Amendement Coralie Dubost et la domiciliation bancaire dans le prêt immobilier : explications détaillées

Le dispositif français qui permettait aux établissements de crédit de conditionner l’octroi d’un avantage individualisé à la domiciliation bancaire des revenus d’un emprunteur pendant une période déterminée a longtemps suscité de nombreuses controverses. Cette pratique, souvent perçue comme une contrainte imposée à l’emprunteur, a été encadrée et finalement remise en cause par une série de textes législatifs et de décisions juridiques. Nous vous proposons ici une analyse exhaustive de la situation, notamment à travers l’amendement défendu par Coralie Dubost et les évolutions récentes liées à la domiciliation bancaire dans le cadre des prêts immobiliers.

La domiciliation bancaire en crédit immobilier : définition et contexte

Dans le cadre d'un prêt immobilier, il est courant que les banques imposent à l'emprunteur de domicilier leurs revenus au sein de l’établissement prêteur. Cette pratique consiste à ouvrir un compte bancaire où l'emprunteur doit faire verser ses salaires ou revenus assimilés, souvent pendant plusieurs années. Cette domiciliation devient alors une condition pour bénéficier d’un avantage financier, tel que l’obtention d’un taux d’intérêt plus favorable.

Il s’agit d’une forme de vente liée, car l’établissement bancaire lie l’octroi du crédit à la domiciliation des revenus, ce qui est encadré par la directive européenne 2014/17/UE.

Encadrement juridique initial : ordonnance de 2017 et décret d’application

Pour répondre à cette pratique, le législateur français avait adopté une ordonnance en juin 2017, complétée par un décret en date du 14 juin 2017, qui réglaient strictement la domiciliation des salaires ou revenus assimilés en lien avec un prêt immobilier. Ces textes définissaient notamment que la domiciliation ne pouvait excéder une durée maximale fixée par décret, initialement prévue à dix ans.

L’ordonnance offrait un cadre légal pour que le prêteur puisse conditionner l’offre de prêt à cette domiciliation, mais uniquement à condition de proposer en contrepartie un avantage individualisé à l’emprunteur.

Lire aussi: Le Droit d'Amendement : Analyse

Critiques et contestations du dispositif

Cette réglementation a toutefois été vivement critiquée. Parmi les reproches majeurs, le délai de dix ans était jugé trop contraignant, limitant la mobilité bancaire des emprunteurs. De plus, le caractère véritablement avantageux du taux accordé par la banque était difficilement vérifiable, puisque le taux d’un crédit immobilier est par nature personnalisé en fonction du profil de l’emprunteur.

En août 2017, l’Association française des usagers des banques (AFUB) a saisi le Conseil d’État pour contester la légalité de ce décret, expliquant que celui-ci allait à l’encontre des objectifs européens en matière de mobilité bancaire.

Décision du Conseil d’État et arrêt de la CJUE : la domiciliation bancaire comme vente liée prohibée

Après plusieurs procédures, le Conseil d’État a décidé, en 2018, de surseoir à statuer et de poser des questions préjudicielles à la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE). Cette dernière s’est prononcée en octobre 2020, déclarant que l’imposition de la domiciliation de l’ensemble des revenus d’un emprunteur constitue une vente liée prohibée par la directive 2014/17/UE.

En effet, la directive autorise des exceptions, notamment permettant aux prêteurs de demander l’ouverture d’un compte spécifique destiné uniquement à accumuler un capital garantissant le remboursement du prêt. Or, l’ancienne règle française imposait la domiciliation de la totalité des revenus, sans limitation à ce qui est strictement nécessaire à la sécurisation du crédit.

Par conséquent, le Conseil d’État a annulé le décret du 14 juin 2017, estimant qu’il ne reposait plus sur une base légale adaptée et qu’il violait les objectifs de la directive européenne.

Lire aussi: Loi Pacte et domiciliation des revenus : ce qu'il faut savoir

La loi PACTE : la fin de l’obligation de domiciliation bancaire dans le prêt immobilier

Suite à ces développements, la loi PACTE, adoptée en mai 2019, a supprimé la réglementation qui permettait aux banques d’exiger la domiciliation bancaire comme condition du prêt immobilier. Dorénavant, la domiciliation des revenus redevient un simple accord entre le client et la banque, sans sanction possible en cas de changement d’avis ou de mobilité bancaire.

Cette réforme vise à favoriser la mobilité bancaire et à restituer une marge de négociation aux emprunteurs, ainsi qu’à éviter la création d’un effet d’enfermement dans un établissement financier.

L’amendement porté notamment par Coralie Dubost a joué un rôle clé dans cette évolution, dénonçant les pratiques des banques qui entravaient la liberté des consommateurs.

Implications pratiques pour les emprunteurs

• Les clauses de domiciliation bancaire devraient disparaître progressivement des contrats de prêts immobiliers.
• Le changement de banque ne peut plus entraîner la majoration automatique du taux d’intérêt consécutive à la perte de l’avantage lié à la domiciliation.
• La domiciliation devient un instrument de négociation, permettant à l’emprunteur d’exiger des conditions avantageuses sans se voir imposer une contrainte excessive.

Contexte européen et directives applicables

La remise en cause de ces pratiques ne s’inscrit pas seulement dans un cadre national, mais s’appuie notamment sur plusieurs directives européennes stratégiques :

1. Directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil sur les contrats de crédit aux consommateurs liés aux biens immobiliers résidentiels, qui encadre strictement les clauses commerciales.
2. Directives 2007/64, 2014/92 et 2015/2366, qui visent à faciliter la mobilité bancaire et la transparence dans les services financiers, notamment la portabilité des comptes.

La reconnaissance de la domiciliation bancaire comme une forme de vente liée prohibée reflète une volonté européenne forte de protéger les consommateurs et de garantir la libre concurrence entre établissements bancaires.

Lire aussi: Tout savoir sur l'évolution de la CVAE via l'amendement 609

Perspectives d’évolution et impact sur le secteur financier

Avec l’abrogation de la possibilité de conditionner les prêts immobiliers à la domiciliation bancaire, les établissements financiers doivent revoir leurs stratégies commerciales et leurs modalités d’octroi de crédit. Cette évolution pousse également à une plus grande transparence des offres et à une amélioration de l’accès au crédit sans entraves injustifiées.

Les emprunteurs bénéficient ainsi d’une liberté renforcée, leur permettant de choisir leur banque en fonction de leurs seuls critères financiers réels. La mobilité bancaire est encouragée, favorisant la concurrence entre établissements pour proposer les meilleures conditions de prêt.

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