Comment rédiger un business plan pour un projet de cabanes dans les arbres
Le concept des cabanes dans les arbres se veut innovant, original et écologique. On constate un engouement du public car il répond à une demande croissante de recherche de silence, de retour à la simplicité et à la nature de plus en plus apprécié des Français. Ces cabanes sont un produit hybride, actuellement en plein développement.
Pourquoi un business plan est indispensable
Un business plan se réalise en 5 étapes : la présentation du projet, de vous-même et de votre équipe ; l’étude de marché ; le modèle économique de votre activité d’hébergement insolite (comment vous allez gagner de l’argent) ; la forme juridique de votre entreprise (société ou micro-entreprise) ; le plan financier (plan de financement, compte de résultat prévisionnel, plan de trésorerie, seuil de rentabilité, bilan prévisionnel). Grâce aux données récoltées dans l’étude de marché, vous pouvez rédiger votre business plan pour votre hébergement insolite. Ce document permet d’être crédible face aux investisseurs afin d’obtenir plus facilement des financements.
Étape 1 : Étude de marché et positionnement
Faire une étude de marché vous permet non seulement de valider le potentiel de votre projet, mais elle vous aide aussi à développer un concept différent de la concurrence. Vous devez analyser à la fois : les tendances du marché : demande dans la région visée, saisonnalité, activités touristiques locales… la concurrence : type d’hébergement insolite dans les alentours, tarifs, forces et faiblesses… la clientèle cible : couples à la recherche d’une escapade romantique, familles, voyageurs solo…
Quelques astuces : offrez-vous quelques nuits dans des lieux atypiques pour vous confronter à la réalité.
Étape 2 : Présentation du projet et offre commerciale
La première partie de votre business plan est capitale : elle synthétise votre projet et doit donner envie aux investisseurs de lire la suite. Il faut commencer par un résumé, un document de 2 pages maximum qui résume les points forts de votre projet. Détaillez ensuite le cadre de votre activité et ses particularités : quel type d’hébergement insolite avez-vous choisi ? Pourquoi ?
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Précisez les services additionnels (spa, paniers-repas, activités, prestations bien-être), les valeurs du projet (respect de l’environnement, authenticité) et présentez les membres de votre équipe en détaillant leur parcours et expériences professionnelles.
Étape 3 : Modèle économique et hypothèses financières
Le modèle économique doit indiquer comment vous allez gagner de l’argent : tarifs par nuitée, taux d’occupation visé, prestations payantes (spa, massage, petits-déjeuners) et canaux de distribution (AirBnB, plateformes spécialisées, site propre). La rentabilité est d’environ 15 à 20 % sur les hébergements insolites, avec une marge intéressante liée aux coûts de production et aux charges relativement faibles.
Exemple de calcul sur la base de 150 jours de réservations soit 70% de remplissage sur 210 jours du Début Avril à fin Octobre et sur un tarif de 130€. Ces chiffres sont purement indicatifs et varient selon l’échantillon de nos prestataires consultés.
| Poste | Hypothèse | Montant |
|---|---|---|
| Nuitées (3 cabanes) | 450 nuitées à 130€ | 58 500€ |
| Sauna/Spa | 300 prestations à 15€ (2 pers) | 4 500€ (indicatif) |
| Petits-déjeuners | postes | 2 300€ |
| Blanchisserie | quote part d’usure | 1 300€ |
Les amortissements de prêts, les statuts de sociétés et de gérance différents, les investissements sur des prestations complémentaires ne sont pas incluses dans le calcul. Certains postes sont choisis avec une fourchette haute et fluctuent aussi selon les zones géographiques (foncier, climat, zone d’influence..).
Investissement initial et amortissement
En premier lieu, l’exemple est calculé sur une base d’un investissement préalable d’un outil de travail 100 000€ où l’achat des 3 cabanes à 35 000€ plus 5 000€ d’aménagements paysagers et investissements en mobiliers, toilettes sèches et literies ont été réalisées sur des fonds propres. L’installation doit être complétée par un bloc sanitaire de type salle de bain commune à proximité et chauffée.
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En pratique, l’investissement est remboursé sur 10 mois. Le temps de réalisation peut être d’un mois en moyenne parfois 3 semaines. Et les assemblages sont réalisés sur site alors que la fabrication a lieu en entrepôt chez le constructeur.
Tarifs, saisonnalité et panier moyen
Actuellement, le marché de ce type d’hébergement dépasse les 170 millions d’Euros de CA annuel et on table sur 300 millions d’Euros d’ici 2020. Avec un panier moyen en hausse à 140€ en 2016 et ceux sur les prestations de bases des nuitées. Le démarrage d’exploitation est immédiat sur les locations, chouchou des médias tant locaux et nationaux.
Il faut viser un taux de remplissage de 30 % pour qu’un hébergement insolite soit rentable. Bon à savoir : la cabane dans les arbres est le logement le plus recherché et avec le meilleur taux de remplissage (75 %).
Réglementation, urbanisme et obligations
Au regard de la réglementation applicable en matière d’activité de camping et d’hébergements de loisirs, les « cabanes dans les arbres » sont assimilables à la catégorie des habitations légères de loisirs (HLL) et suivent de ce fait leur régime juridique. Il en résulte que ces « cabanes » peuvent être installées dans les arbres d’un terrain de camping, d’un parc résidentiel de loisirs, de certains villages de vacances ou encore de certaines dépendances des maisons familiales de vacances.
Ces installations sont dispensées de formalité dès lors que leur surface de plancher est inférieure ou égale à 35 mètres carrés. En revanche, si elles présentent une surface de plancher supérieure, une déclaration préalable est exigée. À l’instar des HLL, en dehors des quatre lieux d’implantations susvisés, en tant que constructions, les « cabanes dans les arbres » sont soumises au droit commun des constructions : déclaration préalable entre 5 et 20 m2 de surface de plancher et permis de construire au-dessus de 20 m2 de surface de plancher.
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Avant de démarrer votre projet, pensez à consulter le PLU de la commune dans laquelle vous désirez vous installer. De plus, si la capacité d’accueil de votre hébergement insolite dépasse les 15 personnes, il sera considéré comme un Établissement Recevant du Public (ERP) et il faudra respecter les normes de sécurité et d’accessibilité.
Statut juridique et fiscalité
Selon l’envergure de votre projet, différentes formes juridiques peuvent être envisagées. Si vous créez une société (SAS, SASU, SARL, EURL...), voici les étapes à suivre : choisissez le statut juridique le plus adapté ; rédigez vos statuts ; déposez votre capital social ; publiez votre avis de constitution ; immatriculez votre entreprise ; souscrivez une assurance responsabilité civile professionnelle ; effectuez une déclaration en mairie pour la taxe de séjour ; réalisez les démarches d'accessibilité et de sécurité.
Si vous créez une entreprise individuelle (classique ou micro-entreprise), les formalités sont simplifiées et vous pouvez commencer directement. Le statut choisi n’est pas optimisé dans certains exemples, il est de type travailleur indépendant ; un statut micro-entreprise est favorable à une baisse des charges importante.
Au plan fiscal : jusqu’à 760€ de recettes : pas de déclaration pour des locations saisonnières de un ou plusieurs pièces. Au-delà de 760€ : vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, vous aurez un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes. Au-delà de 32 900€ : c’est le régime réel qui sera le cadre minimal.
Assurances et sécurité
Pour vous protéger des risques liés à la location d’un logement (vol, incendie, dégât des eaux, changements météorologiques, etc.), il est recommandé de souscrire à plusieurs assurances. L’assurance responsabilité civile professionnelle vous couvre en cas de dommages matériels ou immatériels causés à un tiers dans le cadre de votre activité. L’assurance multirisques professionnelle peut couvrir les pertes d’exploitation, la protection juridique, les locaux professionnels, etc.
Marketing, distribution et canaux de réservation
Le tout couplé à un site internet de qualité et complet et une sérieuse présence sur le web et les réseaux sociaux. Les plateformes de réservations les plus connues, comme le Bon Coin, AirBnB, Abritel + les services comme Blablacar, etc., sont de très bonnes vitrines et notamment pour le… fisc. Votre adresse, votre portable, sont rapidement reconnus et peuvent être soumis à un rapprochement croisé avec votre déclaration.
On assiste à un trust des requêtes importantes dans les premières pages et certains sites n’apparaissent plus qu’au travers de leurs apporteurs de clients en matière de réservations. Le plus souvent ces commissions flirtent avec les 18% de chargement qui si elles ne sont pas répercutées sur le prix affiché engendrent une perte sèche importante.
Un moyen efficace reste le référencement sur des sites mis en place par les collectivités locales. Le référencement naturel, la présence sur les annuaires spécialisés et la communication locale et médias constituent des leviers essentiels pour un bon remplissage.
Organisation opérationnelle et ressources humaines
Le premier point à aborder dans cette section est votre plan de personnel. Il conviendra de présenter votre plan de personnel et les acteurs clés de l’activité : accueil, entretien, maintenance des cabanes et animations. La sous-section suivante est généralement dédiée aux actifs desquels l'activité dépend (mobilier, installations sanitaires, spa, literie).
Il n’est pas besoin de diplôme particulier pour ouvrir un hébergement insolite ! Il existe toutefois des formations courtes pour se reconvertir dans le tourisme insolite : « Ouvrir des hébergements insolites » : une formation qui dure 1 mois ; « Développer ses hébergements insolites » : 25 heures, éligibles au CPF. Une formation en hôtellerie/restauration ou en gestion d’entreprise peut également être un plus.
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Exemples, retours d’expérience et perspectives
Une belle histoire de cabanes perchées fleurit dans notre pays par l’intermédiaire des chambres d’hôtes. Depuis quelques années, nos arbres se parent d’endroits magiques que nous vous invitons à découvrir sur notre annuaire “séjourner”. Épiphénomène mondial, les cabanes dans les arbres sont devenues une manne importante pour tous les acteurs du tourisme et les médias.
Si la Bretagne fait figure de précurseur en matière de cabanes, avec une forte densité dès le début des années 2000, les premiers villages de cabanes naissent au domaine des Ormes au nord Ouest, dans le Vaucluse, puis récemment les parcs vont s’étoffer jusqu’à l’édification de près de 50 entités perchées sur pilotis sur certains sites. De nombreuses cabanes sont équipées “toutes saisons”. La France demeure de loin le pays qui niche le plus de cabanes pros dans ses forêts.
La cabane perchée en plein surf. On prédit une rapide fin de mode, mais le raccourcissement général des séjours, l’engouement des nuitées romantiques, l’adaptation aux saisons froides des cabanes et la diversification des prestations ancrent indéniablement les hébergements insolites dans la durée. Le business plan des cabanes perchées est excellent et la rentabilité hors norme.
Outils et accompagnement pour rédiger votre business plan
Utilisez notre modèle de business plan pour un hébergement insolite gratuit, complétez-le et téléchargez-le au format PDF. Propulse by CA et d’autres outils comme Angel Start ou Lodgify permettent de construire un prévisionnel financier réaliste, d’automatiser les tableaux financiers et de générer un dossier professionnel et complet au format attendu par les banques.
Le business plan créé avec Angel vous permet de simuler les impacts financiers de chaque statut pour faire le meilleur choix. Générez en quelques clics un dossier professionnel et complet, au format attendu par les banques. Mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt professionnel, des subventions touristiques ou des aides à la création comme l’ACRE.
Checklist rapide à inclure dans votre business plan
- Résumé exécutif (1-2 pages)
- Étude de marché locale et concurrence
- Offre commerciale et tarifs
- Plan opérationnel (construction, maintenance, personnel)
- Plan financier (investissement, compte de résultat, trésorerie, seuil de rentabilité)
- Choix du statut juridique et obligations fiscales
- Assurances et conformité réglementaire (PLU, permis, ERP)
- Stratégie marketing et canaux de réservation
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