Taxe Foncière : Définition, Calcul et Exonérations en France

La taxe foncière est un impôt local prélevé annuellement sur les propriétés foncières, agricoles, résidentielles ou commerciales. Alors que la taxe d’habitation a disparu en 2023, la taxe foncière continue de représenter une part importante dans les ressources des collectivités territoriales. Il est donc essentiel de comprendre ses nuances pour éviter des surprises fiscales désagréables.

Qu'est-ce que la Taxe Foncière ?

La taxe foncière est un impôt local qui doit être payé par les contribuables propriétaires d’un bien immobilier une fois par an. La base de calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien déterminée par l'administration fiscale et qui représente le loyer annuel théorique que pourrait générer le bien sur le marché locatif. Son objectif est de financer les services publics locaux tels que l'entretien des voiries, l'éclairage public, les écoles, et d'autres services municipaux.

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Dans le cadre d’une location de terrain pour un fermier, le propriétaire de ce terrain est en droit de demander à son preneur une partie de la taxe foncière. Par conséquent, à ce jour, la part pouvant être récupérée est limitée à la moitié de la taxe de Chambre d’Agriculture majorée de 8 % de frais de gestion.

Il est important de noter que la taxe foncière est une composante du rendement d’un investissement immobilier et qu’il est donc indispensable de la connaître avant de réaliser un investissement locatif. De plus, il existe des exonérations et abattements variant en fonction des dispositifs légaux en vigueur et sont soumises à des critères spécifiques.

Qui est Concerné par la Taxe Foncière ?

Sont concernés à la fois les propriétaires de maisons et d’appartements au 1 er janvier de chaque année. La taxe foncière s’applique à l’ensemble des biens immobiliers d’un même propriétaire. Ainsi, une personne propriétaire à la fois de sa résidence principale et d’un bien locatif doit payer les deux taxes foncières.

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Les Différentes Catégories de Taxe Foncière

La taxe foncière se subdivise en deux grandes catégories :

La taxe foncière sur le bâti (TFPB)
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)

Les règles de calcul ne sont pas tout à fait les mêmes entre ces deux types de taxes foncières.

Taxe Foncière sur le Bâti (TFPB)

La taxe foncière s'applique aux propriétés bâties (TFPB), comme :

Les maisons ou appartements
Les parkings
Les dépendances
Les piscines
Les bateaux utilisés en point fixe...

Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB)

Mais aussi aux propriétés non bâties, comme :

Les terres d'exploitation agricole
Les sols des propriétés bâties...

Cet impôt foncier est souvent accompagné de taxes assimilées aux impôts locaux, comme les taxes sur les ordures ménagères.

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Calcul de la Taxe Foncière

Pour le calcul de cet impôt local, l’administration fiscale se fonde sur la valeur locative du bien immobilier. Plus exactement, elle retient une somme équivalente à 50% du montant de la valeur locative, multipliée par le taux de la taxe foncière en vigueur. Cette valeur locative tient compte d’éléments liés au bien, tels que sa surface pondérée.

Le montant de votre taxe est calculé en multipliant la base imposable du bien (valeur locative cadastrale) par les taux d’imposition applicables. Votre avis de taxe foncière peut également comprendre une taxe d’enlèvement des ordures ménagères calculée selon la même méthode, mais avec un taux spécifique.

Calcul pour une Propriété Bâtie

Pour une propriété bâtie, le montant de la taxe foncière s’obtient en effectuant le calcul suivant :

Taxe foncière sur le bâti = revenu cadastral x taux fixé par les collectivités territoriales

Le revenu cadastral est égal à 50% à la valeur locative cadastrale.

La valeur locative cadastrale est elle-même calculée à partir de la formule suivante : surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence.

On obtient la surface pondérée en retenant la superficie réelle des locaux et en lui appliquant des correctifs comprenant les facteurs de confort de la pièce (eau, gaz, chauffage, électricité…).

Voici la liste des différentes pièces, annexes et dépendances prises en compte pour estimer la surface pondérée d’un bien :

L’ensemble des pièces à vivre du logement (salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bains, toilettes…)
Les annexes de l’habitation comprenant les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements
Les différentes dépendances, s’entendant comme les autres éléments incorporés à l’habitation (garages, caves, celliers, terrasses, greniers, chambres de bonne lorsque le logement se situe dans un immeuble d’habitation collective…).

Pour passer de la surface réelle au sol à la surface pondérée, on applique à chaque pièce du logement divers coefficients et correctifs.

En fonction de l’importance des différentes pièces de l’habitation, on applique, par exemple, un coefficient d’importance à la surface réelle de l’habitation. Ce coefficient est déterminé à partir d’un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement. Il est différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

L’administration fiscale applique également un correctif d’ensemble à la surface réelle. Par ailleurs, elle va tenir compte des éléments de confort qui caractérisent le bien. L’administration fiscale liste ainsi chaque élément de confort et le convertit en mètres carrés à ajouter à la surface réelle du bien afin de calculer sa valeur cadastrale locative. Elle applique, pour cela, le barème de l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts (CGI).

« La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement », indique cet article.

Voici la liste des équivalences superficielles utilisées par l’administration fiscale afin de déterminer la surface pondérée totale :

Eau courante : 4 m²
Gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m²
Électricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m²
Baignoire : 5 m²
Receveur de douches ou bac à laver : 4 m²
Lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m²
Toilettes (par unité) : 3 m²
Raccordement au réseau d’égout (par local) : 3 m²
Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 m²
Chauffage central (par pièce et annexe d’hygiène) : 2 m².

L’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts rappelle également les règles applicables en cas d’usage mixte de l’habitation : « Lorsqu’un local est affecté à la fois à l’habitation et à un usage professionnel, la partie du local affectée à l’habitation est évaluée en prenant en compte la surface représentative des éléments d’équipement proportionnellement à la surface totale des pièces et annexes utilisées pour cet usage sur la surface pondérée totale du local. »

Calcul pour une Propriété Non Bâtie

Pour une propriété non bâtie, le calcul est similaire à celui de la taxe foncière sur le bâti. Cependant, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 20% (et non 50% comme pour les propriétés bâties) sur la valeur locative cadastrale pour calculer le revenu cadastral.

Valeur Locative Cadastrale : Définition et Évolution

La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel du logement. La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant la surface pondérée d’un bien par le tarif au mètre carré du local de référence.

Elle représente le niveau de loyer théorique annuel que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée dans des conditions normales.

Elle peut varier si le bien a fait l’objet de travaux importants, par exemple.

La valeur locative est évaluée en fonction d’observations effectuées par l’administration fiscale à partir des conditions du marché locatif de 1970 pour les propriétés bâties (1975 pour les DOM) et 1961 pour les propriétés non bâties.

Depuis peu, ces valeurs sont actualisées chaque année par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. « Depuis la loi n°2017-1837 de finances du 30 décembre 2017, les valeurs locatives cadastrales servant de base d’imposition à la taxe foncière sont revalorisées au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation » , précise ainsi le site des impôts . En 2024, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,039. Cela représente une augmentation forfaitaire de 3,9% de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels).

Les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE au mois de novembre précédent la taxation.

En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,068, soit une augmentation forfaitaire de 1,7 % de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est impactée de la même façon.

Par ailleurs, les contribuables sont tenus de signaler à l’administration fiscale tout changement susceptible d’impacter le montant de la valeur locative. Il peut notamment s’agir de travaux d’agrandissement et/ou d’amélioration réalisés dans le logement (construction d’une piscine, aménagement d’une terrasse ayant pour effet d’augmenter la surface habitable…).

Chaque année, le Parlement vote une actualisation de la valeur locative liée à l’inflation et à la hausse des prix. En 2022, cette hausse a atteint 3,4%. Et plus de 7% en 2023! Pour passer à +3,9% en 2024, l’inflation ayant diminué au cours de l’année 2023.

En ce qui concerne les taux applicables : ils sont votés chaque année par les collectivités dont vous dépendez (commune, intercommunalité, syndicat, établissement public foncier).

Si votre impôt foncier réglé en 2024 a moins augmenté que celui réglé en 2023, de même que pour celui de 2025 par rapport à 2024, cet impôt n’en reste pas moins en hausse constante, puisqu’il est basé sur la prise en compte d’un indice des prix à la consommation.

Pour calculer votre impôt foncier, les services des impôts prennent en effet en compte la valeur locative de votre bien (immeuble ou maison), appelée aussi « valeur locative cadastrale ». Cette valeur représente le loyer « théorique » que vous pourriez tirer de ce type de bien.

Les services fiscaux utilisent une méthode dite « par comparaison » pour établir la valeur locative. Ils classent donc votre bien parmi une des 8 catégories d’immeubles (maisons ou immeubles), mais aussi en fonction de votre commune. Ensuite, chaque catégorie d’immeuble se voit attribuer un tarif de valeur au m² par les services des impôts.

Pour complexifier un peu le sujet…, sachez qu’il existe aussi des catégories dites « intermédiaires notées M, se situant entre 2 autres catégories, exemple 5M entre 5 et 6. Elle va servir de base de calcul pour vos impôts, fonciers surtout, après la réforme de la taxe d’habitation et sa disparition pour l’habitat principal.

Avec l’abandon de la taxe d’habitation pour la résidence principale, la taxe foncière sur le bâti devient la seule variable d’imposition encore activable pour les collectivités. Mais il ne faut pas oublier les autres taxes: ordures ménagères, taxe spéciale d’équipement, taxe sur la gestion des milieux aquatiques, … qui, au final, constituent également un effort fiscal conséquent pour le contribuable.

Réforme de la Taxe Foncière : Changements en Vue

Les valeurs locatives étant devenues globalement obsolètes, une vaste entreprise de révision des valeurs locatives a été lancée par le gouvernement.

D’après une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP), parue en décembre 2020, les logements les plus anciens et les plus confortables pourraient compter parmi les plus fortement impactés par cette révision des valeurs locatives : « Les logements les plus anciens et les plus spacieux sont en moyenne sous-valorisés actuellement. Ce sont également les ménages occupants les plus aisés qui verraient leur valeur locative le plus augmenter du fait de la révision. »

Par ailleurs, il existerait d’importantes variations entre les communes : « Les communes dont les logements sont les plus sous-valorisés actuellement sont des communes peu peuplées, situées en périphérie des EPCI. » Pour mémoire, les EPCI désignent les établissements publics de coopération intercommunale.

À noter que cette volonté d’actualisation concerne également les locaux professionnels. Depuis le 1 er janvier 2017, une révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) s’applique aux locaux professionnels définis à l’article 1498 du code général des impôts et aux locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale.

Un texte adopté par le Parlement en 2020 prévoit que les propriétaires bailleurs déclarent à l’administration en 2023 les loyers qu’ils pratiquent. Cela devait permettre la mise à jour de la taxe foncière en 2026. La révision générale des valeurs locatives interviendra finalement en 2028.

LA TAXE FONCIÈRE 2025 VA AUGMENTER FORT : LA NOUVELLE IDÉE DU GOUVERNEMENT.

La réforme prévoit que les habitations devront être classées selon quatre sous-catégories :

Les maisons individuelles
Les appartements situés dans des immeubles collectifs
Les dépendances isolées
Les locaux d’habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles.

Les trois premières sous-catégories doivent être précisées par un décret en Conseil d’État.

Dans un rapport paru en février 2023, la haute juridiction financière déplore le report de la réforme : « Signe de la sensibilité politique et de la difficulté technique de ces chantiers, l’actualisation sexennale, qui devait intervenir au 1 er janvier 2023 pour rester au plus près des valeurs réelles, a cependant été reportée de deux ans par la loi de finances pour 2023 et la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, qui concerne 52,6 millions de locaux, a, elle aussi, été décalée de deux ans, de 2026 à 2028. »

La Cour des comptes pointe également plusieurs imperfections de la taxe foncière telles que « des dispositifs d’exonération mal suivis, mal chiffrés et partiellement compensés » , « une gestion complexe dont le coût réel n’est pas en rapport avec les frais déterminés forfaitairement » ou encore « une nécessaire amélioration de la dématérialisation et des relations entre les services de la DGFiP et les collectivités locales » .

Elle suggère plusieurs pistes de réforme de la taxe foncière. La Cour des compte recommande notamment de « poursuivre la dématérialisation des déclarations foncières et la numérisation des outils à la disposition de la DGFiP pour actualiser plus rapidement les bases d’imposition » et d’ « accélérer la prise en compte des mutations afin de fiabiliser le fichier des assujettis aux taxes foncières » .

Le principe d’une révision générale des valeurs des locaux d’habitation en 2026 avait été réaffirmé dans le projet de loi de finances pour 2020.

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