Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et location meublée : cas des appartements rattachés à la résidence principale

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une taxe locale qui concerne les personnes exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Si vous louez un appartement meublé rattaché à votre résidence principale, il est essentiel de comprendre les règles d'application de la CFE, les exonérations possibles ainsi que les modalités de calcul et de paiement.

Le statut LMNP et ses conditions

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique aux particuliers qui louent des biens meublés, souvent dans des résidences services comme les résidences étudiantes, de tourisme, ou pour seniors. Pour bénéficier de ce statut, plusieurs conditions doivent être respectées :

Le bien doit être un logement meublé destiné à la location, tel qu'une résidence d’affaire, de tourisme, étudiante, senior ou un EHPAD.
Le propriétaire doit être un particulier, ne pas tirer ses revenus principaux de cette activité ni dépasser un plafond locatif annuel de 23 000 euros.
L'activité locative doit être déclarée officiellement, avec enregistrement au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) et obtention d’un numéro SIRET.

Qu'est-ce que la CFE et à qui s'adresse-t-elle ?

La CFE est un impôt local créé en 2010, faisant partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), comprenant aussi la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises). Elle remplace l’ancienne taxe professionnelle.

Elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Selon l'article 1447 I du Code Général des Impôts, la location de locaux meublés est considérée comme une activité professionnelle, même pour un LMNP. Cela implique que les loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), sont soumis à la CFE dès lors qu’ils ont un numéro SIRET.

Comment la CFE est-elle calculée pour un bien loué en LMNP ?

Le calcul de la CFE repose sur la valeur locative cadastrale du bien loué, multipliée par un taux fixé par chaque commune. Cette base correspond à une estimation forfaitaire du loyer annuel théorique retenu par l’administration fiscale pour la taxe foncière.

Si cette valeur locative est faible, une cotisation minimum s’applique selon un barème communal. En cas de possession de plusieurs biens en location meublée sur différentes communes, la CFE est due dans chacune d’elles, selon leurs barèmes respectifs.

Critère	Description
Base d’imposition	Valeur locative cadastrale du bien au 1er janvier (base pour taxe foncière)
Taux	Fixé par chaque commune et voté annuellement
Cotisation minimale	Montant plancher fixé localement si valeur locative est faible
Taxe additionnelle	Taxe CCI (1,12 %) s’ajoutant à la CFE
Frais de gestion	1 % du total CFE + taxe additionnelle

Pour un LMNP, la CFE varie généralement de 100 à 700 euros par an, selon la commune et la valeur locative. Par exemple, à Paris avec un taux bas, la CFE peut être inférieure à 100 euros, alors qu’à Toulouse, elle peut dépasser 1500 euros en fonction de la base d’imposition.

Modalités de déclaration et de paiement de la CFE

Lors du démarrage de l’activité de location meublée, il faut s’immatriculer auprès du guichet unique INPI pour obtenir un numéro SIRET. Ensuite, le formulaire 1447-C-SD doit être déposé auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour déclarer l'activité et permettre le calcul de la CFE.

Le paiement s’effectue exclusivement en ligne via l’espace professionnel du site impots.gouv.fr, avec échéance principale au 15 décembre de chaque année. Le paiement doit être effectué pour chaque numéro SIRET (donc par appartement s’il y en a plusieurs).

Qui est redevable de la CFE en LMNP ?

Le loueur en meublé non professionnel est redevable de la CFE dès lors qu'il exerce une activité habituelle de location meublée avec un numéro SIRET. Cette obligation est indépendante du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel simplifié).

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En cas de gestion confiée à un exploitant indépendant de résidence de service, c’est ce gestionnaire qui devient redevable de la CFE et non le propriétaire.

Les exonérations possibles de la CFE pour les LMNP

Première année d’activité : exonération totale de CFE sans prorata temporis.
Année suivante (N+1) : abattement de 50 % sur la base d’imposition.
Recettes annuelles inférieures à 5 000 euros : exonération totale de la cotisation minimale.
Location d’une partie de la résidence principale : exonération possible, notamment pour une chambre louée chez l’habitant.
Location à un locataire dont c’est la résidence principale : exonération si justifiée par bail de longue durée et quittances.
Location occasionnelle de la résidence secondaire : exonération de la CFE si cette dernière ne constitue pas une activité habituelle.
Appartements situés dans des résidences services gérées par un exploitant : la CFE est due par le gestionnaire et non par le propriétaire LMNP.

Ces exonérations sont souvent méconnues mais peuvent générer des économies importantes. Il est donc conseillé de vérifier sa situation et de fournir les justificatifs nécessaires à l’administration fiscale.

Impact fiscal : déductibilité de la CFE

Au régime réel simplifié, la CFE est intégralement déductible des recettes de l’activité locative, ce qui réduit le résultat imposable. Elle est considérée comme une charge d’exploitation au même titre que l'assurance, les charges de copropriété ou la taxe foncière.

En revanche, au micro-BIC, la CFE n’est pas déductible séparément car l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme classés) est censé couvrir l’ensemble des charges.

Double imposition possible : CFE et taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)

Si le logement meublé n’est pas la résidence principale du propriétaire, ce dernier peut être soumis à la fois à la CFE et à la Taxe d'Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS). Cette situation concerne notamment les biens loués en location saisonnière via des plateformes comme Airbnb.

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Le Conseil d'État précise que même lorsque le bien est loué à court terme, si le propriétaire garde la possibilité de l’occuper ou de refuser des réservations, il est considéré comme conservant la disposition du logement. Par conséquent, la THRS reste due en plus de la CFE, ce qui crée une double imposition.

Pour éviter la double imposition, il faut prouver un usage exclusivement professionnel du bien, notamment en établissant un mandat de gestion locative excluant toute occupation privative du propriétaire.

Procédure en cas de contestation de la CFE

Si vous recevez un avis de CFE et estimez avoir droit à une exonération, il est possible de contester :

Rassembler des justificatifs (bail, attestations, quittances) prouvant la résidence principale du locataire ou le caractère occasionnel de la location.
Contacter le SIE via la messagerie sécurisée ou par téléphone pour signaler la situation.
Si nécessaire, déposer une réclamation contentieuse auprès du SIE, avec tous les justificatifs et la référence à l’article 1459 du CGI (exonération pour résidence principale du locataire).
En dernier recours, saisir le tribunal administratif en cas de rejet de la réclamation.

Résumé des points clés

La location meublée, même en LMNP, est considérée comme une activité professionnelle entraînant l’obligation de payer la CFE dès obtention du numéro SIRET.
La première année d’activité est exonérée de CFE, la deuxième année est à moitié imposée.
Les recettes inférieures à 5 000 euros par an ouvrent droit à exonération.
La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien multipliée par un taux communal.
La CFE est déductible au régime réel simplifié, mais pas au micro-BIC.
En cas de location meublée rattachée à une résidence principale du locataire, la CFE peut être exonérée, sous condition de justificatifs.
Attention à la double imposition possible avec la taxe d’habitation sur résidence secondaire si le bien n’est pas la résidence principale du propriétaire.

LMNP - LMP : Tout ce que vous devez savoir sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Pour un accompagnement personnalisé, notamment en cas de gestion de plusieurs biens ou questions fiscales précises, il est recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé dans le LMNP.

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