Le Guide Complet de l'Imposition des Revenus Locatifs Meublés en France

Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous devez accomplir certaines démarches (obtention d'un numéro SIRET,…) et êtes redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Cet article détaille les spécificités en matière de déclaration de revenus et comment sont imposés les revenus tirés de la location meublée. Vous êtes nombreux tous les ans à nous demander ce qu'il faut reporter sur votre formulaire 2042 C PRO et dans quelle case le reporter exactement.

Après vous être connecté sur votre espace particulier puis avoir démarré la déclaration, vous devez sélectionner dans la liste des Revenus : « Revenus des locations meublées non professionnelles » ou « Revenus industriels et commerciaux professionnels ». Pour déclarer les revenus de la location meublée, il convient donc de sélectionner « Revenus des locations meublées non professionnelles » ou « Revenus industriels et commerciaux professionnels », de choisir le régime du bénéfice réel et de reporter le(s) montant(s) dans la ou les case(s) correspondante(s).

Les déficits des années antérieures non encore déduits sont pré-remplis sur votre déclaration d’impôt sur le revenu par l’Administration fiscale.

Vérifié le 10 avril 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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Qu'est-ce que la Location Meublée ?

On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

Vous êtes concerné si vous mettez en location un logement meublé. Par exemple, si vous louez votre appartement pendant un week-end ou à la montagne. Vous êtes aussi concerné si vous mettez en location une dépendance de votre logement (parking, cave, piscine, etc.) et que vous assurez un service ou une prestation en complément de cette location.

En l'absence de service ou de prestation complémentaire, il s'agit de revenus fonciers.

L'imposition dépend du type de logement meublé que vous mettez en location :

Schéma récapitulatif des régimes d'imposition en LMNP

LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

À la fois intéressante sur le plan fiscal et simple à gérer, la location meublée non professionnelle (statut LMNP) est considérée comme incontournable par bon nombre d’investisseurs.

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Qu’est-ce que le statut LMNP et qui est concerné ?

Distincte de la location meublée professionnelle, la LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut qui permet de louer un appartement meublé en contrepartie d’avantages fiscaux pour l’investisseur.

Qui est éligible au statut LMNP ?

Le statut LMNP est accessible à l’investisseur dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives :

D’une part, les recettes issues de l’activité de loueur en meublé ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
D’autre part, les revenus locatif tirés de la location meublés doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus du foyer fiscal. On parle ici des autres revenus d’activité des personnes qui composent le foyer, à savoir les traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères), les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux issus de la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, ainsi que les revenus des gérants et associés.

Différences entre LMNP et LMP

Les différences entre locations meublées professionnelle et non professionnelle se mesurent à plusieurs niveaux :

Au niveau des déficits liés à la location meublée : Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, les déficits peuvent être reportés pendant une période de 10 ans sur les revenus issus de la location meublée. Dans le cadre du statut LMP, les déficits peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant. Si le revenu global n’est pas suffisant pour compenser les déficits enregistrés, les déficits sont reportables pendant 6 ans.
Au niveau du calcul des plus-values immobilières : En LMNP, le contribuable peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention. Cette possibilité n’est pas ouverte aux professionnels.
Au niveau des contributions sociales : Le loueur en meublé non professionnel doit s’acquitter de prélèvements sociaux, tandis que le professionnel doit payer des cotisations sociales.

Conditions à respecter pour pratiquer la LMNP

Deux séries de conditions doivent être respectées en LMNP : d’un côté, des conditions liées au bien en lui-même et, de l’autre, des conditions liées aux seuils définis par le législateur.

Les conditions relatives au bien immobilier

Le bien doit être loué à usage d’habitation et respecter les critères de décence et de salubrité. S’il s’agit d’un appartement situé dans un immeuble collectif en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée. De plus, le bien LMNP doit être garni de meubles dont la liste est définie par décret :

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Literie (y compris couette ou couverture)
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-onde
Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°)
Vaisselle en nombre suffisant pour que les habitants puissent prendre leurs repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux spécificités du logement (aspirateur s'il y a de la moquette au sol, balai et serpillière si le sol est carrelé...).

Les plafonds à respecter en LMNP

Les plafonds LMNP sont rappelés ci-dessus. Dans le cas où ces seuils seraient dépassés, le loueur bascule automatiquement dans la catégorie LMP.

Régimes Fiscaux Possibles en LMNP

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, il convient de sélectionner le bon régime d’imposition, qui dépend des recettes locatives. Les revenus issus de la location meublée sont ainsi imposables différemment en fonction du montant global des loyers perçus.

L'activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies (article 155, IV du code général des impôts) :

les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Le régime micro-BIC

Si les revenus annuels sont inférieurs à 77 700 €, l’investisseur dispose d’un droit d’option entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Pour rappel, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permet au loueur en meublé non professionnel de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de ses charges.

Vous êtes éligible de plein droit au régime micro-BIC si vos revenus locatifs se situent sous la limite de 77 700 €. Cependant, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel si le montant de vos charges est supérieur à la moitié des revenus issus de l’activité de location meublée.

À noter que la loi de finances pour 2024 a réduit le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime de la micro-entreprise pour la location de meublés de tourisme non classés. Depuis le 1er janvier 2024, ce seuil est en effet passé à 15 000 € (contre 77 700 € précédemment). Il s'applique au chiffre d’affaires généré à partir de l'année 2023. Par ailleurs, le taux d’abattement est passé de 50 à 30 %.

Le régime réel

Si les revenus annuels sont supérieurs à 77 700 €, l’investisseur est imposé selon le régime dit de bénéfice réel (simplifié ou normal).

Obligations Déclaratives

Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes indiquées dans les développements qui suivent se trouvent sur la déclaration 2042-C PRO.

Au moment de démarrer votre activité de loueur en meublé, vous devez effectuer une déclaration au moyen du formulaire P0i. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche doit impérativement être réalisée en ligne, sur le site de l’Inpi (Institut national de la propriété intellectuelle). C’est la condition indispensable pour obtenir le numéro de Siret obligatoire à la pratique de l’activité de LMNP. À noter que la déclaration doit intervenir au plus tard dans les 15 jours qui suivent le début d’activité.

Vous devez également déclarer les revenus tirés de la location meublée. Pour ce faire, il vous suffit d’utiliser une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042. La déclaration à utiliser est le formulaire 2042-C PRO (partie « Revenus des locations meublées non professionnelles »). Il s’agit d’une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042. En cas de doute sur les montants à reporter dans votre déclaration, n’hésitez pas à solliciter votre service des impôts ou un avocat fiscaliste.

Les différentes déclarations à remplir

Les déclarations à remplir ne sont pas les mêmes en fonction du régime fiscal choisi.

Comment remplir une 2042-C PRO en régime micro-BIC ?

Vous avez opté pour le régime micro-BIC ? Vous devez indiquer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes perçues (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif des charges, sera automatiquement appliqué.

Si vos loyers sont imposables selon le régime micro-BIC, vous devez indiquer la totalité des sommes perçues en rémunération de ces loyers, y compris les éventuelles charges locatives. L’abattement forfaitaire tient compte des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.

Comment remplir une 2042-C PRO en régime réel ?

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vous n’adhérez pas à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vos loyers sont imposables en BIC selon le régime réel, vous devez également déclarer la totalité des sommes perçues (loyers, charges comprises).

LMNP et Amortissement

Le LMNP classique avec amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à l’investissement en pratiquant l’amortissement sur le mobilier (sur une période de cinq à sept ans) mais aussi sur l’immobilier (sur vingt à trente ans).

Principe de l’amortissement LMNP

D’un point de vue comptable, votre bien immobilier va donc perdre de la valeur d’année en année. Mais, au moment de la revente, vous pourrez tout de même vendre votre bien au prix du marché. Pour le calcul de plus-value immobilière, l’administration fiscale va se fonder non pas sur la valeur du bien amorti mais sur la valeur d’achat. Cela constitue un avantage de taille pour les propriétaires, car la taxe sur la plus-value est d’autant moins élevée.

Calcul et comptabilisation des amortissements

Si vous êtes concerné par le régime réel, vous devez avoir une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et au plan comptable général. Les immobilisations et leurs amortissements sont détaillés dans une liasse fiscale (appelée aussi déclaration fiscale des entreprises) LMNP. Il existe de nombreux formulaires à remplir, dont la nature dépend du régime fiscal choisi.

Au régime réel simplifié, il convient ainsi de remplir le Cerfa n°2033 de A - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires). Au régime réel normal, c’est le Cerfa n°2050 à 2059 - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires) qu’il vous faudra remettre à l’administration fiscale. Sans oublier les autres formulaires qui concernent tous les régimes, comme le Cerfa n°2069-RCI (crédits d’impôt) ou le Cerfa n°2031 (déclaration de résultat et montant de l’impôt sur le revenu).

Exemple de calcul LMNP amortissement

Voici un exemple de calcul de l’amortissement en LMNP :

Prix d’achat du logement : 200 000 €
Taux d’amortissement : 2%
Montant annuel de l’amortissement : 2% x 200 000 € = 4 000 €
Total des loyers encaissés au cours d’une année : 10 000 €
Total des charges déductibles : 7 500 €
Montant maximum de l’amortissement admis en déduction : 10 000 - 7 500 = 2 500 €.

Dans cet exemple, il existe un reliquat d’amortissement d’un montant de : 4 000 - 2 500 = 1 500€. Cette somme de 1 500 € sera reportable les années suivantes.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour sa déclaration LMNP ?

Afin de vous accompagner dans toutes ces formalités, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la comptabilité. Le coût spécifique de la transmission de la liasse fiscale à l’administration fiscale, s’il s’agit d’une prestation ponctuelle, est estimée autour de 100 €. Dans tous les cas, sachez que ces dépenses sont déductibles de vos revenus LMNP.

Pourquoi adhérer à un centre de gestion agréé en LMNP ?

L’adhésion du loueur en meublé non professionnel à un centre de gestion agréé (CGA) lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.

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