement forfaitaire de 50% s'applique automatiquement sur les recettes.
10. Soit environ 7,9% du prix d'achat. Bon à savoir : les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais de garantie s'ajoutent aux amortissements pour encore réduire le résultat fiscal.
Quels frais de notaire pour la cession ou l’achat d’un fonds de commerce ?
Dans le cadre de l’achat/cession d’un fonds de commerce, l’acquéreur ainsi que le vendeur doivent évaluer avec précision le coût total de cette transaction.
Car au-delà du prix du fonds de commerce, il existe un certain nombre de charges additionnelles qui viennent grossir le coût de l’acquisition.
Les frais de notaire en font partie !
Quels sont les différents frais de notaire qui s’appliquent sur un fonds de commerce ? Comment estimer les frais de notaire ? Comment savoir qui doit payer les frais de notaire ?
Voici l’objet de cet article.
Vous pourrez ainsi anticiper ces dépenses afin d’éviter les mauvaises surprises financières !
À quoi correspondent les frais de notaire ?
Le notaire joue un rôle essentiel dans les transactions relatives à l’acquisition/cession du fonds de commerce.
En tant que garant de la sécurité juridique de l’acheteur et du vendeur, il veille à protéger les intérêts de l’acquéreur, du cédant, des créanciers ainsi que de l’organisme bancaire.
Son rôle est multiple : conseiller ; rédiger l’acte de cession en y incluant les mentions obligatoires ; vérifier la conformité des documents ainsi que des étapes de la transaction ; procéder aux formalités administratives ; gérer et conserver les fonds ; constituer le dossier pour la vente et conserver les documents.
En contrepartie de ces précieux services, l’acquéreur est tenu de régler des frais de notaires.
L’ensemble des frais notariés sont répartis en trois grandes catégories : les droits d’enregistrement, les debours de notaire, les honoraires du notaire.
Les droits d’enregistrement (droits de mutation) - calcul
Les droits d’enregistrement, aussi appelés « droits de mutation » sont en réalité des taxes dont l’acquéreur est redevable à l’administration fiscale, plus précisément au Trésor public.
Ils sont ainsi versés dans les caisses de l’État et pour le compte des collectivités locales.
Le montant des droits de mutation est fixé sur la base d’un barème élaboré par les services de l’administration fiscale.
Ainsi, le calcul du montant des droits de mutation se fait sur la base d’un taux appliqué sur la valeur du fonds de commerce selon trois tranches : 0 % sur 0 à 23 000 € ; 3 % sur 23 000 à 200 000 € ; 5 % au-delà de 200 000 €.
Si la vente du fonds de commerce inclut un stock de marchandises neuves, celui-ci est exonéré de droits d’enregistrement et ne rentre pas dans ce calcul.
Des entreprises bénéficient dans certains cas d’une réduction des droits d’enregistrement. C’est le cas si l’acheteur procède à l’acquisition d’un fonds de commerce dans une zone franche urbaine (ZFU) ou au sein d’une zone de revitalisation rurale (ZRU).
Un autre barème est alors applicable : 0 % pour un fonds de commerce dont le coût est inférieur ou égal à 23 000 € ; 1 % pour 23 000 à 107 000 € ; 3 % pour 107 000 à 200 000 € ; 5 % pour >200 000 €.
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