Agent Commercial Immobilier : BIC ou BNC ? Quel Régime Choisir en tant qu'Auto-Entrepreneur ?

Le droit fiscal français distingue deux principaux types de bénéfices pour les travailleurs indépendants et les entreprises soumis à l’impôt sur le revenu : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les bénéfices non commerciaux (BNC). Comprendre la distinction entre ces deux régimes est essentiel pour les agents commerciaux immobiliers, notamment ceux qui exercent sous le statut d'auto-entrepreneur. Sauf exception, les agents commerciaux immobiliers relèvent du régime des BNC.

BIC BNC

BIC et BNC : Définitions et Différences

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les bénéfices non commerciaux (BNC) sont deux catégories de revenus professionnels soumis à l’impôt. Ainsi, BIC correspond aux Bénéfices Industriels et Commerciaux tandis que BNC correspond aux Bénéfices Non Commerciaux.

Régime Fiscal des BIC

Les activités artisanales, commerciales et industrielles ainsi que les activités de location meublée relèvent des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. Trois catégories d’activité génèrent ce type de bénéfices :

  • Les activités d’achat et de vente telles que l’achat de biens destinés à être loués.
  • Les activités de fourniture de logement ou de nourriture : restauration, hôtellerie…
  • Les prestations de services commerciales et artisanales (agent immobilier, coiffeur…).

Régime Fiscal des BNC

Le mot BNC signifie « Bénéfices Non Commerciaux ». Il s’agit des bénéfices réalisés par les indépendants exerçant une science ou un art. Pour les entrepreneurs qui souhaitent savoir s’ils sont reliés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux ou aux Bénéfices Non Commerciaux, il suffit de se rendre sur le site Infogreffe.fr.

Les Bénéfices Non Commerciaux, ne concernent pas les mêmes activités que les BIC. En effet, dans ce cas de figure, les activités exercées sont plutôt de l’ordre artistique ou scientifique.

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Agent Commercial Immobilier : Pourquoi le Régime BNC ?

La classification des revenus des mandataires immobiliers indépendants en BNC ne va pas de soi. Sauf circonstances exceptionnelles, les mandataires immobiliers négociant des mandats pour un réseau comme iad relèvent en principe des bénéfices non commerciaux. Cette définition correspond assez justement aux missions prises en charge par les mandataires immobiliers indépendants. Travaillant via un tiers, un agent immobilier ou un réseau de mandataires indépendants, l’agent commercial touche des commissions.

D’après le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), un agent commercial immobilier effectue des transactions immobilières (achat, vente ou location) pour le compte d’un agent ou d’une agence immobilière. Il n’est pas titulaire d’une carte professionnelle, mais il possède une attestation d’habilitation qui lui permet d’exercer pour le compte d’autrui.

Selon le BOFIP, un mandataire immobilier indépendant est donc un agent commercial. Cela signifie qu’il peut déclarer ses revenus sous le régime fiscal BNC, et ce, même s’il réalise des prestations de service de nature commerciale. La raison ? Il agit pour un compte qui n’est pas le sien et perçoit des commissions.

Agent Immobilier : Une Activité Rattachée aux BIC

Lorsqu’un agent immobilier ou professionnel du secteur est titulaire d’une carte professionnelle (carte transactionnelle, carte de gestion des biens immobiliers ou carte des syndics de copropriétés), il est soumis au régime fiscal BIC. Cela signifie qu’il peut ouvrir sa propre agence et exercer plusieurs activités comme la vente, l’achat, la location et la sous-location de biens construits ou non, ou encore la gestion de fonds de commerce.

Il peut également engager des mandataires indépendants, aussi appelés agents commerciaux, pour réaliser des transactions en son nom. Pour cela, il va leur délivrer une attestation d’habilitation qui leur permettra de travailler légalement sur l’ensemble du territoire.

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Il faut donc bien distinguer les agents immobiliers des agents commerciaux. Les premiers exercent pour leur compte alors que les seconds travaillent pour un tiers et touchent, dans ce cas-là, des commissions. C’est d’ailleurs pour cette raison que le régime fiscal diffère.

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Les Particularités Fiscales et Sociales des BIC et BNC pour les Auto-Entrepreneurs

Les BIC et les BNC permettent de bénéficier du statut d’auto-entrepreneur. Mais pour cela, il faut respecter certaines conditions. En effet, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser le seuil du régime fiscal de la micro-entreprise pendant deux années civiles consécutives, c’est-à-dire :

  • 72 600 € pour les prestations de services ;
  • 176 200 € pour les activités commerciales ou d’hébergement.

Afin de couvrir les frais des professionnels, un taux d’abattement est directement appliqué sur le chiffre d’affaires :

  • 71 % pour les activités commerciales et d’hébergement
  • 50 % pour les prestations de service.

Ce taux est de 34 % pour les activités relevant des BNC.

Concernant le montant des cotisations sociales, il s’élève à 12,8 % pour les BIC et 22 % pour les BNC et est prélevé sur le chiffre d’affaires hors taxe réalisé. Si le plafond du chiffre d’affaires est dépassé, alors les créateurs d’entreprise passent du régime social de l’auto-entreprise au régime social de la sécurité sociale des indépendants. Les taux d’abattement appliqués seront alors différents.

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Le tableau suivant résume les principales différences entre les régimes BIC et BNC pour les auto-entrepreneurs :

Caractéristique BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) BNC (Bénéfices Non Commerciaux)
Activités concernées Activités commerciales, artisanales, industrielles, location meublée Professions libérales, activités artistiques ou scientifiques
Plafond de chiffre d'affaires (2021) 176 200 € 72 600 €
Taux d'abattement 71% (activités commerciales) ou 50% (prestations de services) 34%
Cotisations sociales 12,8% du chiffre d'affaires 22% du chiffre d'affaires

Choisir le Régime BNC pour un Agent Commercial Immobilier Auto-Entrepreneur

Pour devenir agent commercial ou mandataire immobilier indépendant en auto-entreprise, vous n’avez d’autres choix que de recourir au régime BNC. Cette forme juridique et ce régime fiscal vous permettent de débuter sereinement votre activité. Conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), le statut d’agent commercial est la seule option possible pour exercer le métier de mandataire immobilier indépendant. Vous serez donc soumis au régime fiscal BNC et vous pourrez opter pour le statut de la micro-entreprise.

Il s’agit d’une solution plutôt avantageuse pour débuter, car elle vous permet de bénéficier de plusieurs avantages. Par exemple, les taux de prélèvements sociaux et fiscaux sont particulièrement intéressants. De plus, les démarches administratives sont simplifiées lors de la création d’entreprise et vous profitez d’une franchise en base de TVA. Cependant, il ne faudra pas dépasser 72 600 € de chiffre d’affaires annuel.

Si vous ne souhaitez pas choisir ce statut ou que votre chiffre d’affaires excède le seuil fixé par la loi, vous allez entrer dans le régime normal de l’entreprise individuelle. Il faut noter que vous ne pourrez plus bénéficier des avantages du régime de la micro-entreprise. En revanche, vous récupérerez la TVA, les charges et l’amortissement du matériel.

Les Trois Points Clés à Retenir

  • Les commissions perçues par les agents commerciaux immobiliers constituent des bénéfices non commerciaux (BNC).
  • Cela implique notamment une limitation du chiffre d’affaires à 72 600 € en 2021 pour bénéficier du statut de micro-entrepreneur.
  • Des agents commerciaux peuvent déclarer des BIC à titre exceptionnel, mais uniquement pour les opérations commerciales effectuées pour leur propre compte et à raison des profits réalisés à l’occasion desdites opérations.

Comme souvent en matière fiscale, une part est donc laissée à l’appréciation de l’administration et du contribuable lui-même !

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