Cession de Droit au Bail et TVA : Analyse Approfondie

Cet article examine en détail les implications de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) dans le contexte de la cession de droit au bail, en s'appuyant sur les directives officielles du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP). Il aborde divers aspects, allant de la notion de transmission d'universalité de biens aux spécificités des baux commerciaux et emphytéotiques.

I. Transmission d'une Universalité Totale ou Partielle de Biens

A. Notion et Interprétation

La notion de « transmission à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens » doit être interprétée à la lumière de la jurisprudence de la Cour de justice des Communautés européennes (CJCE) (CJCE, arrêt du 27 novembre 2003, aff. C-497/01, Zita Modes SARL). Cette notion ne couvre pas les transferts de biens et de services réalisés au profit d'une personne qui n'entend pas exploiter l'universalité ainsi transmise mais simplement liquider immédiatement l'activité concernée. Le bénéficiaire de la transmission est réputé continuer la personne du cédant en poursuivant l'exploitation de l'universalité transmise sous une forme ou une autre.

Sont concernés par cette définition :

Les mutations à titre onéreux et apports de fonds de commerce ou d'exploitations agricoles, commerciales ou professionnelles.
Les apports globaux, effectués dans le cadre d'une opération de fusion, d'absorption ou de scission et les apports partiels d'actifs constatés à l'occasion, par exemple, de la restructuration d'un groupe (apport d'une branche complète d'activité).
La transmission d'une exploitation agricole même en cas de conservation par l'exploitant agricole qui cède ou apporte son exploitation de la parcelle de subsistance prévue à l'article L.
La transmission universelle du patrimoine réalisée dans le cadre d'une opération de dissolution sans liquidation par confusion de patrimoine (code civil, art.

B. Conditions d'Application de la Dispense de Taxation

L'application de la dispense de taxation aux transmissions d'une universalité totale ou partielle de biens est subordonnée à ce qu'elles interviennent entre deux assujettis redevables de la TVA au titre de l'universalité transmise. En revanche, la dispense est autorisée lorsque la transmission est réalisée entre deux personnes ayant toutes deux ou pour l'une seulement d'entre elles la qualité de redevable partiel au titre de l'universalité transmise.

C. Remboursement des Indemnités de Congés Payés

Par ailleurs, le remboursement des indemnités de congés payés effectué au profit du nouvel employeur et qui est mis à la charge du premier employeur en application des dispositions de l'article L. Dans ce cadre, le paiement de la totalité des indemnités de congés payés constitue une obligation propre au nouvel employeur vis-à-vis des salariés. Cela étant, il est également relevé que le remboursement de la fraction des indemnités correspondant à la période antérieure à la date de la cession de fonds, qui est, sauf convention contraire, mis à la charge du premier employeur en application des dispositions de l'article L.

Lire aussi: Fiscalité Cession Parts SARL

II. Opérations Entrant dans le Champ d'Application de la TVA

Certaines opérations, bien qu'elles ne constituent pas des livraisons de biens, entrent néanmoins dans le champ de la taxe du fait d'une disposition expresse de la loi.

A. Cessions Assimilées à des Prestations de Services

Sont considérées comme des prestations de services taxables de plein droit :

La cession de droits représentatifs d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie.
La cession de droits incorporels.

Cette assimilation n'a pas été étendue aux droits immobiliers de caractère personnel, tels les contrats de location portant sur des immeubles. Ainsi, la cession du droit au bail relève de l'imposition de droit commun applicable à la cession de biens incorporels.

Cas particuliers :

Cession des droits du preneur d'un crédit bail immobilier: Cette cession est taxable, particulièrement en raison du transfert au cessionnaire du bénéfice de la promesse de vente au terme du contrat.
Cession de parts sociales: La cession de parts sociales d'une société donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d'un immeuble est traitée différemment selon que les statuts contiennent ou non une affectation précise des locaux aux groupes de parts ou d'actions.

B. Interventions des Collectivités Publiques

Les interventions des collectivités publiques peuvent être soumises à la TVA, sauf si elles agissent en tant qu'autorités publiques au sens de l'article 256 B du CGI.

III. TVA et Dépenses de Construction

A. Déductibilité de la TVA sur les Dépenses de Construction

La TVA qui a grevé les dépenses de construction d'un immeuble neuf (y compris l'acquisition ou l'aménagement du terrain) est intégralement déductible dans les conditions de droit commun, qu'il s'agisse de biens ou de prestations de services. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le redevable soit susceptible d'être dispensé de liquider cette livraison à soi-même (LASM) au cas où l'immeuble est vendu dans les deux ans qui suivent son achèvement.

Droit au Bail : Astuces et Pièges à Éviter !

B. TVA et Livraison à Soi-Même (LASM)

La TVA qui a grevé la LASM est déductible dans les conditions de droit commun, en application de l'article 206 de l'annexe II au CGI. À cet effet, la détermination des coefficients d'assujettissement et de taxation peut être conduite soit pour l'immeuble pris dans son ensemble, soit par fractions de l'immeuble dès lors que celles-ci sont identifiées au moment de l'affectation initiale des locaux (CGI, ann. II, art. 207, 2).

Conformément au c du 1 du II de l'article 271 du CGI, la taxe déductible en l'espèce est la taxe qui est acquittée par le redevable au titre de la LASM de l'immeuble construit ou transformé.

C. Frais Directement Attachés à la Livraison de l'Immeuble

Il en va ainsi des frais directement attachés à la livraison de l'immeuble. La taxe supportée à ce titre par le cédant est immédiatement déductible lorsque la vente ou l'apport concerne un terrain à bâtir ou un immeuble qui n'est pas achevé depuis plus de cinq ans dès lors que ces opérations sont imposables de plein droit.

IV. Régularisation de la TVA

A. Principe de Régularisation

Lorsque l'immeuble construit ou transformé est immobilisé et affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA, la taxe afférente à la LASM est susceptible de faire l'objet d'une régularisation pendant une période de vingt années dont celle au cours de laquelle l'immeuble neuf ou sa transformation ont été achevés.

Lire aussi: Transition Réussie PME

B. Cas Particuliers

Ces dispositions sont applicables à l'identique aux collectivités locales selon que les cessions qu'elles réalisent s'inscrivent dans le cadre d'une activité économique d'aménageur ou, inversement, dans celui de la gestion de leur patrimoine.

C. Démembrement de Propriété

Lorsque la propriété d'un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l'usufruit ou de la nue propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable.

D. Opérations de Crédit-Bail Immobilier

Les opérations de crédit-bail immobilier sont définies au 2 de l'article L. Les immeubles donnés en location dans ce cadre sont normalement immobilisés par le crédit-bailleur qui a supporté le coût de la TVA sur l'acquisition ou sur la LASM de la construction, et qui a pu ou non exercer son droit à déduction selon que les loyers sont ou non soumis à la TVA conformément à l'article 261 D du CGI et au 2° de l'article 260 du CGI.

Tableau récapitulatif : Régularisation de la TVA en crédit-bail immobilier

Durée du contrat	Période de régularisation	Modalités de régularisation
Inférieure à 20 ans	Nombre d'années jusqu'à l'échéance (arrondi à l'entier supérieur)	Par [nombre d'années]
20 ans ou plus	20 ans	Annuelle (1/20ème)

V. Fonds de Commerce et Droit au Bail

A. Définition du Fonds de Commerce

Le fonds de commerce est constitué par l'ensemble des éléments mobiliers corporels et incorporels qu'un commerçant ou un industriel groupe et organise en vue d'attirer et de conserver une clientèle. Les principaux éléments sont la clientèle ou achalandage, le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, le mobilier commercial, le matériel ou outillage, les marchandises, les droits de propriété industrielle (marques de fabrique, brevets d'invention, dessins et modèles, etc.).

B. Distinction entre Cession de Fonds et Cession de Droit au Bail

La cession d'un fonds de commerce doit être distinguée de la cession du seul droit au bail. La cession de l'achalandage seul, sans les marchandises et autres objets mobiliers, ou des marchandises sans le droit au bail, ne constituent pas une mutation de fonds de commerce.

VI. Baux Commerciaux et TVA

A. Nature Juridique du Droit au Bail

Le droit au bail est le droit pour un commerçant, locataire, de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux. Le contrat de bail confère à son titulaire, pour la durée du contrat, le droit à la jouissance de l'immeuble loué.

B. Cession du Droit au Bail

La cession du droit au bail est soumise à des règles spécifiques en matière de TVA et de droits d'enregistrement.

La taxe de publicité foncière et les droits d'enregistrement sont dus sur la somme versée au bailleur par le nouveau preneur.

VII. Baux Emphytéotiques et Baux à Construction

A. Bail Emphytéotique

Le bail emphytéotique est conclu pour plus de dix-huit années, mais il ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans. Ce contrat opère un démembrement de la propriété : le droit du preneur est un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué ou aliéné.

Les baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles sont assujettis, sur option à la TVA, selon les règles prévues pour les baux à construction.

B. Bail à Construction

Le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il confère au preneur un droit réel immobilier sur le terrain et un droit de propriété temporaire sur les constructions, susceptible d'être hypothéqué, aliéné ou apporté en société.

Les baux à construction sont soumis, sur option, à la TVA.

balises: #Tva