Franchise en Base de TVA pour Auto-Entrepreneurs Immobiliers: Guide Complet

La franchise en base de TVA est un régime fiscal qui allège considérablement les obligations des auto-entrepreneurs, notamment dans le secteur immobilier. Ce régime permet de ne pas déclarer la TVA, mais en contrepartie, il n'est pas possible de déduire la TVA sur les achats professionnels. Pour bénéficier de ce régime, il est essentiel de comprendre les seuils de chiffre d'affaires à ne pas dépasser, qui varient selon l'activité exercée. Cet article détaille les conditions et les implications de la franchise en base de TVA pour les auto-entrepreneurs immobiliers.

Conditions Générales pour Bénéficier de la Franchise en Base de TVA

Pour être éligible à la franchise en base de TVA, votre entreprise doit respecter certains seuils de chiffre d'affaires. Ces seuils diffèrent selon la nature de l'activité exercée :

• Activité commerciale et d'hébergement
• Activité de prestation de services
• Activité libérale (sauf avocat)
• Avocat
• Auteur d'une œuvre de l'esprit ou artiste-interprète (et ses ayants-droits)

Il est crucial de bien identifier votre catégorie d'activité pour déterminer les seuils applicables.

Seuils de Chiffre d'Affaires par Type d'Activité

Les seuils de chiffre d'affaires à respecter pour bénéficier de la franchise en base de TVA varient en fonction de la nature de votre activité. Voici un aperçu détaillé :

Activité Commerciale et d'Hébergement

Pour bénéficier de la franchise en base de TVA, l'entreprise doit être dans l'une des situations suivantes :

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• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 85 000 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) est inférieur ou égal à 93 500 €.

Si l'entreprise dépasse le seuil, elle est soumise à la TVA le 1er jour de dépassement.

Activité de Prestation de Services

Pour bénéficier de la franchise en base de TVA, elle doit être dans l'une des situations suivantes :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 37 500 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile (N) en cours est inférieur ou égal à 41 250 €.

Si l'entreprise dépasse le seuil, elle est soumise à la TVA le 1er jour de dépassement.

Activité Libérale (sauf avocat)

Pour bénéficier de la franchise en base de TVA, l'entreprise doit être dans l'une des situations suivantes :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 37 500 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) est inférieur ou égal à 41 250 €.

Si l'entreprise dépasse le seuil, elle est soumise à la TVA le 1er jour de dépassement.

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Avocat

La profession d'avocat est une profession réglementée avec des conditions particulières d'accès et d'exercice. Les seuils de la franchise en base de TVA diffèrent selon que l'activité est réglementée ou non.

Pour les activités réglementées :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) doit être inférieur ou égal à 50 000 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) doit être inférieur ou égal à 55 000 €.

Pour les activités non réglementées :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) doit être inférieur ou égal à 35 000 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) doit être inférieur ou égal à 38 500 €.

Si l'entreprise dépasse le seuil, elle est soumise à la TVA le 1er jour de dépassement.

Auteur d'une Œuvre de l'Esprit ou Artiste-Interprète (et ses Ayants-Droits)

Les seuils de la franchise en base sont différents s'il s'agit d'activités de livraisons d'œuvres et de cession de droits d'auteurs ou d'autres activités.

Pour les activités de livraisons d'œuvres et de cession de droits d'auteurs :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 50 000 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) est inférieur ou égal à 55 000 €.

Pour les autres activités :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 35 000 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) est inférieur ou égal à 38 500 €.

Si l'entreprise dépasse le seuil, elle est soumise à la TVA le 1er jour de dépassement.

Calcul au Prorata en Cas de Démarrage d'Activité

Si l'entreprise vient de démarrer son activité, elle doit ajuster son chiffre d'affaires de l'année de création au prorata de son temps d'exploitation pour déterminer si elle peut bénéficier de la franchise en base de TVA l'année suivante. La formule est la suivante :

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(CA / nombre de jours dans une année) x nombre de jours entre le démarrage et le dernier jour de l'année

Ce calcul permet de déterminer si l'entreprise peut continuer à bénéficier de la franchise en base de TVA l'année suivante.

Exemples Concrets

Voici quelques exemples pour illustrer comment appliquer les seuils et le calcul au prorata :

Exemple 1 : Activité Commerciale

Une entreprise réalise un chiffre d'affaires de 82 000 € en 2024. Le seuil de chiffre d'affaires à ne pas dépasser est de 85 000 €, elle peut donc bénéficier de la franchise en base de TVA. L'année suivante, elle réalise un chiffre d'affaires de 90 500 €. Le seuil de tolérance à ne pas dépasser en 2025 est de 93 500 €. Pour l'année 2025, elle dépasse le seuil de base de la franchise en base de TVA (85 000 €) mais elle reste en dessous du seuil de tolérance de 93 500 €. Son chiffre d'affaires de l'année précédente étant inférieur au seuil de base, l'entreprise continue de bénéficier de la franchise en base de TVA.

Exemple 2 : Démarrage d'Activité Commerciale

Si l'entreprise démarre son activité le 14 mai 2024 et qu'elle avait réalisé un chiffre d'affaires de 82 000 € entre le 14 mai 2024 et le 31 décembre 2024, il aurait fallu calculer son chiffre d'affaires de l'année 2024 au prorata du temps d'activité. Ainsi, pour l'année 2024, le CA calculé au prorata du temps d'exploitation est égal au CA de l'entreprise multiplié par le nombre de jours dans une année et divisé par le nombre de jours entre la date de création de l'entreprise et la fin de l'année : (82 000 € x 365)/232 = 129 009 €. Le chiffre d'affaires de l'entreprise calculé au prorata est supérieur à 93 500 €. Ainsi, elle ne peut pas bénéficier de la franchise en base de TVA pour l'année 2025.

Exemple 3 : Activité de Prestation de Services

Une entreprise réalise un chiffre d'affaires de 24 000 € en 2024. Le seuil de base de chiffre d'affaires à ne pas dépasser est de 37 500 € ainsi, elle peut bénéficier de la franchise en base de TVA. L'année suivante, elle réalise un chiffre d'affaires de 38 500 €. Le seuil de tolérance à ne pas dépasser en 2025 est de 41 250 €. Pour l'année 2025, elle dépasse le seuil de base de la franchise en base de TVA (37 500 € ) mais elle reste en dessous du seuil de tolérance 41 250 €. Son chiffre d'affaires de l'année précédente étant inférieur au seuil de base, l'entreprise continue de bénéficier de la franchise en base de TVA.

Exemple 4 : Démarrage d'Activité de Prestation de Services

Si l'entreprise avait démarré son activité le 14 mai 2024 et qu'elle avait réalisé un chiffre d'affaires de 27 000 € entre le 14 mai 2024 et le 31 décembre 2024, il aurait fallu calculer son chiffre d'affaires de l'année 2024 au prorata du temps d'activité. Ainsi pour l'année 2024, le CA calculé au prorata du temps d'exploitation est égal au CA de l'entreprise multiplié par le nombre de jours dans 1 année et divisé par le nombre de jours entre la date de création de l'entreprise et la fin de l'année : (27 000 € x 365)/232 = 42 478 €. Le chiffre d'affaires de l'entreprise calculé au prorata est supérieur à 41 250 €. Ainsi, elle ne peut pas bénéficier de la franchise en base de TVA pour l'année 2025.

Opérations Exclues de la Franchise en Base de TVA

La franchise en base de TVA ne s'applique pas à certaines opérations spécifiques, notamment :

• Opération immobilière ayant pour but de produire ou livrer des immeubles.
• Opération immobilière ayant pour but de livrer à soi-même des travaux de réhabilitation de logements locatifs rénovés par des bailleurs.
• Opération réalisée par un exploitant agricole ou un bailleur de biens ruraux qui a opté pour que ses opérations soient soumises à la TVA.
• Opération soumise à la TVA en raison d'une option ou d'une autorisation.
• Livraison intracommunautaire de moyens de transport neufs.

Conséquences de la Franchise en Base de TVA

Les conséquences de la franchise en base de TVA diffèrent selon que les échanges commerciaux ont lieu en France, au sein ou en dehors de l'Union européenne (UE).

Échanges en France

En tant que professionnel qui relève de la franchise en base française, l'entreprise doit facturer ses prestations de services ou ses ventes réalisées en France sans TVA, autrement dit en hors taxe (HT). La mention "TVA non applicable - article 293 B du CGI" doit figurer sur chaque facture ou note d'honoraires. Si cette mention n'est pas indiquée, l'entreprise s'expose à un redressement fiscal pour non-respect du formalisme administratif en cas de contrôle fiscal.

En bénéficiant du régime de la franchise en base de TVA, l'entreprise est exemptée des déclarations de TVA française mensuelles ou trimestrielles.

Auto-Entrepreneur Immobilier : Obligations et Particularités

Devenir agent commercial immobilier et choisir la microentreprise pour démarrer votre activité offre bon nombre d'avantages. La comptabilité en microentreprise (statut autoentrepreneur) est considérablement allégée par rapport aux autres statuts juridiques. En tant qu'agent commercial immobilier auto-entrepreneur, vous n'avez pas à réaliser de bilan comptable ou de compte de résultats mais seulement tenir à jour un registre de vos achats et de vos dépenses.

Choisir la microentreprise pour exercer votre profession d'agent commercial immobilier offre un cadre extrêmement avantageux en termes de régime social et de régime fiscal. Concernant le régime social, vos charges sociales sont calculées en fonction de votre chiffre d'affaires. Ainsi vous n'aurez pas à payer de cotisations sociales si vous ne faites pas de chiffre d'affaires.

Le régime fiscal de la microentreprise est assez attrayant car vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire sur votre chiffre d'affaires. Le pourcentage de cet abattement dépend de votre catégorie d'activité. En tant qu'agent commercial immobilier, vous relevez de la prestation de services et bénéficiez donc d'un abattement de 34%. Autrement dit, seulement 66% de votre chiffre d'affaires est imposable, autrement dit vous devez déclarer seulement 66% de votre chiffre d’affaires à votre IRPP.

Démarches pour Devenir Agent Commercial Immobilier Auto-Entrepreneur

L’agent commercial immobilier assure la vente d’un bien immobilier du début à la fin de l’opération entre un vendeur et un acquéreur. Tout d’abord, l’agent commercial immobilier travaille pour un mandant que l’on appelle agent immobilier. Ainsi, c’est ce dernier qui le paie à travers un contrat commercial appelé contrat de mandat.

En tant qu’agent commercial immobilier, vous n’avez pas à détenir de carte T puisque vous êtes mandaté par un agent immobilier.

La rémunération de l’agent commercial immobilier est donc étroitement liée aux résultats de ses ventes.

Comme en tant qu'agent commercial immobilier vous êtes mandataire, Il n’y a donc pas de rapport d’employeur-salarié entre les deux professionnels, pas de lien de subordination. En effet, chacun reste libre dans son entreprise et indépendant. Ainsi, l’agent commercial immobilier peut travailler de chez lui. Vous fixez vos propres horaires et objectifs à atteindre.

Comme vous est indépendant, vous devez vous trouver un statut juridique. Vous avez le choix de l’exercice en nom propre tel que la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle.

Pour se lancer, les démarches d'auto-entrepreneur sont très simples. Il suffit de déclarer son activité sur le guichet unique des formalités.

Tableau Récapitulatif des Seuils de TVA en 2025

Ce tableau vous aidera à déterminer si vous êtes éligible à la franchise en base de TVA en fonction de votre activité et de votre chiffre d'affaires.

balises: #Entrepreneur #Tva

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