Procédure de cessation de paiement et faillite du syndic de copropriété: gestion, conséquences et protections pour les copropriétaires

Il arrive, bien que ce soit assez rare, qu’un syndic de copropriété professionnel soit liquidé. Il s’agit là d’une procédure dite collective, ouverte au jour où le tribunal le prononce par jugement, à la demande d’un créancier, d’un débiteur ou du procureur de la République. Elle frappe ainsi l’entreprise du syndic dont la cessation des paiements est avérée et dont le rétablissement est manifestement impossible. Cette situation a, bien sûr, une incidence importante pour le syndic car au jour du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation, le dirigeant de l’entreprise est en principe dessaisi de ses fonctions. Un liquidateur judiciaire est alors nommé pour, notamment, gérer l’entreprise et vérifier ses créances. En outre, l’ouverture de la procédure interdit certaines actions judiciaires contre le débiteur et en suspend d’autres.

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété. Le syndic peut être soit professionnel, soit non-professionnel, c’est-à-dire qu’un ou plusieurs copropriétaires gèrent la copropriété sans intermédiaire. Dans le cas d’un syndic professionnel, le cabinet peut faire faillite s’il gère mal sa trésorerie. Or, cela peut avoir des répercussions très graves sur les copropriétés gérées par ce cabinet, qui peuvent alors se retrouver sans syndic. Que faire en cas de faillite de votre syndic ? On fait le point dans cet article.

Qu’est-ce que la faillite d’un syndic de copropriété ?

La faillite d’un syndic de copropriété ne concerne que les syndics professionnels. Pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il existe trois types de modèles de syndic :

Le syndic professionnel : il s’agit d’une société à qui on confie la gestion de la copropriété en échange du paiement d’honoraires, vous pouvez également faire le choix d'un syndic en ligne qui ne dispose pas de présence physique ;
Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire élu en assemblée générale qui gère l’immeuble ;
Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical détient alors la qualité de syndic, mais tous les conseillers syndicaux peuvent se répartir les missions du syndic selon leurs affinités et leurs disponibilités.

Le syndic coopératif et le syndic bénévole sont des modèles de gestion plus économiques que celui du syndic professionnel. Avec Matera, les copropriétaires réalisent en moyenne 30% d’économies sur leurs charges de copropriété ! Matera accompagne les syndics en autogestion via 2 leviers : une plateforme en ligne clé en main qui automatise les tâches de la gestion courante de la copropriété ; un accompagnement personnalisé par des experts qui prennent le relais sur les sujets techniques comme le juridique, la comptabilité ou les travaux.

Un cabinet de gestion de copropriété est considéré en faillite à partir du moment où les comptes sont clôturés pour l’année courante et que la société n’est plus en capacité de payer ses dettes. Dans ce cas, le syndic professionnel doit effectuer une déclaration de cessation de paiement dans un délai de 45 jours maximum à compter de la clôture des comptes. La déclaration doit être déposée auprès du tribunal de commerce compétent du lieu de situation du siège social.

Faillite du syndic : quelles sont les conséquences pour la copropriété ?

Lorsqu’un syndic professionnel est confirmé en état de cessation de paiement par un juge, celui-ci peut rendre deux décisions : soit un redressement judiciaire, soit la liquidation judiciaire. Dans le premier cas, un plan de redressement est adopté pour la société pour une durée maximale de 10 ans et l’objectif est de régler les dettes tout en conservant l’activité de gestion. Dans la liquidation judiciaire, la société cesse toute activité, les salariés sont licenciés et les biens mobiliers et immobiliers de la société sont vendus pour régler les dettes. À l’issue de la procédure, la société est officiellement dissoute.

À l’occasion d’un redressement judiciaire, le syndic professionnel continue ses activités et peut donc assurer la gestion des copropriétés avec lesquelles un contrat est signé. En revanche, si une liquidation judiciaire est prononcée, toutes les activités de la société doivent cesser. Les copropriétés qui font appel au syndic professionnel concerné se retrouvent alors sans syndic de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 prévoit toutefois que les copropriétés doivent obligatoirement posséder un syndic. Nous expliquons ci-dessous comment remédier à cette situation.

Comment faire pour que sa copropriété ne se retrouve pas sans syndic ?

Étape n°1 : Anticiper si possible la faillite du syndic de copropriété. Pour éviter que la copropriété se retrouve sans syndic, il est préférable d’anticiper la situation et de procéder à l’élection d’un nouveau syndic avant que le syndic professionnel ne soit en liquidation judiciaire. Le syndic professionnel n’est cependant pas légalement tenu de prévenir les copropriétaires de sa situation financière. Il est donc souvent compliqué de prévoir ce type de situations. Si vous devez choisir un nouveau syndic, pensez au syndic coopératif ! Ce modèle d’autogestion comporte de nombreux avantages et apporte plus de transparence dans la gestion de la copropriété et facilite la communication entre les copropriétaires et le conseil syndical. Néanmoins, dans le cas où le syndic de copropriété actuel ne remplit déjà plus ses obligations, celui-ci commet une faute de gestion et les copropriétaires peuvent révoquer le syndic en assemblée générale extraordinaire à la majorité absolue.

Étape n°2 : Convoquer une assemblée générale extraordinaire. En principe, c’est au syndic de copropriété actuel de convoquer l’assemblée générale extraordinaire afin de désigner un nouveau syndic. Cependant, si les activités du syndic ont cessé pour cause de liquidation judiciaire, c’est au conseil syndical de la copropriété de prendre le relais et de convoquer l’assemblée générale. En l’absence de conseil syndical, n’importe lequel des copropriétaires peut convoquer une assemblée générale extraordinaire, selon la loi Macron du 6 août 2015. La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée et doit contenir l’ordre du jour, dont la résolution du choix d’un nouveau syndic.

Étape n°3 : Voter l’élection d’un nouveau syndic. Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent pour le choix du nouveau syndic à la majorité absolue. Cependant, selon l’article 25-1 de la loi de 1965, un deuxième vote peut être effectué à la majorité simple si la résolution obtient au moins un tiers des tantièmes de la copropriété. Une fois élu, le nouveau syndic doit récupérer les documents administratifs et financiers de la copropriété et effectuer la reprise comptable. Chez Matera, nous accompagnons le passage au syndic bénévole ou coopératif et la reprise comptable, avec récupération des archives auprès de l’ancien syndic!

Le cas particulier de l’administrateur provisoire. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de carence du syndic, la justice peut désigner un administrateur provisoire pour gérer la copropriété, à la demande des copropriétaires ou du syndic actuel. Le juge désigne alors un administrateur provisoire, fixe une durée de mandat minimale de 12 mois et prévoit ses missions ainsi que la convocation d’une assemblée générale à l’issue du mandat. Sa rémunération est assurée par les copropriétaires et généralement plus élevée qu’un syndic classique. Il est recommandé, lorsque c’est possible, d’opter pour un nouveau syndic plutôt que pour un administrateur provisoire.

La défaillance du syndic et les mesures à prendre suscitent des réflexes pour protéger la copropriété. Le conseil syndical doit coordonner la réponse et sécuriser les archives et les documents du syndicat. Le président du conseil syndical doit se rendre auprès des locaux du syndic en liquidation pour sécuriser les archives et établir un état précis de la situation financière. L’inventaire doit porter sur les comptes bancaires, les contrats d’assurance, le règlement de copropriété, les statuts et la correspondance récente, afin de garantir la continuité de la gestion et la transparence envers les copropriétaires.

Le choix d’un nouveau syndic après une faillite est crucial et doit être fondé sur des critères renforcés, notamment la solidité financière du candidat et ses références en gestion de copropriétés en difficulté. Les garanties financières supplémentaires et la transparence comptable jouent un rôle majeur pour rassurer les copropriétaires. Des solutions d’accompagnement peuvent être proposées par des prestataires spécialisés pour sécuriser cette transition et restaurer la confiance.

Les mécanismes juridiques et les droits des copropriétaires

La faillite d’un syndic de copropriété entraîne des mécanismes strictement encadrés par le droit. La déclaration de créance doit être initiée rapidement et respecter le cadre procédural (déclaration par le syndic en sa qualité de représentant du syndicat, délai de 2 mois, voie de remise par lettre recommandée ou dématérialisée, etc.). Le mandataire judiciaire vérifie les créances et peut être contesté par le débiteur selon les conditions prévues par le Code de commerce. Les charges de copropriété ont des garanties spécifiques, notamment l’hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur et la possibilité pour le syndicat de former opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire en cas de vente du lot.

En cas de défaillance, plusieurs approches existent pour recouvrer les impayés: injonction de payer, procédure classique ou accélérée au fond, et procédures de conciliation ou médiation pour les petits montants. Les charges impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de 5 ans; passé ce délai, la dette est présumée prescrite. Le droit prévoit aussi des recours en responsabilité civile ou pénale contre le dirigeant en cas de faute ou de manquement grave, et des mécanismes de protection des fonds du syndic, notamment la garantie financière obligatoire et la gestion des fonds par des mandataires en cas de liquidations.

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En cas de révocation du syndic en liquidation et désignation d’un nouveau syndic, le nouveau mandataire doit récupérer les documents et assurer la continuité de la gestion. Si le liquidateur ne répond pas, une mise en demeure peut être suivie d’une procédure en référé sous astreinte. L’action visant la remise des archives échappe à l’interdiction des poursuites pendant la procédure, et les actes engagés pour préserver les droits du syndicat restent possibles sous le cadre légal.

Comment se passe une liquidation judiciaire ? Arrête de paniqué !

La faillite d’un syndic peut être une crise pour la copropriété mais peut aussi être l’occasion de repartir sur des bases plus solides avec un syndic compétent et transparent. Signes d’alerte: syndic injoignable, prestataires non payés, impayés persistants, locaux du syndic fermés. Dans ce cadre, le conseil syndical et les copropriétaires doivent agir rapidement et de manière coordonnée pour protéger l’intérêt collectif et sécuriser les fonds relatifs à la gestion de l’immeuble.

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