Quelle TVA pour un bail commercial ? Conditions et applications
Vous êtes propriétaire de nombreux immeubles de bureaux ? En tant que bailleur, vous souhaitez savoir si vos locaux, faisant l’objet d’un bail commercial ou professionnel, sont susceptibles de rentrer dans le champ d’application de le TVA ? Quid de la TVA sur les loyers commerciaux ? Vous ne connaissez pas les critères de distinction entre locaux équipés et locaux nus ? Cet article vous apportera des réponses claires et précises.
La TVA (qui signifie taxe sur la valeur ajoutée) est juridiquement définie comme un impôt indirect sur la consommation. Elle s’ajoute au prix de tous les produits qui y sont assujettis (en majorant le prix ; on parle alors de prix TTC). Certains baux commerciaux peuvent être assujettis à la TVA.
Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.
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La TVA du loyer des baux commerciaux portant sur des locaux équipés ou terrains aménagés
Si vous êtes propriétaire de plusieurs immeubles de bureaux, une question peut néanmoins vous intéresser : quid de la TVA sur le loyer commercial ? En tant que bailleur, vous louez des locaux à titre professionnel et vous vous demandez s’ils répondent au critère de locaux équipés ?
Le loyer d’un bail commercial portant sur des locaux équipés ou des terrains aménagés fera l’objet d’une imposition de la TVA de 20 %, sauf à ce que le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA. Si le loyer du bail commercial est assujetti à la TVA, le montant du loyer est alors exprimé hors taxe dans le bail, et est ensuite majoré du montant de la TVA.
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La Haute Juridiction rappelle que, pour se prévaloir de l’assujettissement des loyers à la TVA, le bailleur de locaux commerciaux doit justifier avoir opté pour un tel choix.
Traitement de la TVA pour les locaux équipés
Sachez que la location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124). Un local équipé est défini comme un local professionnel équipé du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle.
On peut penser par exemple aux stands de foires et d’expositions, salles de spectacles équipées pour la réception des spectateurs, immeubles à usage clinique munis d’installations spécialisées ou encore de salles meublées à usage de réunions.
Concrètement, qu’est-ce que cela va changer pour vous de louer des locaux équipés ? Vous êtes alors imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de déduire certains frais comme les amortissements et les intérêts financiers en cas de crédit. Quid de l’intérêt d’un tel assujettissement ? Vous pourrez obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé certaines transactions, tel que le coût d’acquisition des locaux, des meubles et aménagements effectués ainsi que les frais y afférents, en respectant les conditions de fond et de forme de la TVA déductible.
Traitement de la TVA pour les terrains aménagés
Les loyers d’une location de terrains aménagés d’installations sanitaires ou d’emplacement sont également soumis à la TVA , sauf à ce que les services proposés soient de nature sociale. Le taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) alors applicable à cette catégorie est de 10%.
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La TVA du loyer des baux commerciaux portant sur des locaux nus ou des terrains non aménagés
Vous pensez que vous ne répondez pas au critère de locaux équipés, et que de ce fait, vous louez des locaux considérés comme nus ? C’est exact !
Comme l’indiquent leurs noms, les locaux nus et les terrains non aménagés sont des locaux et terrains mis à la disposition du locataire sans aucun matériel, mobilier ou installation pour l’exercice de son activité. En principe, les locaux nus et les terrains non aménagés sont exonérés de la TVA, peu importe s’ils sont de nature commerciale, industrielle ou professionnelle, et quel que soit le statut juridique du bailleur.
Votre location ayant alors un caractère civil, celle-ci sera exonérée de TVA, article 261, 2° du Code général des impôts. A noter que vous pouvez cependant choisir d’opter à l’assujettissement à la TVA sur les loyers perçus. Cette option à la TVA vous permettra, comme évoqué précédemment, de déduire la TVA grevant les coûts d’acquisition du bien immobilier donné en locations ainsi que les frais engagés pour le local.
Ainsi, cette option est intéressante surtout si vous avez payé de la TVA en amont lors de l’achat ou de la construction du bien que vous louez. Ce recours « volontaire » en quelque sorte à la TVA est possible pour tous les locaux à usage professionnel à condition que le bailleur soit le propriétaire à titre personnel du local et qu’il le loue à sa propre entreprise ou à celle d’un autre.
Dans une récente décision, la Cour de cassation a rappelé que pour se prévaloir de l’assujettissement des loyers à la TVA, le bailleur doit justifier avoir opté pour un tel choix. Depuis de nombreuses années, la jurisprudence va plus loin : même si le locataire est assujetti à la TVA, le bailleur doit indiquer clairement dans le bail commercial qu’il opte à la TVA.
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L’article 260 du CGI permet au bailleur d’opter pour l’assujettissement à la TVA.
L’option à la TVA ne peut pas résulter de la seule facturation ou déclaration de TVA. comme le rappelle l’article 194 de l’annexe II au CGI.
Tableau récapitulatif : TVA et Baux Commerciaux
| Type de Local | Assujettissement à la TVA | Taux de TVA | Remarques |
|---|---|---|---|
| Locaux équipés | Oui, en principe | 20% | Mobilier et matériel nécessaires à l'exploitation |
| Terrains aménagés | Oui, en principe | 10% | Installations sanitaires ou emplacements (sauf vocation sociale) |
| Locaux nus | Non, en principe (option possible) | 0% (ou 20% sur option) | Sans matériel ni mobilier |
Obligations et conseils pratiques
Si vous avez des doutes quant au régime de TVA sur les baux commerciaux qui vous correspond, rapprochez-vous d’un avocat expérimenté qui pourra vous apporter des conseils. D’autant plus que vous pouvez être dans une situation d’irrégularité sans le savoir. En effet, si vous louez effectivement des locaux équipés sans que la TVA sur les loyers commerciaux ne soit prévue dans le bail commercial, vous risquez un redressement en cas de contrôle fiscal.
Vous venez de recevoir un courrier des impôts vous indiquant que vous faites l’objet d’un contrôle fiscal relativement aux loyers de vos divers baux commerciaux et vous ne savez pas quoi faire ? Rassurez-vous et faites appel à un avocat !
Ainsi, pour savoir si votre location est exonérée ou non, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un avocat chevronné qui sera en outre en mesure d’optimiser fiscalement votre activité et votre patrimoine immobilier. L’aide d’un avocat en la matière pourra vous être précieuse pour éviter toute erreur que vous pourriez regretter par la suite en cas de contrôle. Attention, vous n’êtes pas concernés par ces règles si vous bénéficiez du régime de franchise en base de TVA. Ce régime s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent ne dépasse pas un certain seuil.
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