Cotisation foncière des entreprises et exploitations agricoles en Haute-Garonne : règles, exonérations et démarches

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les professionnels exerçant à titre habituel une activité non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. La CFE peut être due, lorsque les conditions sont réunies, notamment par toute société, toute entité non dotée de la personnalité morale ou encore tout entrepreneur individuel (dont les micro-entrepreneurs), y compris s’il exerce son activité à domicile ou chez ses clients.

Conditions générales d'assujettissement à la CFE

Quels que soient la nature de l’activité, le régime d'imposition ou la nationalité d’un contribuable, la CFE est due lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• L'activité est exercée en France.
• L'activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répétée.
• L'activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé.
• L'activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE.

Cas particuliers : location, sous-location et activités immobilières

Lorsque l’activité porte sur de la location ou sous-location d'immeubles, la CFE est due dans les situations suivantes :

• Location ou sous-location d'immeubles nus : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être au moins égaux à 100 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation.
• Location ou sous-location d'immeubles meublés: le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être supérieurs à 5 000 €. Cependant, la CFE n’est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire.

Exploitants agricoles : exonérations et limites

Conformément à l'article 1450 du code général des impôts (CGI), les exploitants agricoles, personnes physiques ou morales, qui exercent une activité agricole au sens de l'article 63 du CGI bénéficient d'une exonération permanente de cotisation foncière des entreprises (CFE) à raison de cette activité. Les activités liées au cycle biologique de la production animale ou végétale restent par principe des opérations exonérées de CFE.

Cependant, cette exonération ne s'étend pas aux autres activités lorsqu'elles présentent un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI. Dès lors, les activités de stockage et de vente de produits agricoles exercées par un exploitant agricole demeurent imposables à la CFE lorsque les produits ne proviennent pas exclusivement de son exploitation. Il en va de même des prestations de services qu'il peut être amené à réaliser pour d'autres exploitants.

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À titre d'exemple concret, une entreprise horticole vend, dans une jardinerie proche de son lieu de production, des produits achetés auprès d’autres fournisseurs, en plus d’articles de sa propre production. L’entreprise n’a pas démontré que les produits achetés à l’extérieur ne représentaient qu’une faible partie des ventes. Pour garantir l’exonération de la CFE, il est nécessaire de bien apprécier les critères et de structurer ses activités en conséquence.

Activités de transformation sur la production propre : controverses et enjeux

Le premier alinéa de l'article 1450 du CGI se doit d'être complété par les mots suivants : « y compris au titre des activités accessoires, telles que mentionnées à l'article 75 du CGI, de transformation de produits provenant de leur propre exploitation ». En effet, les exploitants agricoles sont aujourd'hui généralement exonérés de CFE à l'exception de leurs bâtiments agricoles affectés à la transformation de leur production propre afin de répondre au cahier des charges des coopératives, des transformateurs et des distributeurs.

Cette transformation est fiscalement considérée en prestation de services. De ce fait, leurs bâtiments agricoles sont considérés comme des bâtiments industriels. Elle a pour résultat une taxation souvent supérieure ou égale au montant de la prestation de service effectuée par l'exploitant. C'est pourquoi il a été demandé d'exonérer du montant de la taxe CFE les prestations de services effectuées par l'exploitant sur sa production propre uniquement.

Suite à de nombreux contentieux tenant notamment à des requalifications en immobilisations industrielles d'entrepôts ou bâtiments de stockage de produits agricoles ou manufacturés, l'article 103 II de la loi de finances initiale pour 2018 prévoit que le Gouvernement remettra au Parlement un rapport dressant un état des lieux des difficultés soulevées par les modalités d'évaluation des immobilisations industrielles et proposant des pistes de sécurisation de cette notion.

Exonérations de CFE : plein droit, temporaires et facultatives

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). À savoir : une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

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Exonérations de plein droit permanentes (extraits pertinents pour l'agriculture)

• Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE.
• Certaines coopératives agricoles et leurs unions.
• Établissements zoologiques pour leur activité agricole (soins donnés aux animaux ainsi que les spectacles et animations pédagogiques).
• Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation.

Exonérations de plein droit temporaires (extraits)

• Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 et exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés (exonération limitée à 7 ans).
• Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et exonérées d'impôt (exonération limitée à 7 ans).

Exonérations facultatives

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont, par exemple, celles implantées dans des zones comme les Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR), Zones France ruralités revitalisation (ZFRR), Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou Bassins d'emploi à redynamiser (BER). Les exonérations peuvent aussi concerner des médecins ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou des vétérinaires ruraux.

Déclarations liées à la CFE : qui doit déposer et quand ?

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition. En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

• L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération.
• L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration (augmentation ou diminution de la surface des locaux, variation du nombre de salariés, variation d'un élément d'imposition, dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires pour les activités immobilières de location nue, cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement).

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai pour certains exercices). Pour bénéficier de l'exonération facultative ou signaler une création/extension d'établissement exonérée pendant 3 ans, l'entreprise doit effectuer la déclaration n°1447-M-SD pour chaque établissement exonéré, à adresser au SIE avant le 5 mai de l'année suivant celle de l'extension d'établissement.

Obligations spécifiques et formalités pour les exploitants agricoles

Par exception, certains contribuables ne bénéficient de l’exonération de plein droit qu’après le dépôt d’une déclaration : il s’agit par exemple des diffuseurs de presse spécialistes ou des entreprises de méthanisation agricole. Les contribuables concernés par cette obligation doivent alors déposer la déclaration n°1447-M-SD éventuellement accompagnée de l'annexe n°1447-E si l’activité exercée ne figure pas dans la liste du premier formulaire n°1447-M-SD. La déclaration doit être déposée en version papier au SIE dont dépend l’entreprise.

Calcul de la CFE pour les exploitations disposant d'un local ou terrain

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

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Base d’imposition réelle

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2). Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, deux entreprises situées dans deux communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE.

L'administration fiscale met à disposition un service en ligne permettant de visualiser le taux d'imposition applicable pour chaque commune : il suffit d'indiquer un exercice comptable, la région puis le département.

Base d’imposition minimum

La base réelle d’imposition du redevable (valeur locative des biens immobiliers affectés à l’activité en N-2) ne doit pas être inférieure à une base minimum, variable selon la commune dans laquelle est domiciliée l’entreprise. Si c’est le cas, le calcul de la CFE est alors effectué à partir de cette base minimum, dont le montant dépend du chiffre d'affaires réalisé.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) et terrains agricoles

La taxe foncière est due sur les propriétés non bâties de toute nature situées en France. Chaque année au 1er janvier, l'imposition est établie au nom du propriétaire ou de celui qui a la propriété utile (usufruitier) dans la commune où est situé le bien. La taxe foncière est notamment due pour les terrains suivants : terrains à bâtir et terrains non constructibles, terrains nus affectés à une exploitation agricole (terres, pâtures, bois, etc.), terrains occupés par des serres affectées à une exploitation agricole.

Certaines propriétés sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Par exemple, terres agricoles classées dans l'une des catégories « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins » : l'exonération est fixée à 30 % de la taxe en métropole, 80 % dans les DOM et 100 % en Corse.

Exonérations temporaires et obligations déclaratives liées aux terrains

Parmi les exonérations temporaires de plein droit : terrains ensemencés, plantés ou replantés en bois (durées variables selon essences), terrains nouvellement plantés en arbres truffiers (exonérés intégralement pendant 50 ans), terrains situés dans un site Natura 2000 (exonérés intégralement pendant 5 ans renouvelables sous conditions).

Le propriétaire doit réaliser une déclaration en cas de changement de consistance ou d'affectation du terrain (accroissement de superficie, perte de superficie, changement de statut fiscal du terrain, passage d'un groupe de natures de culture à un autre). La déclaration doit être réalisée au moyen du formulaire n°6704 dans un délai de 90 jours après la fin des travaux et adressée au service des impôts fonciers du lieu de situation de la propriété non bâtie.

Le propriétaire ou usufruitier qui réalise une déclaration de changement d'affectation inexacte ou hors délai s'expose à des amendes fiscales (150 € de base et 15 € par inexactitude ou omission) et à la perte du droit aux exonérations temporaires pendant une période.

Points pratiques pour les exploitants agricoles en Haute-Garonne

• Les exploitants agricoles sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sous réserve que leur activité revête un caractère agricole. Certaines activités exercées par les exploitants agricoles peuvent ne pas remplir les conditions pour être exonérées.
• Pour garantir l’exonération de la CFE, il est nécessaire de bien apprécier les critères et de structurer ses activités en conséquence, notamment en cas de vente conjointe de produits propres et de produits achetés à d’autres fournisseurs.
• En cas de doute sur la qualification d’une activité (agricole vs industrielle/commerciale), il existe des contentieux fréquents et des dispositions législatives visant à sécuriser l'évaluation des immobilisations industrielles.
• Il convient d'adresser les déclarations (n°1447-M-SD, n°1447-C-SD ou autres) au SIE dont dépend l'entreprise, et les déclarations foncières (n°6704, n°6707-SD) au service des impôts fonciers compétent.

Ressource locale et exemple d'aménagement foncier en Haute-Garonne

À la suite des opérations d'aménagement foncier ayant eu lieu à Marignac-Laspeyres, le plan définitif d'aménagement foncier a été arrêté par la commission départementale d'aménagement foncier le 16 décembre 2019. Le procès-verbal d’aménagement foncier et le plan définitif ont été déposés à la mairie de Marignac-Laspeyres le 27 juillet 2020 : cette formalité a clôturé les opérations et opéré le transfert de propriété à cette même date.

Les travaux connexes relatifs à l’aménagement foncier sous maîtrise d’ouvrage de la commune de Marignac-Laspeyres se sont achevés en mars 2024. Ces travaux ont permis l’aménagement de chemins pour l’accès aux parcelles, d’un passage à gué et des plantations de haies. Les haies ont fait l’objet de deux campagnes de plantations ainsi que des remplacements des plants suite aux conditions météorologiques des étés 2022 et 2023. Il est désormais de la responsabilité des propriétaires de veiller au bon entretien des haies plantées. Le Conseil départemental lors de sa commission permanente du 27/05/2021 a voté un montant maximum de subvention de 103 261,31 euros HT.

Comment accéder à son avis et effectuer le paiement

Votre avis d’acompte 2026 de cotisation foncière des entreprises (CFE) est disponible en ligne. Comment puis-je accéder à mon avis de CFE et le payer ? L'administration fiscale met à disposition un service en ligne pour consulter et payer les avis de CFE.

Déclarations initiales et obligations des créateurs

Vous devez déposer une déclaration initiale de CFE avant le 1er janvier de l'année suivant la création de votre entreprise, à l'aide du formulaire n°1447-C-SD mis à disposition sur le site impots.gouv.fr. Les micro-entreprises sont donc concernées par cette taxe.

Pour toute question spécifique à votre situation en Haute-Garonne (qualification d'activité, demandes d'exonération, démarches déclaratives), adressez-vous au service des impôts des entreprises (SIE) compétent ou consultez le site impots.gouv.fr afin d'utiliser les simulateurs et formulaires en ligne.

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