Histoire et origine de la « cfe la cour au puits »

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local en France qui fait partie de la contribution économique territoriale (CET). Elle est due par les entreprises et les travailleurs indépendants, en fonction de la valeur locative des biens immobiliers qu'ils utilisent pour leur activité professionnelle. La CFE est calculée chaque année par les collectivités locales où l'entreprise exerce son activité, prenant en compte la nature des locaux, leur superficie, ainsi que leur situation géographique.

Origine et création de la CFE

Instaurée par la loi de finances de 2010, la cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue, avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale (CET). La réforme de 2010 a pour objectif de simplifier la compréhension de cette taxe et de la dissocier des autres contributions. C’est un impôt local et annuel auquel sont redevables les sociétés et les entrepreneurs individuels, selon la commune de domiciliation de leur activité.

Principes généraux d’imposition

La CFE s'adresse à toutes les structures dont l'activité professionnelle est exercée en France, exercée de manière répétée et exercée à titre professionnel.
La CFE est due lorsque l'activité présente un caractère habituel, est exercée à titre professionnel et est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE.
La CFE est calculée chaque année par les collectivités locales où l'entreprise exerce son activité, prenant en compte la valeur locative des biens immobiliers qu'ils utilisent pour leur activité professionnelle.

Personnes et structures soumises

Elle est due, lorsque les conditions sont réunies, notamment par toute société, toute entité non dotée de la personnalité morale: titleContent ou encore tout entrepreneur individuel (dont les micro-entrepreneurs), y compris s’il exerce son activité à domicile ou chez ses clients.

Exemple : Les entités non dotées de la personnalité morale peuvent par exemple être des régies (régies municipales...), certaines fondations universitaires, des indivisions, ou encore des fonds communs de placement.

Cas particuliers : location et sous-location d'immeubles

Lorsque l’activité porte sur de la location ou sous-location d'immeubles, la CFE est due dans les situations suivantes :

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Location ou sous-location d'immeubles nus : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être au moins égaux à 100 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation.
Location ou sous-location d'immeubles meublés : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être supérieurs à 5 000 €. Cependant, la CFE n’est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire.

Exonérations et réductions

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). À savoir : Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

Exonérations de plein droit permanentes

L’exonération de plein droit est en général permanente bien qu’il existe certaines exceptions. Les personnes et organismes bénéficiant de cette exonération de plein droit sont les suivants :

Artisans et façonniers travaillant soit pour les particuliers avec des matériaux fournis, soit pour leur compte avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une boutique, lorsqu'ils utilisent uniquement le concours d'apprenti(s) sous contrat.
Chauffeurs de taxis ou d'ambulances, propriétaires ou locataires d'1 ou 2 voitures, de 7 places maximum.
Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 930 €.
Coopératives, grands ports maritimes, certains pêcheurs, exploitants agricoles, sociétés coopératives et participatives (Scop), établissements privés d'enseignement sous contrat, artistes, photographes auteurs, auteurs percevant des droits d'auteur, artistes lyriques et dramatiques, activités de presse, sages-femmes, sportifs pour la seule pratique d'un sport, syndicats professionnels, organismes HLM, exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes (sous conditions), entreprises pour la production de biogaz par méthanisation, activités à caractère social.

Exonérations de plein droit temporaires

Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026, exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés (exonération limitée à 7 ans).
Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 (exonération limitée à 7 ans).
Avocats ayant suivi le CAPA, exonération limitée à 2 ans à compter du début d'activité.

Exonérations facultatives

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires. Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes :

Entreprises implantées dans des zones d'aide à finalité régionale (ZAFR), zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME), zones France ruralités revitalisation (ZFRR), zones urbaines sensibles (ZUS), quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), zones de restructuration de la défense (ZRD), bassins d'emploi à redynamiser (BER), zones franches d'activités (ZFA) en outre-mer, entreprises situées en Corse.
Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou commune < 2 000 habitants, vétérinaires ruraux, jeunes entreprises innovantes, de croissance, universitaire ou à impact, disquaires indépendants, librairies indépendantes labellisées, entreprises de spectacles vivants, caisses de crédit municipal.
Sur délibération des communes, les créations et les extensions d’établissement peuvent être exonérées de CFE pour une durée de 3 ans.

Déclarations et formalités (formulaire 1447-M-SD)

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition. En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération (aménagement du territoire, jeunes entreprises innovantes, etc.).
L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration : augmentation ou diminution de la surface des locaux, variation du nombre de salariés, variation d'un élément d'imposition (puissance ou nombre d'installations), dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires pour les activités immobilières de location nue, cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement.

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2026 pour la CFE 2027). Lorsque le contribuable peut prétendre à une exonération facultative, il doit en faire la demande au moyen du formulaire n°1447-M-SD (déclaration modificative), éventuellement accompagné de l'annexe n°1447-E. Concernant certaines activités spécifiques, le dépôt du formulaire n°1447-M-SD doit être complété par le formulaire n°1465-SD.

Calcul de la CFE

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

Entreprise disposant d'un local ou terrain - Base d’imposition réelle

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2). Par exemple : pour calculer la CFE due au titre de 2026, il faut prendre en compte le local commercial utilisé en 2024 pour les besoins de l'activité. Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, deux entreprises situées dans deux communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE.

L'administration fiscale met à disposition un service en ligne permettant de visualiser le taux d'imposition applicable pour chaque commune.

Base d’imposition minimum

La base réelle d’imposition du redevable (valeur locative des biens immobiliers affectés à l’activité en N-2) ne doit pas être inférieure à une base minimum, variable selon la commune dans laquelle est domiciliée l’entreprise. Si c’est le cas, le calcul de la CFE est alors effectué à partir de cette base minimum (et non la valeur locative des biens professionnels), dont le montant dépend du chiffre d'affaires réel.

Paiement et échéances

Le paiement de la CFE doit être réglé au plus tard le 15 décembre de chaque année. Le paiement peut se faire en 2 temps : il y a d'abord un acompte en juin (si CFE > 3 000 €).

Optimiser la CFE et ressources utiles

La CFE, comme les autres impôts professionnels, est également abordée dans le mémento fiscal, qui en rappelle les principes essentiels. Selon votre activité et son existence, vous pouvez optimiser votre CFE en bénéficiant de l’exonération de la CFE. Voici quelques possibilités :

La CFE n'est pas due l'année de la création de l'entreprise.
Si vous travaillez à domicile (chez le client ou dans un petit coin du bureau de votre chambre ou salon), les impôts ne sont pas intégrés à la valeur locative du bien utilisé dans le calcul de votre CFE. La base minimale sera utilisée, en plus du taux d’imposition.
Si votre entreprise est implantée dans les zones d'aide à finalité régionale, dans les zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises ou dans les zones de revitalisation rurale.

Pour accéder à l'ensemble des cas d'exonérations, de plein droit comme facultatives, rendez-vous sur le site du Service Public et consultez les notices de la DGFiP.

Contexte local : l’exemple de Saint-Pierre-lès-Elbeuf et l’évocation du « puits »

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt incontournable pour les entreprises et travailleurs indépendants en France. Représentant une part essentielle de la contribution économique territoriale, elle repose sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés dans le cadre de l'activité professionnelle. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la CFE.

La ville de Saint-Pierre-lès-Elbeuf illustre le lien historique entre espaces urbains, usages locaux de l'eau et architecture. Depuis toujours, la commune possède dans ses jardins de nombreux puits. Jadis, les Saint-Pierrais n’ayant pas accès à l’eau courante dans leur demeure, utilisaient l’eau des puits et de l’Oison (appelé le Dué par les anciens). Il faudra attendre les années 70 pour que les dernières maisons de la ville soient raccordées à l’eau.

La margelle est le rebord d’un puits. À Saint-Pierre-lès-Elbeuf, vous trouverez deux types de margelles, celles en pierres et celles en briques. De forme circulaire ou octogonale, la margelle en pierre, que l’on peut observer sur la place du Puits Mérot, surmonte le corps du puits en le débordant. Celle en briques forme une couronne de même diamètre que le corps du puits. Vous pouvez en observer, rue de la Haline, par exemple.

Le Hameau du Puits Mérot, où se situe le Lavoir, est habité par des tisserands qui travaillent à domicile pour la fabrication de draps d’Elbeuf. Dans l’histoire locale, au 16e siècle, les frères Mérot, qui donnent leurs noms au puits, sont des drapiers qui bénéficient d’une grande réputation. Ce lavoir devient rapidement un véritable lieu de rencontres qui anime la place.

Patrimoine et bâtiments liés à l’eau

Le Donjon de Saint-Pierre-lès-Elbeuf, loin d’être vraiment un donjon, est un château d’eau. Son mécanisme, situé au sommet et composé de grandes ailes dignes d’un moulin à vent, sert à monter l’eau depuis le fond d’un puits avant sa redistribution dans la propriété voisine, le château du Parc. Par comparaison, c’est le même mécanisme que nos éoliennes d’aujourd’hui qui est alors utilisé pour faire cheminer l’eau courante jusque dans la propriété alentour.

La présence d’un réseau de puits, de lavoirs et de bâtiments liés à l’approvisionnement en eau témoigne des usages anciens et des transformations urbaines qui influencent, indirectement, la répartition des activités et donc les assujettissements fiscaux locaux comme la CFE.

Les pierres de Notre-Dame, enquête des origines à la restauration | Reportage

Ressources et sources

Sources : INSEE, DGFiP, Douanes, DILA. Pour les règles précises, les formulaires et les taux communaux, consultez le site impots.gouv.fr et le Service Public.

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