Auto-Entrepreneur Loueur Meublé : Comprendre le Régime Fiscal

En tant que micro-entrepreneur exerçant une activité de location meublée, il est crucial de comprendre les spécificités du régime fiscal applicable. Cet article détaille les aspects essentiels du régime micro-fiscal et du versement libératoire, ainsi que les conditions de cumul avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Micro-entrepreneur : Combien il me reste pour 70 000€ de CA par an ?

Seuils du Régime Micro-Fiscal

Pour bénéficier du régime de la micro-entreprise, votre chiffre d'affaires hors taxes (CAHT) ne doit pas dépasser certains seuils au cours de l'année civile N-1 ou N-2. Ces seuils varient en fonction de l'activité exercée :

Activité commerciale et d'hébergement : 188 700 €
Activité de prestation de services en BIC : 77 700 €
Activité libérale : 77 700 €

Location de Meublés de Tourisme

Le régime applicable à la location de meublés de tourisme dépend de leur classement :

Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes :
- Pour les revenus 2024 (déclarés en 2025) : 188 700 €
- Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) : 77 700 €
Meublé de tourisme non classé :
- Pour les revenus 2024 (déclarés en 2025) : 77 700 €
- Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) : 15 000 €

En cas de création d'activité, le régime fiscal de la micro-entreprise s'applique automatiquement pour l'année de création (N) et l'année suivante (N+1). Cependant, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition. Si l'activité est créée en cours d'année, les seuils doivent être ajustés au prorata temporis, sauf s'il s'agit d'entreprises saisonnières.

Activité Mixte

Un micro-entrepreneur peut exercer simultanément plusieurs types d'activités (vente de marchandises + prestation de services). Dans ce cas, pour bénéficier du régime micro-fiscal, les conditions suivantes doivent être respectées :

Le CAHT global ne doit pas dépasser 188 700 € au cours de l'année civile N-1 ou N-2.
Le CAHT généré dans chacune des activités ne doit pas dépasser le seuil qui lui correspond.

Pour les revenus de l'année 2024 (déclarés en 2025) :

Le CAHT relatif à la location de meublés de tourisme non classés ne doit pas dépasser 15 000 €.
Le CAHT relatif à la location de meublés de tourisme classés ne doit pas dépasser 188 700 €.
Le CAHT relatif aux prestations de services ne doit pas dépasser 77 700 €.

Pour les revenus de l'année 2025 (déclarés en 2026) :

Le CAHT relatif à la location de meublés de tourisme non classés ne doit pas dépasser 15 000 €.
Le CAHT relatif à la location de meublés de tourisme classés ne doit pas dépasser 77 700 €.
Le CAHT relatif aux prestations de services ne doit pas dépasser 77 700 €.

En cas de dépassement des seuils, l'entreprise conserve le bénéfice du régime micro l'année suivante. Cependant, en cas de dépassement du seuil de chiffre d'affaires pendant deux années consécutives, le passage au régime réel d'imposition est obligatoire.

Régime d'Imposition : IR et Versement Libératoire

En tant que micro-entrepreneur, vous êtes imposé à l'impôt sur le revenu (IR), soit au régime fiscal classique de la micro-entreprise, soit au versement libératoire.

Régime Classique de la Micro-Entreprise

Ce régime est applicable lorsque vous êtes imposé à l'impôt sur le revenu dans l'une des catégories de revenus suivantes :

Bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Bénéfices non commerciaux (micro-BNC) pour une activité libérale.

Vous n'avez pas à fournir une déclaration professionnelle de bénéfices. Il suffit d'ajouter vos bénéfices dans votre déclaration complémentaire de revenu (n° 2042-C Pro) :

Le montant annuel de votre chiffre d'affaires brut (BIC) doit être indiqué dans la partie « Revenus industriels et commerciaux professionnels ».
Le montant de vos recettes (BNC) doit être indiqué dans la partie « Revenus non commerciaux ».

Le bénéfice imposable est déterminé par l'administration fiscale, qui applique un abattement forfaitaire au chiffre d'affaires déclaré. Cet abattement varie en fonction de l'activité exercée et ne peut être inférieur à 305 €.

Une fois calculé, le bénéfice imposable est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) avec les autres revenus du foyer fiscal. L'impôt est prélevé à la source.

Taux d'Abattement

Les taux d'abattement varient selon l'activité :

Activité commerciale et d'hébergement : 71 %
Activité de prestation de services en BIC : 50 %
Activité de location de meublés de tourisme (classés et non classés) :
- Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes :
  - Pour les revenus de l'année 2024 : 71 %
  - Pour les revenus de l'année 2025 : 50 %
- Meublés de tourisme non classés :
  - Pour les revenus de l'année 2024 : 50 %
  - Pour les revenus de l'année 2025 : 30 %
Activité libérale (BNC) : 34 %

Si vous exercez des activités mixtes, les abattements sont calculés séparément pour chaque fraction du chiffre d'affaires correspondant aux activités exercées. Dans ce cas, la déduction minimale est de 610 €.

Versement Libératoire

En tant que micro-entrepreneur, vous pouvez choisir d'être soumis au versement libératoire si vous remplissez certaines conditions. Ce système vous permet de payer vos impôts et vos cotisations sociales en même temps.

Pour opter pour le versement libératoire, votre revenu fiscal de référence du foyer fiscal de l'avant-dernière année doit être inférieur à un certain montant, variant selon votre situation familiale.

Le versement libératoire concernant le volet fiscal (impôt) est égal à l'un des taux suivants selon votre activité :

1 % du CAHT pour les entreprises ayant une activité de vente de marchandises.
1,7 % du CAHT pour les entreprises ayant une activité de prestations de services.
2,2 % des recettes HT pour les contribuables titulaires de BNC.

À ces taux s'ajoutent les taux du volet social (cotisations), qui diffèrent également en fonction de votre activité.

Activité	Taux de Cotisations Sociales
Vente de marchandises	12,3 % du CAHT
Prestations de services en BIC	21,2 % du CAHT
Activité libérale (ne dépendant pas de la Cipav)	24,6 % du CAHT
Activité libérale (dépendant de la Cipav)	23,2 % du CAHT

Vous devez déposer chaque mois ou chaque trimestre votre déclaration de chiffre d'affaires ou de recette sur le site www.autoentrepreneur.urssaf.fr, selon l'option de déclaration que vous avez choisie. Si votre chiffre d'affaires est égal à 0, vous devez tout de même déclarer vos revenus et inscrire néant à la place du montant de votre chiffre d'affaires.

Vous devez déclarer que vous souhaitez opter pour le versement forfaitaire libératoire à l'Urssaf avant certaines dates limites, variant selon votre situation.

En cas d'option pour le prélèvement libératoire, vous devez indiquer votre chiffre d'affaires dans la déclaration complémentaire de revenu (n° 2042-C Pro), dans le cadre « Micro-entrepreneurs ayant opté pour le prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu ».

Vous pouvez mettre fin à l'option pour le versement forfaitaire libératoire en dénonçant l'option auprès de l'Urssaf ou en sortant du régime de la micro-entreprise si vous dépassez les seuils de chiffre d'affaires prévus.

Sortie du Régime Micro-Fiscal et Options Alternatives

Vous sortez du régime de la micro-entreprise si vous dépassez les seuils de chiffre d'affaires prévus par le régime micro-fiscal ou les seuils prévus pour opter pour le versement libératoire.

Selon que vous générez des micro-BIC ou des micro-BNC, vous pouvez opter pour le régime réel normal d'imposition à des moments différents. L'option doit être demandée avant certaines dates limites, variant selon votre situation.

Ce changement de régime fiscal ne vous empêche pas de continuer à bénéficier du régime micro-fiscal de la TVA. Vous pourrez ainsi continuer à bénéficier de la franchise en base de TVA.

Location Meublée et TVA

La location en meublé, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA.

Régime d'Imposition du Loueur en Meublé Professionnel

Le loueur en meublé professionnel est soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors qu'il exerce son activité en entreprise individuelle. S'il exerce son activité par le biais d'une SCI, il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS).

Le loueur en meublé professionnel entrepreneur individuel est soumis au régime de la micro-entreprise ou à un régime réel d'imposition selon son chiffre d'affaires (CA).

Seuils de Chiffres d'Affaires pour la Location de Meublés de Tourisme

De nouveaux seuils de chiffres d'affaires (CA) sont mis en place pour la location de meublés de tourisme. Les seuils applicables aux revenus de l'année 2024 et ceux applicables aux revenus de l'année 2025 sont différents.

Revenus de l'année 2024, déclarés en 2025 :

Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 188 700 €.
Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 77 700 €.

Revenus de l'année 2025, déclarés en 2026 :

Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 77 700 €.
Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 15 000 €.

Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges suivantes peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) :

Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
Frais d'entretien et de réparation
Impôts locaux
Frais de gestion et d'assurances
Intérêts d'emprunt
Amortissement du mobilier et des améliorations

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention.

Exonération des Plus-Values de Cession

Le type d'exonération change en fonction du montant des recettes :

L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des deux années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins cinq ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Lorsque l'activité comprend des prestations similaires à celles des hôtels (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle), le régime fiscal applicable est celui de la para-hôtellerie. Dans ce cas, l'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 250 000 € hors taxes (HT) au cours des deux années civiles précédant la cession.

Cumul Auto-Entrepreneur et LMNP

Il n'est pas possible de créer deux micro-entreprises pour rester en dessous des seuils. Au moment de la création de la micro-entreprise, il faudra simplement déclarer l’activité principale et les activités secondaires.

La question de savoir si on peut cumuler une activité en micro-entreprise avec une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le même numéro SIREN est loin d'être anecdotique pour de nombreux entrepreneurs. Pour ceux qui envisagent de combiner ces deux types d'activités, il faudra surveiller avec attention les chiffres d'affaires (CA) générés par chaque activité. Le cumul des CA est essentiel pour s'assurer de ne pas dépasser les seuils fixés pour le régime de la micro-entreprise.

Dans l'hypothèse où un entrepreneur gère plusieurs fonds de commerce distincts, la règle du cumul s'applique toujours. Cette situation se rencontre souvent lorsque les clientèles et les types de prestations offertes diffèrent entre les activités.

Lorsque l'activité LMNP est intégrée dans une micro-entreprise qui propose également des prestations de services, les CA de ces deux volets doivent être cumulés. Ainsi, le seuil de CA pour les prestations de services, fixé à 77 700 €, inclut le CA généré par l'activité LMNP.

Pour les entrepreneurs qui exercent une activité mixte (vente de marchandises et prestation de services, y compris LMNP), le CA global annuel ne doit pas dépasser 188 700 €.

Exemples de Cumul

Exemple 1 :

Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an.

Vous pouvez continuer à être auto-entrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 188 700 € pour la vente de marchandises, celui de 77 700 € pour la location LMNP et également le seuil global de 188 700 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.

Exemple 2 :

Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €.

Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 77 700 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

Déclaration des Activités Multiples

La démarche se fait à la création de votre micro-entreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires.

Si vous avez déjà une auto-entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

Dépassement de Seuil

Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant deux ans puisqu'il est considéré qu'il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas.

Par contre, si le plafond est dépassé pendant deux années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.

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