Comment calculer la capacité d’emprunt BNC et optimiser son financement immobilier
La capacité d’emprunt est la somme maximale que la banque peut octroyer à un emprunteur. Le montant accordé variera selon son profil. Le calcul de la capacité d’emprunt se fait en déduisant les charges de l’emprunteur de ses revenus et en multipliant le résultat par 35 %. Les 35 % correspondent aux taux d’endettement maximum fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Au-delà des 35 % de taux d’endettement, l’emprunteur risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt et de ne pas avoir suffisamment de reste à vivre pour assumer ses charges fixes.
En vous servant du simulateur de prêt immobilier de CAFPI, vous déterminerez votre capacité d’emprunt et obtiendrez des informations sur vos mensualités, le montant du prêt immobilier, le taux ainsi que le coût total du crédit. Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez tenter de réduire vos charges, d’augmenter votre apport, de rallonger votre prêt ou d’optimiser votre assurance emprunteur. La simulation de crédit immobilier faite via l’outil mis à votre disposition est une estimation. Pour avoir des précisions sur le prêt immobilier que vous pouvez demander à la banque, une analyse approfondie de votre dossier par les courtiers CAFPI est requise.
Les banques proposent différents types de prêts immobiliers : prêt amortissable, prêt in fine, prêt lissé, prêt relais, prêt hypothécaire. La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier. Ainsi, la formule de calcul de la capacité d’emprunt peut s’écrire :
capacité d’emprunt = (revenus - charges) × 35 %
Estimez en quelques secondes le montant que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Renseignez vos revenus, vos charges et la durée souhaitée : le simulateur applique le plafond d’endettement de 35 % en vigueur et vous indique votre capacité d’emprunt. Votre résultat génère des questions ? Un courtier CAFPI analyse gratuitement votre situation, identifie les leviers adaptés à votre profil et compare les offres des banques partenaires pour optimiser votre financement.
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Les revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur: l’emprunteur ou les co-emprunteurs prennent en compte tous leurs revenus réguliers et plus précisément : les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires perçues. Les revenus de remplacement comme les allocations adultes handicapés entrent en général dans le calcul. Les charges du foyer: toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte pour calculer les possibilités maximales de prêt : certaines charges entrent dans le reste à vivre. Pour une simulation de capacité d’emprunt, on retient les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement.
Si le crédit arrive à son terme dans moins de 12 mois, très souvent, la banque ne le prend pas en compte pour calculer l’endettement. Aussi, le prêteur s’attache aux charges d’emprunt et aux charges contraintes telles que des pensions alimentaires ou des rentes à verser chaque mois. Dans les charges, il ne faut pas oublier de compter les loyers dus après l’opération d’achat immobilier. Par exemple, si l’appartement n’est disponible que dans 6 mois ou si vous achetez un bien occupé encore pendant un an.
Le montant de l’apport personnel: l’apport personnel est constitué des produits d’épargne accumulés par les emprunteurs, mais aussi de placements disponibles, de donations familiales, d’épargne salariale, bref, de toutes les liquidités disponibles pour financer l’achat immobilier. Il convient de conserver une épargne résiduelle qui correspond, selon les banques, à 1 à 3 mois de salaire ou 3 à 6 mois de mensualités.
Vous avez estimé votre capacité d’emprunt et vous craignez que cela ne suffise pas à financer votre projet ? Vous pouvez peut-être améliorer votre capacité d’emprunt en effectuant quelques changements. Rembourser ses crédits en cours: un des premiers leviers à activer pour augmenter sa capacité d’emprunt est de faire baisser son taux d’endettement. Vous pouvez alors essayer de réduire vos charges au maximum en remboursant vos crédits en cours, en les renégociant ou en les faisant racheter afin de faire baisser vos mensualités.
Vous verrez ainsi vos capacités de remboursement augmenter pour votre nouveau crédit immobilier. Augmenter son apport personnel: l’apport personnel permet surtout d’augmenter la capacité de financement, soit le budget total consacré à l’opération, mais il permet aussi d’augmenter la capacité d’emprunt. Disposer de plus d’apport permet en effet d’obtenir un meilleur taux, ce qui permet d’emprunter plus. Allonger la durée de son emprunt: à mensualités égales, augmenter la durée de son emprunt permet d’augmenter sa capacité d’emprunt, dans la limite de 25 ans.
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À titre d’exemple, une personne qui dispose de 2000 € de revenus peut emprunter environ 110 000 € sur 20 ans et 125 000 € sur 25 ans. Attention cependant : une durée d’emprunt plus longue implique un taux d’emprunt plus élevé, et donc, un crédit plus cher. Ce n’est pas forcément la meilleure solution. Optimiser son assurance de prêt: l’assurance de prêt peut peser lourdement sur les mensualités et sur la capacité d’emprunt d’un emprunteur. Il faut alors essayer d’obtenir la meilleure assurance emprunteur possible, en comparant les contrats à l’aide d’un courtier pour obtenir le meilleur taux. Une délégation d’assurance emprunteur, souvent moins coûteuse que le contrat groupe de la banque, peut faire baisser le taux d’effort retenu.
Opter pour le bon prêt immobilier adapté à son projet: il existe plusieurs types de prêts immobiliers et choisir le meilleur, le plus adapté à votre projet impacte votre capacité d’emprunt. Le prêt amortissable à taux fixe est le plus fréquent pour acheter sa première résidence principale. Un prêt in fine dont le capital se rembourse en fin de prêt est pertinent pour alléger sa mensualité et investir. Le prêt lissé permet d’adapter la mensualité, en présence de plusieurs crédits, par rapport à la capacité de remboursement. Solliciter un prêt aidé: selon votre profil, vous avez peut-être accès à un prêt réglementé avec un taux préférentiel, voire un Prêt à Taux Zéro (PTZ), pour financer une partie de votre projet. Le PTZ s’ajoute au prêt immobilier principal et peut faciliter l’obtention d’un prêt. D’autres prêts réglementés comme le Prêt d’accession sociale (PAS) à taux plafonné et le prêt conventionné (PC) s’avèrent très utiles.
Faire appel à un courtier: un courtier immobilier est le professionnel indiqué pour vous aider à optimiser votre demande de prêt et augmenter votre capacité d’emprunt grâce à la négociation d’un meilleur taux. Le taux d'endettement maximal est fixé à 35 % de vos revenus nets mensuels, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Concrètement, la formule est simple : revenus moins charges, multipliés par 35 %. Non. Le résultat est une estimation indicative, sans valeur d’engagement. Seule l’analyse complète de votre dossier par un établissement prêteur peut aboutir à un accord de financement.
La capacité d’emprunt est le montant maximal que la banque peut vous prêter. La capacité d’achat ajoute votre apport personnel et retranche les frais annexes. Réunissez vos trois derniers bulletins de salaire, votre dernier avis d’imposition, vos trois derniers relevés de compte et le détail de vos crédits en cours.
Comprendre et calculer sa capacité d'emprunt - Parole d'expert 🎙
Marc travaille depuis 2007 à l'intersection du digital, de la banque et de l'immobilier. Il rejoint CAFPI en 2017 comme responsable de la stratégie digitale, avant d'être nommé directeur marketing en 2023. Avant même de visiter un bien, une question revient systématiquement: combien emprunter sans se mettre en difficulté ? Entre coup de cœur immobilier et réalité financière, il y a parfois un monde. La capacité d’emprunt est votre aptitude à faire face aux échéances d’un crédit. Elle correspond à la somme que vous êtes capable de supporter et que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges. Mais, comment calculer facilement sa capacité d'emprunt ?
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La capacité d’emprunt est souvent mal comprise, sous-estimée ou surestimée, et c’est précisément là que beaucoup de projets déraillent. Le taux d’endettement constitue pour les banques un indice de solvabilité important, gage d’un remboursement pérenne pour le prêt immobilier souscrit. Pour vous aussi, le calcul du taux d’endettement constitue une sécurité supplémentaire contre le surendettement. En règle générale, on estime qu’il faut compter environ 2 770 € de salaire net mensuel pour emprunter 200 000 € auprès de la banque, en échelonnant ses mensualités sur 20 ans. Le montant des mensualités serait de 833 €.
- Le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % par le HCSF.
- Augmenter sa capacité d’emprunt peut passer par l’allongement de la durée et l’augmentation de l’apport.
- L’assurance emprunteur et le choix du prêt influencent fortement la mensualité et le montant empruntable.
- Le reste à vivre est un indicateur clé pour sécuriser l’équilibre financier.
La capacité d’emprunt n’est qu’une composante de votre capacité d’achat. Effectivement, vous pouvez également miser sur un apport personnel ou encore sur la souscription de prêts à taux zéro pour financer votre acquisition immobilière, dépendamment de votre prêt immobilier classique. Calculer sa capacité d’emprunt est essentiel pour sécuriser son investissement immobilier et conserver une qualité de vie appréciable malgré le remboursement de ses échéances. Son calcul est simple, mais il se confronte toutefois à une multitude de variables financières et administratives. Pour la banque, le calcul de la capacité d’emprunt sera basé sur votre taux d’endettement réel, sur votre reste à vivre et sur votre capacité de remboursement mensuelle.
Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez réunir vos trois derniers bulletins de salaire, votre dernier avis d’imposition, vos trois derniers relevés de compte et le détail de vos crédits en cours. Vous envisagez un crédit immobilier ou encore un prêt à la consommation ? Il est indispensable de connaître votre capacité d’emprunt avant de rechercher une offre. Cela vous permet de cerner le budget maximum allouable à l’achat. Votre capacité d’emprunt dépend directement de votre taux d’endettement actuel, c’est-à-dire du rapport entre les ressources et les charges de votre foyer. Déterminer la capacité d’emprunt implique de cerner l’ensemble de vos revenus stables et réguliers.
La capacité d’emprunt est le montant maximum pouvant être sollicité par un emprunteur auprès d’un organisme de crédit, sans compromettre le remboursement du prêt. Pour calculer une simulation de votre capacité d’emprunt, vous devez vous baser sur votre taux d’endettement effectif et sur votre reste à vivre. Nota bene : les allocations APL et les revenus non garantis ne sont pas pris en compte dans le cadre du calcul du taux d’endettement. Le taux d’endettement constitue pour les banques un indice de solvabilité important, gage d’un remboursement pérenne pour le prêt immobilier souscrit.
En pratique, la mensualité maximale ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels; par exemple, pour un revenu de 3 000 €, la mensualité maximale serait 1 050 €. Pour vous aussi, calculer ou simuler votre capacité d’emprunt peut être un moyen fiable d’estimer votre budget d’achat et d’éviter les surprimes. Une calculette de prêt immobilier vous donne en quelques clics une estimation de vos futures mensualités. C’est un bon moyen d’évaluer vos possibilités d’achat et de vérifier si votre projet tient la route.
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