Article 44 septies du CGI : exonération de CFE pour les entreprises nouvelles implantées en QPV et zones éligibles

L'article 44 septies du Code général des impôts (CGI) prévoit une exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) pour certaines entreprises nouvelles implantées dans des zones éligibles, notamment les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Les entreprises qui remplissent certaines conditions liées notamment à leur dimensionnement, à leur localisation, etc. peuvent bénéficier d’une exonération de CFE.

Entreprises éligibles et conditions générales

Quelles sont les entreprises éligibles ? Cette exonération s’applique aux entreprises, quels que soient leur forme et leur régime d’imposition :

faisant l'objet d'une création ou d'une reprise entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030 dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV),
exerçant une activité commerciale, artisanale ou une profession de santé,
employant moins de 50 salariés,
réalisant un chiffre d'affaires annuel hors taxes (HT) ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros.

Dans le cadre de cet avantage fiscal, lorsque la limite d'un quartier correspond à une voie publique, les établissements situés sur chacune des bordures de cette voie sont réputés situés dans le quartier prioritaire.

Conditions liées à la nouveauté et à l'implantation

L'entreprise doit être réellement nouvelle. L'exonération n'est donc pas applicable en cas de restructuration, de concentration ou d'extension d'activités préexistantes ; implantée exclusivement dans une zone éligible à la mesure. Elle doit y avoir sa direction effective et l'ensemble de ses moyens humains et matériels d'exploitation ; soumise à un régime réel d'imposition ce qui exclut le régime de la micro-entreprise ; indépendante, s'il s'agit d'une société. Son capital ne doit pas être détenu pour plus de 50 % par d'autres sociétés.

La mesure bénéficie à toutes structures, qu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu (BIC, BNC) ou de l'impôt sur les sociétés. Toutefois, les entreprises exerçant une activité non commerciale doivent nécessairement être constituées sous forme de société soumise à l'IS (SARL, SA, SAS, par exemple).

Activités exclues et activités accessoires

Les entreprises exerçant notamment une activité bancaire, financière, d'assurance, de gestion ou de location d'immeubles sont hors champ d'application. Toutefois, l'exercice, à titre accessoire, de telles activités n'empêche pas de bénéficier de l'exonération, dès lors qu'elles sont le complément indispensable d'une activité principale éligible.

Il existe des exclusions générales, par exemple pour certaines activités immobilières (gestion de portefeuille de valeurs mobilières, activités de construction-vente d'immeubles, etc.) ou agricoles. Cette exclusion revêt un caractère général. Toutefois, l'exercice accessoire de ces activités ne préclut pas la qualité d'entreprise nouvelle implantée dans une zone éligible lorsque ces activités constituent le complément indissociable d’une activité éligible.

Durée et conditions de maintien de l'exonération

Attention : ces conditions doivent être respectées tout au long de la période pendant laquelle l'entreprise bénéficie de l'exonération ou de l'allègement d'impôt. Les entreprises visées sont exonérées pendant cinq ans d'impôt sur les bénéfices (IS ou IR) et d'imposition forfaitaire annuelle (IFA) selon les proportions suivantes :

100 % les deux premiers exercices ;
75 % le troisième exercice ;
50 % le quatrième exercice ;
25 % le cinquième exercice.

Les conditions de l'exonération ne sont plus remplies au 30 avril N+2 dans certains cas. L’effet de la perte de conditions produit ses conséquences fiscales dans les formes et délais prévus par l'article 44 sexies du CGI et les dispositions applicables au régime des entreprises nouvelles.

Conditions d'effectif et de nature du contrat de travail

L’effectif doit être égal ou supérieur à trois à la clôture du premier exercice et au cours de chaque exercice de la période d’application du dispositif. Il s’agit de salariés de travail à durée indéterminée ou à durée déterminée de six mois au moins. La durée de présence des salariés est prise en compte et la perte de la condition entraîne la fin de la faveur à compter du premier jour de l’exercice au cours duquel cette condition n’est plus remplie.

Règles particulières et interactions avec d'autres dispositifs

L'article 44 sexies du CGI ne s'applique à l'article 44 septies du CGI. L'article 1465 du CGI ne sont pas incompatibles avec les délibérations prévues à l'article 1464 C du CGI. Les délibérations communales ou de l'EPCI doté d'une fiscalité propre interviennent dans le ressort desquels sont implantés les établissements des entreprises nouvelles.

Jusqu'en 2010, ce dispositif concernait également les entreprises nouvelles dans des zones de revitalisation rurale (ZRR) et dans des zones de redynamisation urbaine (ZRU). Ce dispositif d'exonération d'impôt sur les bénéfices s'applique également aux entreprises créées avant le 1er janvier 2011 dans les ZRR et ZRU. Ces entreprises doivent exercer une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Les sociétés qui ont une activité libérale et qui sont soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) peuvent bénéficier du dispositif lorsqu'elles emploient au moins trois salariés pendant toute la période d'application du dispositif.

Formalités : option, demandes et déclarations

Pour bénéficier de ce régime de faveur, il convient de formuler l'option dans la déclaration de résultats (cadre 6 de la déclaration n° 2031 pour les entreprises à l'impôt sur le revenu ou cadre C-3 de la déclaration n° 2065 pour les sociétés à l'impôt sur les sociétés). Les entreprises souhaitant bénéficier de cette mesure peuvent interroger préalablement l'administration fiscale pour vérifier leur éligibilité à cette aide. En l'absence de réponse dans le délai de 3 mois, le silence de l'administration fiscale vaut acceptation tacite.

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition. En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération (aménagement du territoire, entreprises de spectacles vivants ou jeune entreprise innovante, par exemple) ;
L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration : augmentation ou diminution de la surface des locaux, variation du nombre de salariés, variation d'un élément d'imposition, dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires pour certaines activités, cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement.

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai pour certaines années). Lorsque le contribuable peut prétendre à une exonération facultative, il doit en faire la demande au moyen du formulaire n°1447-M-SD, éventuellement accompagné de l'annexe n°1447-E si l’activité exercée ne figure pas dans la liste du premier formulaire. Concernant certaines activités spécifiques, le dépôt du formulaire n°1447-M-SD doit être complété par le formulaire n°1465-SD.

Exonérations de plein droit et exonérations facultatives (rapide panorama)

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

L’exonération de plein droit est en général permanente bien qu’il existe certaines exceptions. Les personnes et organismes bénéficiant de cette exonération de plein droit incluent : artisans travaillant avec apprentis, chauffeurs de taxis ou d'ambulances sous conditions, vendeurs à domicile indépendants sous seuil, coopératives, grands ports maritimes, certains pêcheurs, exploitants agricoles, artistes (peintres, photographes auteurs), auteurs, compositeurs, certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles, professeurs dispensant un enseignement personnel, etc. Il existe aussi des exonérations temporaires (par exemple pour des entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser entre certaines dates ou des avocats débutants).

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont notamment : entreprises implantées dans les zones suivantes : Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR), Zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME), Zones France ruralités revitalisation (ZFRR), Zones urbaines sensibles (ZUS), Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), Zones de restructuration de la défense (ZRD), Bassins d'emploi à redynamiser (BER), Zones franches d'activités (ZFA) d'outre-mer, entreprises situées en Corse, médecins et auxiliaires ouvrant un cabinet secondaire en désert médical, vétérinaires ruraux, jeunes entreprises innovantes (JEI) et autres statuts spécifiques.

Cas particulier de la CFE et de la location d'immeubles

En matière de location et sous-location d'immeubles, des conditions supplémentaires sont exigées. Lorsque l’activité porte sur de la location ou sous-location d'immeubles, la CFE est due dans les situations suivantes :

Location ou sous-location d'immeubles nus : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être au moins égaux à 100 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation.
Location ou sous-location d'immeubles meublés : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être supérieurs à 5 000 €. Cependant, la CFE n’est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire.

Calcul de la CFE et bases d'imposition

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

Entreprise disposant d'un local ou terrain - Base d’imposition réelle : la CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2). Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, deux entreprises situées dans deux communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE. L'administration fiscale met à disposition un service en ligne permettant de visualiser le taux d'imposition applicable pour chaque commune.

Base d'imposition minimum : la base réelle d’imposition du redevable (valeur locative des biens immobiliers affectés à l’activité en N-2) ne doit pas être inférieure à une base minimum, variable selon la commune dans laquelle est domiciliée l’entreprise. Si c’est le cas, le calcul de la CFE est alors effectué à partir de cette base minimum.

Cas pratiques et exemples

Exemple illustratif : une société soumise à l'IS, implantée dans une zone d'aides à finalité régionale en janvier 2012, a réalisé pour la première année un bénéfice de 80.000 €. Pour bénéficier de ce régime de faveur, il convient de formuler l'option dans la déclaration de résultats.

Exemple : les entités non dotées de la personnalité morale peuvent par exemple être des régies (régies municipales...), certaines fondations universitaires, des indivisions, ou encore des fonds communs de placement. La CFE peut être due, lorsque les conditions sont réunies, notamment par toute société, toute entité non dotée de la personnalité morale: titleContent ou encore tout entrepreneur individuel (dont les micro-entrepreneurs), y compris s’il exerce son activité à domicile ou chez ses clients.

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Procédure pour vérifier son éligibilité

Interroger préalablement l'administration fiscale pour vérifier son éligibilité ; en l'absence de réponse dans un délai de 3 mois, le silence vaut acceptation tacite.
Formuler l'option via la déclaration de résultats adaptée (n°2031 ou n°2065 selon le cas).
Déposer, le cas échéant, la déclaration modificative n°1447-M-SD avant les délais prévus pour signaler la demande d'exonération ou une modification.

Points d'attention

Les conditions doivent être respectées pendant toute la période d'application de l'exonération.
La perte d'une condition (effectif, activité principale, implantation exclusive, etc.) entraîne la perte de l'exonération.
Lorsque la limite d'un quartier correspond à une voie publique, les établissements situés sur chacune des bordures de cette voie sont réputés situés dans le quartier prioritaire.

Ressources et contacts

Les entreprises peuvent s'adresser au service des impôts des entreprises (SIE) dont elles dépendent pour le dépôt des déclarations (n°1447-M-SD, n°1465-SD) et pour obtenir des précisions sur l'application locale des exonérations facultatives décidées par les communes ou les EPCI.

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