Prêt Immobilier Auto-Entrepreneur : Conditions et Guide Complet
Vous êtes auto-entrepreneur et vous vous demandez si vous pouvez obtenir un prêt immobilier ? Bonne nouvelle, la réponse est oui ! Même si vous pensez que votre profil est risqué pour les banques, sachez qu’elles ne se montrent pas frileuses à vous financer, dès lors que votre activité a démarré depuis suffisamment de temps et que vous percevez assez de revenus. Voici tout ce qu'il faut savoir ainsi que les étapes à suivre pour mettre toutes les chances de votre côté !
Acheter un appartement, une maison ou un local rime souvent avec crédit immobilier. Une banque vous prête alors une somme d’argent pour financer votre projet. Ce crédit porte sur un montant précis, qui dépend du prix d’acquisition du bien, mais aussi des frais de notaires et de garantie. À cela s’ajoutent les intérêts qui permettent à la banque de se rémunérer. À l’heure actuelle, le remboursement des échéances d’un crédit peut s’étaler jusque sur 25 ans... C’est pourquoi il est important de connaître les conditions nécessaires à cet emprunt avant de faire votre demande ! On vous explique tout.
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Conditions d'obtention d'un prêt immobilier pour auto-entrepreneur
Comme tout emprunteur, pour obtenir un prêt immobilier auto-entrepreneur, vous devez remplir certains critères. Les critères d’obtention d’un crédit pour un auto-entrepreneur sont proches de ceux d’un salarié. Cependant, les banques adaptent l’étude pratique de votre dossier aux spécificités de votre situation professionnelle.
1. Revenus stables
La stabilité de vos revenus constitue un critère essentiel pour les organismes de crédit. En tant qu’auto-entrepreneur, vous devrez donc leur apporter certaines garanties. En théorie, votre durée minimale d’activité devrait ainsi être de trois ans.
Dans la pratique, les banques sont peu enclines à vous accorder des fonds si vous avez créé votre société depuis moins de 5 ans. En effet, les premiers mois d’un indépendant lui permettent rarement de percevoir des revenus suffisants. Par ailleurs, un chiffre d’affaires en croissance est préférable. Enfin, les prêteurs valorisent davantage les entrepreneurs qui évoluent dans des secteurs porteurs. Plus votre activité est stable et longue, plus votre dossier marque des points.
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2. Capacité d'emprunt et taux d'endettement
Votre capacité d’emprunt sera calculée à partir de vos bénéfices bruts moins abattement. La capacité d’emprunt, c’est le capital maximum que les organismes de crédit accepteront de vous prêter. Avant même de vous lancer dans les démarches d’emprunt, vous devez déterminer la somme que vous pouvez réellement emprunter auprès de votre banque. Cette somme se mesure par ce que l’on appelle la capacité d’endettement.
Quel que soit votre profil d’emprunteur, un établissement de crédit évalue votre taux d’endettement avant de financer un projet. Ce ratio doit impérativement être inférieur à 35 %, pour que vous puissiez prétendre à un prêt.
Pour le calculer, voici la formule à utiliser :
Ratio d’endettement = (charges fixes / revenu net moyen) x 100
Les charges fixes à inclure dans ce calcul ne se limitent pas seulement aux mensualités de votre prêt. Vous devez également prendre en compte les échéances de vos autres crédits, professionnels comme personnels. Elles peuvent aussi intégrer votre loyer (si vous restez locataire à la suite de l’investissement projeté), ou encore une pension alimentaire.
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Vos revenus : vous êtes auto-entrepreneur, vous ne vous versez donc pas de salaire. Vous dégagez des bénéfices : BNC (bénéfices non commerciaux), BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou BA (bénéfices agricoles). Le mode de calcul est différent de celui applicable aux salariés.
Contrairement à eux, ce n’est pas l’intégralité de vos bénéfices que les banques comptabilisent, même une moyenne sur 1 à 3 ans. Elles ne comptabilisent pas non plus vos bénéfices bruts, mais les bénéfices après abattements pour charges (34 %, 50 % ou 71 %) et impôts.
Le taux d’endettement, c’est le ratio de vos charges sur vos revenus disponibles. Il est limité à 35 %. À savoir : connaissez-vous le reste à vivre ? Cet indicateur de votre niveau de vie peut vous permettre d’emprunter au-delà de 35 % de taux d’effort.
3. Apport personnel
L’apport personnel est incontournable pour obtenir un financement actuellement. Il se constitue de l’épargne que vous proposez d’injecter dans votre achat immobilier. Pour obtenir un crédit immobilier micro-entrepreneur, vous devez apporter 10 % du montant de l’acquisition. Le minimum requis s’élève à 10 % du montant emprunté.
L’apport personnel est une somme que vous allez investir dans votre projet à partir de vos propres ressources financières, en plus du prêt. Cet apport peut être constitué de vos économies, d’une aide de la part de vos proches ou parfois de certains prêts aidés (prêt épargne logement, prêt à taux zéro). Cet apport pourra notamment servir à régler les frais annexes nécessaires à l’acquisition, comme les frais de notaire, de garantie, d’agence ou encore des travaux.
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L’apport personnel n’est pas strictement obligatoire dans la mesure où il n’existe aucun texte de loi le stipulant. Cependant, en l’absence d’apport personnel, l’établissement prêteur sera extrêmement vigilant avant d’accorder un prêt immobilier. Il est d’ailleurs de plus en plus rare que les banques en octroient sans apport personnel.
Contrairement aux salariés ou fonctionnaires qui peuvent encore espérer obtenir un prêt immobilier sans apport, ce dernier est quasi indispensable pour les indépendants. Il dénote de votre capacité à épargner et donc votre fiabilité, dans un contexte professionnel où vos revenus ne sont pas garantis. Véritable garantie, l’apport personnel est donc un gage de taille pour les établissements prêteurs, puisqu’il réduit considérablement le risque perçu à vous prêter de l’argent.
Même si la loi ne soumet pas de minimum, l’apport personnel doit généralement correspondre à au moins 10 % de la somme totale empruntée. Cependant, plus votre apport sera élevé, plus vous serez en mesure de négocier votre prêt immobilier, puisqu’il apporte une garantie à l’établissement prêteur... de la même manière qu’une caution dans une location immobilière !
Sachez que certaines banques acceptent les prêts réglementés comme apport personnel. Les prêts aidés sont des crédits immobiliers subventionnés par l’État, qui facilitent l’acquisition immobilière, souvent sous conditions de revenu maximal.
4. Comptes bancaires irréprochables
Avant de vous octroyer votre prêt immobilier, la banque étudie vos relevés de comptes personnels et professionnels. Ainsi, ils doivent prouver que vous savez gérer votre trésorerie à la perfection.
Dans les mois qui précèdent votre demande, vous devriez éviter toute situation de découvert. Certaines opérations peuvent discréditer votre dossier. C’est notamment le cas des jeux d’argent, lorsqu’ils engendrent des dépenses importantes. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir rencontré d’incidents dans le remboursement de vos précédents emprunts. Les organismes de financement vous demanderont de fournir la copie de vos trois derniers relevés de compte. Ils pourront ainsi en savoir plus sur votre profil de gestionnaire, dépensier ou économe.
Revenus stables, activité pérenne, apport personnel, comptes bien tenus, autant de conditions incontournables pour décrocher un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur.
Constitution du dossier de prêt immobilier
Les banques exigent la constitution d’un dossier lorsque vous déposez une demande de crédit. Avant de vous présenter à la banque afin d’obtenir votre prêt immobilier, vous devez constituer un dossier complet à leur remettre, comprenant toutes les documents attestant de votre sérieux.
Voici les principales pièces justificatives demandées par les banques :
- 2 derniers bilans positifs (livres des recettes, registre des achats, bilans comptables si jamais vous en avez, déclarations de chiffre d’affaires...)
- 2 derniers avis d'imposition
- Relevés de compte en banque sur les 6 derniers mois
- Justificatif d'identité
- Justificatif de résidence
- Compromis de vente
En tant qu’auto-entrepreneur, vous n’avez normalement pas à établir de comptes annuels. Cependant, proposer un bilan et un compte de résultat simplifiés renforce vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Ces documents mettent en évidence vos revenus réels, en déduisant vos charges de votre chiffre d’affaires.
Certaines activités génèrent peu de charges. C’est notamment le cas de certains métiers de l’informatique et du marketing, qui ne nécessitent de disposer que d’un ordinateur. Dans ce cas, la présentation de vos déclarations de revenus pourrait suffire à justifier de vos recettes.
Votre dossier de financement présente des éléments factuels et passés. Pour appuyer votre demande, vous pouvez aussi décrire les perspectives futures de votre entreprise. Ainsi, un business plan anticipant la progression de vos revenus peut être un atout. Cet état prévisionnel montre que vous allouez une grande attention à l’évolution de vos affaires.
Si vous disposez d’un carnet de commandes bien rempli, joignez les justificatifs des engagements pris par vos clients. Des devis signés, ou des contrats prévoyant des recettes récurrentes, peuvent démontrer que vos revenus sont garantis sur plusieurs mois.
Garanties et assurances
Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier pour auto-entrepreneur, vous devez bien choisir la garantie. La garantie la plus fréquente est le cautionnement par un organisme de cautionnement comme Crédit Logement. Il se porte garant du remboursement de votre prêt. En tant que travailleur non salarié, vous aurez sans doute du mal à l’obtenir. Si vous choisissez un prêt in fine, vous pourrez consentir un autre type de garantie : le nantissement.
Légalement, l’assurance de prêt pour auto-entrepreneur n’est pas obligatoire. Même si en théorie elle n’est pas obligatoire, les banques ont le droit de l’exiger. Celle-ci couvre les risques liés au décès ou à l'invalidité : si vous n'êtes plus en mesure de régler les mensualités de remboursement, c'est l'assurance du crédit qui prend le relais. L’assurance pour un prêt immobilier a un impact important sur le coût total de l’opération.
Les aides disponibles
Si vous n’avez pas accès aux prêts réservés aux salariés, comme le prêt Action Logement, vous serez peut-être éligible à un prêt à taux zéro (PTZ). Le PTZ est un prêt complémentaire, il ne pourra pas financer l’intégralité de l’achat immobilier. Peu d’aides pour auto-entrepreneurs sont adaptées au financement d’un projet aussi coûteux que celui de l’achat d’une maison.
Vous pouvez cependant bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), sous condition de ressources. Ce dispositif permet d'obtenir un crédit immobilier sans intérêts ni frais de dossiers. Ces dépenses sont en effet prises en charge par l’État. Le PTZ est destiné au financement d’une partie du prix de votre résidence principale. Il doit impérativement être lié à un emprunt bancaire traditionnel. La banque peut refuser de vous accorder un prêt à taux zéro, si elle juge que vos revenus sont trop faibles.
Faire appel à un courtier
Vous devez comparer les offres de prêt afin de choisir la meilleure. Pour vous y aider, il existe un indicateur : le taux annuel effectif global (TAEG). Il vous permet de connaître le coût total de votre futur crédit, car il comprend toutes les dépenses associées.
Le courtier vous aidera à préparer votre dossier et présenter votre profil sous son meilleur jour. Il négociera avec les banques pour optimiser les modalités, le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur liés au crédit immobilier. Il vérifiera votre éligibilité à un éventuel prêt aidé pour mieux compléter votre plan de financement.
Chaque banque peut se montrer plus ou moins compétitive selon le profil de l’emprunteur, la durée de l’emprunt et son montant. Cependant, pour le même dossier, on peut observer des différences notables entre plusieurs organismes bancaires. On vous recommande donc de passer par un courtier en crédit immobilier. Véritable intermédiaire avec les banques, un courtier immobilier vous accompagne dans votre recherche de financement.
Sa mission ? Trouver pour vous le meilleur taux en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Il pourra également négocier votre prêt et vous permettre d’obtenir des réponses plus claires et plus rapides de la part des banques. Par ailleurs, le courtier pourra également vous accompagner dans la recherche d’une assurance de prêt.
Autres conseils pour optimiser votre dossier
Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez accepter un prêt hypothécaire. En effet, en cas de défaillance, la banque peut saisir le bien hypothéqué pour se rembourser. Proposez également à la banque de domicilier vos revenus chez elle, si vous êtes ouvert à cette possibilité. Cela peut constituer un « petit plus », susceptible de faire basculer la décision en votre faveur !
Cumuler un CDI avec une activité autoentrepreneuriale peut renforcer votre dossier auprès des banques. Lorsque vous cumulez les deux statuts, la banque va donc prendre en compte l’ensemble de vos revenus : ceux provenant de votre CDI ainsi que ceux générés par votre activité d’autoentrepreneur.
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