Crédit-Bail : Définition et Avantages pour les Entreprises

Le crédit-bail est une opération financière qui permet d’acquérir un bien par le paiement d’une redevance mensuelle, puis de finaliser l’acquisition par le versement d’une somme déterminée à l’avance à l’échéance du contrat. On parle aussi de leasing. Définition complète et autres informations essentielles à connaître sur ce mode de financement.

Définition du Crédit-Bail

Le crédit-bail se définit comme un contrat de location à durée déterminée liant une entreprise (le preneur ou locataire) à une société financière agréée (le bailleur), dite société de crédit-bail.

Au titre de ce contrat, le preneur est tenu de verser au bailleur des loyers pendant la durée de location (3 à 7 ans, en général). Ces loyers sont basés sur le prix H.T. du bien loué.

Comme pour la LOA (location avec option d’achat) et la LLD (location longue durée), l’organisme de crédit reste juridiquement propriétaire du bien pendant la durée de la location. Le crédit-bail se distingue en théorie de la LOA par l’absence de possibilité de résiliation avant le terme du contrat sans l’accord du bailleur (et avec des pénalités). Mais comme cette dernière et contrairement à la LLD, le crédit-bail dispose d’une valeur de rachat du véhicule en fin de contrat.

Un crédit-bail peut vous être accordé non seulement par une société financière, mais aussi par une banque, une collectivité territoriale (région, département, commune) ou une SICOMI (société immobilière pour le commerce et l’industrie).

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Types de Biens Concernés

Dans la pratique, cette formule de location peut concerner différents types de biens. On distingue d’un côté les biens de type mobilier (véhicule de fonction, véhicule de transport, matériel agricole, matériel de TP, matériel informatique, matériel médical…), et de l’autre les biens de type immobilier (locaux professionnels).

Du coup, si le crédit-bail est né dans le monde de l’entreprise pour des raisons avant tout financières, ce contrat de location est aussi apprécié par les particuliers pour l’achat d’une voiture neuve. Le crédit-bail gagne du terrain chez les concessionnaires pour une raison simple : elle ne rend pas l’achat du véhicule obligatoire en fin de contrat.

Crédit-Bail Auto : Un Exemple Courant

Le crédit-bail auto est sans doute la forme de contrat de leasing la plus courante. C’est pourquoi nous allons nous concentrer sur ce dernier. Il est cependant à noter que les caractéristiques le concernant s’appliquent aussi, de manière générale, pour les autres biens mobiliers ainsi que pour les biens de type immobilier.

Avantages du Crédit-Bail Auto pour une Entreprise

Le gros avantage du crédit-bail auto est qu’il permet à l’entreprise de soulager sa trésorerie. Le financement du véhicule se faisant de manière échelonnée, elle n’a en effet pas à effectuer d’apport initial ni à investir sur ses fonds propres.

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Autre avantage et non des moindres : en fin de contrat, l’entreprise locataire dispose d’une certaine liberté. Elle peut choisir une option parmi les quatre suivantes :

• Restituer le véhicule au bailleur ;
• Changer de véhicule ;
• Acheter le véhicule, et donc lever l’option d’achat pour en devenir propriétaire ;
• Ou prolonger le bail de location.

Ensuite, le preneur disposant d’une LOA avec entretien du véhicule maîtrise totalement son budget mensuel auto. Enfin, en concluant un contrat de leasing, l’entreprise a la possibilité de déduire fiscalement les loyers versés au bailleur. Ces loyers sont en effet considérés comme une charge financière.

Crédit-Bail Auto vs Prêt Auto Classique

Lorsque vous acquérez un véhicule avec un crédit auto dit classique (amortissable), vous supportez l’ensemble de ses contraintes financières, dont l’immobilisation et l’entretien quotidien. Son prix, sans parler des pannes non garanties, est souvent supérieur à celui du leasing. Surtout si le financement est dénué d’apport personnel et que le contrat de vente est souscrit avec un dépôt de garantie réduit.

Mais quand bien même le leasing est financièrement plus avantageux qu’un prêt auto, il faut toujours garder une chose à l’esprit : en cas d’achat du véhicule en fin de contrat de bail, celui-ci coûtera finalement plus cher à l’entreprise comparé à un financement « classique ». En cause ? La marge appliquée par le constructeur sur le prix de revente, laquelle vient s’ajouter à la marge sur les loyers pratiquée par la société financière.

Négociation Possible

Les modalités d’un contrat de location en crédit-bail restent toutefois négociables. L’entreprise peut discuter avec la société financière du prix, mais aussi de la durée de location ou encore de la périodicité des loyers (trimestriellement, semestriellement, voire annuellement, au lieu de loyers mensuels).

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Restitution du Véhicule : Comment Ça Marche ?

Le locataire doit restituer un véhicule avec un aspect d’usure acceptable. D’éventuels travaux de remise en état peuvent lui être facturés. Des frais de dépassement kilométriques seront également appliqués lors de dépassement du forfait contractuel. Cela fait partie des inconvénients à prendre en compte !

Le contrat signé entre les parties prévoit d’ailleurs l’ensemble des clauses de la restitution du véhicule en fin de bail :

• Durée du contrat de bail ;
• Prix d’achat résiduel du bien ou valeur de rachat (ce prix est généralement faible en fin de contrat) ;
• Entretien et garantie constructeur ou du concessionnaire ;
• Nombre de kilomètres inclus ;
• Prix total du crédit-bail (TEG) ;
• Mensualités ;
• État prévisionnel du véhicule lors de la restitution ;
• Montant du dépôt de garantie.

Autres Inconvénients du Crédit-Bail Auto

En plus d’un prix d’achat final plus élevé et de potentiels frais kilométriques et/ou de remise en état du véhicule au moment de sa restitution, le crédit-bail comporte un autre inconvénient majeur : il n’est pas possible de changer de véhicule en cours de contrat. C’est chose possible avec la location financière.

Si votre entreprise justifie d’une forte activité et/ou d’une activité variable nécessitant le renouvellement régulier de matériel, mieux vaut donc vous tourner vers cette solution de financement plutôt que vers le crédit-bail.

Le Crédit-Bail est-il Vraiment Intéressant ?

Il convient à chaque entreprise de peser le pour et le contre, et d’évaluer ses propres besoins. Dernier point pouvant vous aider à trancher : aucune avance de trésorerie n’étant nécessaire, le crédit-bail est moins souvent refusé qu’un crédit auto classique. C’est donc une option à retenir en particulier si vous êtes une jeune entreprise.

Crédit-Bail Adossé : Une Bonne Idée ?

Pour sûr, si vous êtes à la tête d’une entreprise, le crédit-bail adossé est une option financière à ne pas négliger ! Le concept est simple… Par définition, le crédit-bail adossé est une opération par laquelle une entreprise vend le matériel qu’elle produit à une société financière. Entre les deux parties, un contrat de bail est conclu.

L’entreprise devient alors preneur de son propre matériel, et peut donc continuer à l’utiliser. Cela lui permet d’alléger son bilan comptable, le leasing étant comme nous l’avons vu une charge déductible.

Le Marché Français du Crédit-Bail en Chiffres

Le crédit-bail est un mode de financement des investissements : c'est l'équivalent pour les entreprises de la location avec option d'achat. Mieux connue sous le nom de " leasing ", il s'agit d'une opération financière par laquelle un établissement de crédit dénommé le "crédit-bailleur" donne en location à un crédit-preneur des biens d'équipement, tels, qu'un fonds de commerce, de l'outillage, une voiture, un parc automobile ou des biens immobiliers.

Voici un aperçu du marché français du crédit-bail :

Crédit-Bail Immobilier : Focus sur les Locaux Professionnels

Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :

• Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité. Elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
• Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.

Mentions Obligatoires du Contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

• Identité et coordonnées des parties
• Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
• Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
• Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location (au moins 5 ans, le plus souvent) est prévue dans le contrat.
• Obligations réciproques des parties

Obligations des Parties

Crédit-preneur

Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter d'une hypothèque le bien loué.

Il ne peut pas non plus céder le contrat de crédit-bail ou sous-louer l'immeuble, sans l'autorisation du crédit-bailleur.

Le crédit-preneur ne peut pas changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.

Le crédit-preneur doit également, en tant que locataire, assurer les locaux et contracter une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques susceptibles de porter atteinte aux personnes et aux biens appartenant aux tiers.

De plus, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.

Crédit-bailleur

Le crédit-bailleur a d'abord une obligation de délivrance du bien immobilier loué, sans laquelle le contrat de crédit-bail n'aurait plus lieu d'être.

Elle s'accompagne d'une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur). Autrement dit, le crédit-bailleur doit indemniser le preneur des vices et défauts de l'immeuble qui en empêchent l'usage, même s'il ne les avait pas connus lors de la conclusion du contrat de crédit-bail.

Le crédit-bailleur est tenu à un devoir de conseil auprès du crédit-preneur. Ainsi, sa responsabilité peut être engagée lorsqu'il a mis en place un montage financier dont il savait parfaitement qu'il aboutirait à un échec total. Cela peut entraîner la mise à sa charge du passif du crédit-preneur.

Le crédit bailleur est également tenu à un devoir d'information auprès du crédit-preneur. Par exemple, il doit l'informer de la nécessité de contracter une assurance, en lui envoyant les documents relatifs à son affiliation à ladite assurance.

Par ailleurs, le crédit-bailleur doit allouer au crédit-preneur, lorsque celui-ci effectue des aménagements ou constructions nouvelles, une indemnité égale :

• Soit à l'augmentation de valeur enregistrée par le fonds
• Soit au coût des matériaux majoré du prix de la main-d'œuvre.

Enfin, du fait de sa qualité de propriétaire, le crédit-bailleur est responsable des dommages causés à des tiers par l'immeuble loué, par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

Publicité Foncière

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière. La publicité doit être effectuée dans les 3 mois de la date de l'acte.

Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

Fin du Crédit-Bail Immobilier

À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :

• Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
• Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat, il est tenu de libérer les locaux
• Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Cession du Contrat de Crédit-Bail Immobilier

Le crédit-preneur peut céder le contrat de crédit-bail immobilier à un tiers (ex : un investisseur immobilier), à condition d'obtenir l'accord exprès du crédit-bailleur. En cas de refus abusif du crédit-bailleur, le crédit-preneur peut obtenir une autorisation judiciaire.

Raisons de la Cession

Le crédit-preneur peut envisager de céder son contrat de crédit bail pour les raisons suivantes :

• Les charges liées au contrat de crédit-bail sont trop lourdes.
• L'immeuble n'a plus d'intérêt pour son exploitation.
• Un acheteur fait une proposition financièrement intéressante.

Le crédit-bailleur peut avoir tout intérêt à accepter la cession du contrat de crédit-bail par le crédit-preneur, lorsque celui-ci rencontre des difficultés financières.

Dans ce cas, la cession permet d'assurer la réception des loyers futurs d'un nouveau preneur et ce, sans avoir besoin de verser une indemnité contractuelle de résiliation au crédit-preneur initial.

Conséquences de la Cession

La cession du contrat de crédit-bail immobilier permet au nouveau preneur de bénéficier, pour la durée restante du contrat en cours, de l'ensemble des droits prévus au contrat (jouissance du bien immobilier, garantie d'éviction, information et conseil du crédit-bailleur...)

Le plus souvent, le contrat de crédit-bail immobilier prévoit que le crédit-preneur reste solidaire du paiement des loyers par le nouveau preneur (le cessionnaire). Autrement dit, il s'engage auprès du crédit-bailleur à payer les loyers si son remplaçant ne respecte son obligation de paiement des loyers.

Fiscalité du Crédit-Bail Immobilier

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.

Fiscalité sur les Loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.

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