Chiffre d'affaires Altarea Cogedim : présentation et résultats financiers
Altarea est le leader Français de la transformation urbaine bas carbone, avec l’offre immobilière la plus complète au service de la ville et de ses acteurs. Nos villes et territoires sont confrontés à des mutations majeures et doivent se transformer en profondeur pour y faire face. Dans un contexte de crise de l’immobilier, notre ambition reste plus que jamais de renforcer notre position de leader de la transformation urbaine bas carbone.
Principaux chiffres 2024 et message de la direction
Communiqué de presse Paris, le 25 février 2025, 17h45. Après examen par le Conseil de Surveillance, la gérance a arrêté les comptes consolidés de l’exercice 2024. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés et individuels (Altarea SCA) sont effectuées et les rapports d’audit relatifs à leur certification sont en cours d’émission.
Performance 2024 en ligne avec la feuille de route : Chiffre d’affaires à 2 768,5 M€ (+2,1%), FFO1 à 127,2 M€ (+25,7%), Dette nette2 stable à 1 681 M€, Montée en puissance des résultats attendue à partir de 2026, Dividende stable à 8,00 €/action3.
« Altarea a su garder le cap en 2024 et affiche des progrès dans tous les secteurs grâce à la détermination de toutes nos équipes. Afin d’accélérer cette dynamique, j’ai demandé à Edward Arkwright de rejoindre le Groupe pour en assurer la Direction Générale à mes côtés et j’ai toute confiance dans ses capacités pour mener à bien cette mission. Altarea est en ordre de marche pour le nouveau cycle et sur le chemin de l’objectif fixé qui consiste à atteindre un FFO de l’ordre de 300 millions d’euros à horizon 3 à 4 ans. » Alain Taravella, Président Fondateur d’Altarea.
Tableau synthétique des principaux indicateurs (en M€)
| Indicateur | 2024 | 2023 | Variation |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires consolidé | 2 768,5 | 2 712,3 | +2,1% |
| Commerce (CA) | 210,3 | 195,5 | +7,6% |
| Promotion (CA) | 74,5 | 67,3 | +10,7% |
| FFO, part du Groupe | 127,2 | 101,2 | +25,7% |
| Résultat net, part du Groupe | 66,1 | (472,9) | - |
| Dette nette obligataire et bancaire | 1 681 | 1 647 | +34 M€ |
| LTV | 28,5% | 28,7% | -0,2 pt |
Performance opérationnelle : Commerce, socle financier du Groupe
Altarea gère un portefeuille de 44 centres commerciaux, majoritairement détenus en partenariat avec des investisseurs institutionnels de premier plan, pour une valeur totale de 5 275 M€ (2 266 M€ en part Groupe). La Foncière Commerce représente 71% des capitaux employés du Groupe.
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Dans la lignée des années précédentes, les indicateurs opérationnels 2024 sont très bien orientés et ce pour toutes les typologies de commerce : le chiffre d’affaires des commerçants progresse de +4,2% et la fréquentation est en hausse de +1,5% ; la demande locative est toujours dynamique avec 341 baux signés pour 32,8 M€ de loyer annuel, portée par la demande d’enseignes leaders attirées par la qualité des actifs du Groupe ; la vacance financière se situe à 2,8%, niveau considéré comme optimal ; le taux d’encaissement s’établit à 97,5% ; les loyers nets (216,4 M€) progressent de +5,3% à périmètre constant (+60 bps vs indexation).
La valeur des centres commerciaux gérés par Altarea progresse de +43 M€ (+0,8%), la décompression de +19 bps des taux de sortie immobilier (6,11 % en moyenne) ayant été plus que compensée par la hausse des loyers.
Leadership confirmé en commerces de gares
Après la réussite de la transformation de la gare Paris-Montparnasse (18 200 m²), Altarea a accentué son avance en commerces de gare : Gare de Paris-Austerlitz (25 000 m²) : les travaux de restructuration des espaces commerciaux avancent à bon rythme et la commercialisation est lancée ; Gare de l’Est (7 300 m²) : Altarea a négocié une extension de la concession à 2051 (soit + 3 années) en contrepartie de la réalisation de travaux destinés à renforcer l’offre alimentaire de la Gare ; Gares italiennes (13 500 m²) : Altarea a négocié une extension des concessions de ses 5 gares italiennes à 2047 (soit + 6 années). Altarea s’est par ailleurs vu attribuer l’exploitation du lounge de l’emblématique train Orient-Express/Dolce Vita au sein de la gare Rome-Ostiense.
Milano Metro Retail : Altarea est entré dans une phase exclusive de due diligence avec ATM - Azienda Trasporti Milanese Spa, détenue à 100% par la municipalité de Milan, afin de valoriser et gérer, au travers d’une concession de 20 ans, plus de 17 000 m² d’espaces commerciaux au sein de 83 stations du métro milanais, où transitent chaque année près de 600 millions de voyageurs ; Grand Paris Express (12 500 m²) : Altarea, en partenariat avec RATP Travel retail est désigné lauréat pressenti concernant l’appel d’offre pour le développement et l’exploitation des commerces du Grand Paris Express pendant 12 ans avec une offre commerciale tournée vers le service aux voyageurs et aux riverains.
Au total, les gares existantes et en développement représentent potentiellement 100 M€ de loyers bruts sur 105 000 m² de surface commerciale (pour 1,2 milliard de passagers annuels).
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Logement : relance enclenchée et nouvelle offre
Altarea est le 2ème promoteur résidentiel français à travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum et Histoire&Patrimoine) qui proposent une offre de logements diversifiée sur l’ensemble du territoire. La Promotion Logement représente 18% des capitaux employés du Groupe.
Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et une croissance continue des volumes, s’est achevé en 2022, date à partir de laquelle le marché est entré en crise. En 2023 Altarea a pris des mesures fortes afin d’apurer le cycle précédent et de réduire significativement ses engagements. En 2024, Altarea a écoulé la quasi-totalité des lots issus de l’ancien cycle et lancé son offre nouvelle génération abordable, décarbonée et rentable devant lui permettre de retrouver progressivement une trajectoire de croissance.
Offre nouvelle génération et mix produits
La nouvelle offre élaborée par le Groupe tient compte de l’évolution de la taille moyenne des ménages. Elle est principalement composée de T2 et T3, dont la compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres carrés utiles des pièces à vivre. Le prix de revient a été également travaillé sans compromis sur la qualité architecturale et environnementale.
Altarea a d’abord concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes avec l’offre Access. Cette offre comporte un financement innovant à taux bonifiés, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des clés pour une mensualité de remboursement de crédit proche voire équivalente à celle d’un loyer.
L’offre de nouvelle génération s’adresse également aux investisseurs institutionnels (logement social ou Logement Intermédiaire Libre LLI) pour lesquels elle constitue un support d’investissement au rapport qualité/prix particulièrement compétitif. Pour les particuliers investisseurs dont le nombre s’est réduit depuis la fin du dispositif Pinel, Altarea propose une offre adaptée à leurs objectifs d’épargne immobilière et de stratégie patrimoniale.
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La qualité des produits et la satisfaction client sont au cœur des préoccupations du Groupe comme en témoigne la récompense reçue par Cogedim, qui a été « Élu Service Client de l’Année » pour la 7ème fois dans la catégorie « Promotion immobilière » et a conservé la première place du Top 200 de la relation client 2024 tout secteur confondu.
Ventes, réservations et redressement commercial
Réservation à -5% en volume, reflet d’une offre abordable encore insuffisante. La baisse des volumes est liée à une offre insuffisante en produits abordables alors même que la demande est restée soutenue, comme en témoigne le taux d’écoulement qui atteint 10,4 %. A fin décembre, l’offre à la vente atteint un niveau historiquement bas à 2 801 lots dont 72 % en cours de construction et moins de 1% achevés.
Les ventes en bloc constituent plus de la moitié des réservations, les deux premiers clients (CDC Habitat et INLI) représentant environ 40% du total des ventes en bloc. Les ventes aux particuliers accédants se sont relativement bien tenues, portées par la gamme Access qui a représenté près d’un tiers des ventes aux accédants. Les ventes aux particuliers investisseurs sont en nette baisse malgré une reprise tardive de la demande pour les derniers lots éligibles au dispositif Pinel.
Relance du cycle de production
En 2024, Altarea a repris sa marche en avant en matière de production avec une accélération notable en fin d‘année. Le Groupe a acquis 71 terrains (6 282 lots soit +24 %), dont 37 sur le seul dernier trimestre. Tous les indicateurs avancés de développement affichent un net redressement : acquisitions de terrains 6 282 (vs 5 064), dépôts de permis 10 704 (vs 8 664) et approvisionnements 11 108 (vs 9 934). Le pipeline affiche 39 603 lots (+15%). L’offre nouvelle génération devrait progressivement monter en puissance avec de nombreux lancements commerciaux prévus tout au long de l’année 2025.
Immobilier d’entreprise : logistique et bureaux
Immobilier d’entreprise : transactions majeures en Logistique, activité soutenue en Bureau. Logistique : 390 M€ de cessions signées, pipeline maitrisé de 650 000 m2. Bureau : forte activité de prestation en Ile-de-France et de promotion en Régions.
Nouvelles activités : photovoltaïque, data centers, asset management
Les nouvelles activités (photovoltaïque, data center, asset management immobilier) voient leurs équipes constituées, avec d’importants pipelines de projets et le début de la phase d’investissements. Les premiers succès enregistrés cette année valident notre démarche : les infrastructures photovoltaïques et l’asset management immobilier ont atteint l’équilibre financier et des avancées stratégiques ont été réalisées en data centers.
Politique financière, dividende et perspectives
Ces investissements ont été réalisés sans augmentation de la dette grâce à une politique active de rotation des capitaux. Pendant toute la durée de sa feuille de route Altarea maintiendra une structure bilantielle solide et une liquidité forte.
Dividende au titre de 2024 de 8,00€/action avec option de versement soit 100% en numéraire soit 25% en numéraire et 75% en titres (soumis à l’approbation de l’assemblée générale des actionnaires du 5 juin 2025). AltaGroupe (famille A. Taravella) et ses affiliées d’une part et Crédit Agricole Assurances et ses affiliées d’autre part, se sont engagés pour opter à l’intégralité du paiement du dividende en actions proposé. Ensemble, ces actionnaires représentent près de 69% du capital d’Altarea.
Guidance 2025 : FFO attendu en légère progression, stabilité du dividende. En 2025, Altarea poursuivra la réallocation de ses capitaux employés et des moyens humains conformément à sa feuille de route. Les résultats devraient bénéficier d’un début de reprise en Logement et d’une bonne performance en Commerce. Le FFO est ainsi attendu en légère progression. En fonction du contexte, la montée en puissance des résultats est attendue à partir de 2026 avec potentiellement les premières contributions significatives des Nouvelles activités.
Stratégie et ambition à moyen terme
Notre stratégie reste la même. Elle repose fondamentalement sur la maîtrise des expertises opérationnelles pour viser des marchés profonds à fortes barrières techniques ou administratives. Altarea apporte des solutions à des problématiques qui sont au cœur des préoccupations de la société française et c’est ce qui nous rend confiant sur nos perspectives à long terme.
Les trois dernières années ont été consacrées à revoir les fondamentaux des métiers historiques de notre Groupe. En Logement nous avons travaillé sur la satisfaction client, le produit, sa qualité et son usage. Nous avons revu le mix commercial de nos actifs commerce et réorienté notre stratégie en Immobilier d’entreprise. Ce travail a mobilisé les énergies de toute l’entreprise et commence à porter ses fruits cette année avec un FFO en croissance de +13,9 % à 144,9 millions d’euros.
Les deux prochaines années devraient connaître une forte croissance des activités historiques, tirée par le Logement et les commerces en gares. Les nouvelles activités, et notamment les data centers, devraient ensuite prendre le relais de la croissance. Notre objectif est d’atteindre un FFO égal ou supérieur à 300 millions d’euros à moyen terme, tout en maintenant une politique financière et un niveau de liquidité compatibles avec une notation Investment Grade. En accompagnement de cette trajectoire, un vaste plan d’actionnariat salarié est mis en œuvre avec pour objectif que les salariés détiennent environ 10% du capital à terme. J’ai confiance dans les perspectives d’Altarea, son projet d’entreprise et son capital humain exceptionnel, lequel constitue son principal actif.
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