Droit de préemption du locataire dans le bail commercial SARL

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire afin qu'il puisse se prévaloir de son droit de préférence. Le droit de préemption est un droit de priorité à l’achat accordé au locataire commercial lorsque le bailleur décide de vendre le local qu’il occupe.

Principe et fondement légal

Le principe du droit de préférence : depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire d’un local commercial ou artisanal bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur. Ce droit, également appelé droit de préemption, permet au locataire d’acquérir le bien en priorité. Selon les termes du Code de commerce, le droit de préférence du locataire est d’ordre public, ce qui signifie que la vente faite par un bailleur à un tiers au mépris des droits du preneur est sanctionnée par la nullité.

Biens concernés et exclusions

Le droit de préemption du locataire ne s’applique qu’en présence d’un local à usage commercial ou artisanal. La référence au local à usage commercial ne comprend pas l’activité industrielle. À savoir : le locataire n'a pas de droit de préférence en cas de vente d'un local à usage industriel (ex : entrepôt). Un local est à usage industriel s'il remplit les 2 conditions suivantes : affectation à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et utilisation d'installations techniques, matériels et outillages.

Le droit de préemption s’impose au propriétaire bailleur du local commercial ou artisanal au profit du locataire. Seuls les locataires ayant conclu un bail commercial peuvent prétendre au droit de préemption en cas de vente du local qu'ils louent. Par conséquent, sont exclus les locataires engagés par un bail dérogatoire, par une convention d'occupation précaire ou par un bail soumis volontairement au Statut des baux commerciaux (mais qui ne répond pas aux conditions d'application du Statut).

Il est tout à fait possible pour un particulier d'acquérir un local commercial à condition qu'il s'agisse d'un investissement locatif par exemple. En effet, seul un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) peut valablement exploiter un fonds de commerce dans un local commercial.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Cas où le droit de préemption est exclu

Le droit de préférence du locataire est exclu dans les cas suivants : vente unique concernant plusieurs locaux d'un ensemble commercial ; vente unique concernant plusieurs locaux commerciaux loués à des locataires différents ; vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; vente d'un local au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il en va de même en cas de vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire.

La Cour de cassation confirme que le droit de préférence ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. La Cour rejette l'argument selon lequel la mention « des locaux commerciaux » ne viserait pas le cas d'un unique local et précise que la cession globale exclut le droit de préemption, peu importe le nombre de locaux concernés. La Cour de cassation a précisé que, dans la mesure où la vente aux enchères publiques de l'immeuble, actif de la SCI bailleresse en liquidation, est une vente judiciaire et dès lors que le demandeur n'était locataire que pour partie de l'ensemble immobilier mis en vente, les dispositions de l'art. L. 145-46-1 ne sauraient recevoir application.

Obligations du bailleur : information et forme

Le propriétaire qui souhaite vendre un local commercial doit d'abord avertir son locataire de son projet. Il informe le locataire de son projet de vente par l'un des moyens suivants : soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature. Il peut également lui notifier un acte d'huissier.

Cette lettre du propriétaire est considérée comme une offre de vente faite au locataire. Elle doit obligatoirement préciser les conditions de la vente du local, c'est-à-dire le prix (ou les modalités de paiement du prix) et les éventuelles charges. Elle doit également mentionner les alinéas de l'article L.145-46-1 du code de commerce. À savoir : l'offre de vente présentée au locataire n'inclut pas les honoraires de l'agence immobilière.

La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle doit obligatoirement reproduire les quatre premiers alinéas de l'article L. 145-46-1. Toute irrégularité entachant la notification est expressément sanctionnée par sa nullité. Si le bailleur ne respecte pas le formalisme de la notification au locataire, cette dernière est considérée comme nulle et non-existante, ainsi le délai de réponse accordé au locataire est réputé ne pas avoir commencé à courir. De ce fait, toute vente qui aurait lieu avec un tiers acquéreur (acheteur autre que le locataire) risquerait elle aussi d’être annulée.

Délai et réponse du locataire

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un délai d'un mois à compter de sa réception pour se prononcer. La loi ne prévoit pas de formalité pour la réponse du locataire. Il est conseillé de répondre par lettre recommandée avec AR ou par lettre remise en main propre. Pendant ce délai de réflexion pour le locataire, le bailleur n'a pas le droit de rétracter son offre.

Dès réception de l'information par le propriétaire, le locataire peut se porter acquéreur s'il est intéressé par le local. Il dispose d'1 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. L'absence de réponse du locataire dans un délai d'un mois équivaut à un refus de l'offre de vente.

Mise en œuvre en cas d'acceptation

Si le locataire accepte l'offre initiale, la vente doit se réaliser dans les deux mois à compter de l'envoi de sa réponse. Mais lorsque le locataire, en notifiant sa réponse, fait part au bailleur de son intention de recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l'obtention du prêt ; le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Lorsque le défaut de réalisation de la vente dans ce délai est imputable à la seule absence de diligences du locataire, celui-ci ne peut obtenir une dérogation ou une prorogation. Ainsi, l'assignation du preneur en réalisation de la vente délivrée le dernier jour du temps imparti pour signer l'acte ne permet pas de pallier l'absence de signature de l'acte de vente à l'expiration du délai. Mais la sanction prévue par l'article L. 145-46-1 est inapplicable en cas de non-réalisation de la vente dans le délai imparti dès lors que le locataire s'est heurté à des difficultés pour la préparation de l'acte de vente liées à l'hospitalisation du vendeur.

Vente à des conditions plus avantageuses et rôle du notaire

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les mêmes formes que précédemment, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Effets de la violation et sanctions

Selon les termes du Code de commerce, la vente faite par un bailleur à un tiers au mépris des droits du preneur est sanctionnée par la nullité. En résumé, le locataire lésé peut se voir attribuer le local au détriment de l'acheteur. Un propriétaire qui vend le local commercial sans avoir préalablement proposé le local au locataire risque la nullité de la vente. En cas d’absence de notification et de vente à un tiers acquéreur, le bailleur a manqué à son obligation de proposer la vente en priorité au locataire. Ainsi, le locataire qui n'a pas été informé peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter du moment où il a eu connaissance de la vente pour demander l'annulation de la vente.

Aspects pratiques et conseils

L’exercice de ce droit nécessite anticipation et rigueur. Le droit de préemption du locataire commercial est une opportunité juridique majeure, souvent négligée, mais pourtant précieuse pour les entreprises qui souhaitent s’ancrer durablement dans leurs locaux. Il est donc essentiel pour les parties de bien définir les contours du bail et de prévoir contractuellement les éventuelles modalités de cession.

Le propriétaire du local commercial qui souhaite procéder à sa vente doit nécessairement le proposer prioritairement au preneur du bail commercial. Il s'agit en effet d'une disposition d'ordre public inscrite à l'article L.145-46-1 du Code de commerce. Il est indispensable pour le propriétaire de signaler la vente au locataire avant toute signature d'avant-contrat. En effet, étant donné que la promesse unilatérale de vente vaut vente, le droit de préemption du locataire perdrait alors tout effet.

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Points supplémentaires à retenir

Le droit de préférence ne s’applique pas aux locaux à usage industriel, aux emplacements de parkings et aux entrepôts.
Les baux mixtes (local à usage commercial et d'habitation) permettent au locataire de bénéficier d'un droit de préférence.
Il est conseillé au locataire de répondre par lettre recommandée avec AR ou par lettre remise en main propre pour sécuriser la preuve de son exercice du droit.
La renonciation tacite du locataire peut être reconnue si ce dernier a été prévenu de l'intention de vendre, n'a pas répondu et a commencé à verser les loyers au nouveau propriétaire.
À compter du 28 mai 2026, une nouvelle définition du local à usage commercial s’appliquera aux ventes de locaux, précisant notamment que les bureaux et les entrepôts n’entrent pas dans la définition du local à usage commercial.

Tableau récapitulatif : délais et formes

Étape	Délai	Forme exigée
Notification du bailleur	-	LRAR / main propre contre récépissé / acte d'huissier
Réponse du locataire	1 mois	aucune forme imposée (LRAR conseillé)
Réalisation de la vente (acceptation sans prêt)	2 mois	acte notarié
Réalisation de la vente (acceptation avec prêt)	4 mois	acte notarié

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