Définition CFE LMNP et fonctionnement fiscal

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous interrogez sur vos obligations concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ? En tant que LMNP, vous êtes soumis à cette taxe locale qui s'applique à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.

Qu’est-ce que la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toutes les personnes physiques ou morales exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle constitue, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET). Instaurée par la loi de finances de 2010, cette taxe s’applique aux professionnels, mais également aux particuliers exerçant une activité à but lucratif, y compris la location meublée.

Pourquoi la CFE concerne-t-elle le LMNP ?

Même si vous exercez une activité de location meublée en tant que particulier, l’administration fiscale considère que vous exploitez un bien à des fins commerciales. La location meublée, même exercée à titre non professionnel, est considérée fiscalement comme une activité commerciale relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d’autres termes, dès lors que vous louez un logement meublé de façon habituelle et que vous avez déclaré votre activité auprès du guichet unique de l’INPI en remplissant le formulaire P0i, un numéro SIRET vous est attribué.

Qui doit payer la CFE en LMNP ?

La réponse est claire : toute personne exerçant une activité de location meublée en LMNP est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Le statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La CFE concerne bien les personnes fournissant une prestation d’hébergement, qu'ils soient professionnels ou non professionnels.

La CFE s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale. Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle.

Lire aussi: Remplir CFE LMNP: Le Guide

Base de calcul et montant de la CFE pour les LMNP

La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu'elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. Le taux d'imposition varie ensuite selon la commune où se situe le bien.

La CFE constitue, avec la CVAE, la contribution économique territoriale. La CFE est calculée sur la base des revenus de l’année N-2 et son paiement est obligatoire pour toutes les entreprises exerçant une activité professionnelle habituelle. La CFE est donc un impôt local variable selon la situation géographique et les caractéristiques de l’entreprise.

La base minimum de CFE pour les LMNP varie selon les tranches de revenus locatifs. Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025. Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €.

Exemples chiffrés

Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €.

Pour un studio étudiant à Bordeaux d'une valeur locative de 8 000 €, avec un taux communal de 19,75 %, la CFE s'élèvera à 1 580 €. Cette simulation montre l'importance de prendre en compte cette charge dans votre budget prévisionnel.

Lire aussi: Avantages et Inconvénients LMNP

Barème et cotisation minimum

La notion de cotisation minimum de CFE : même si la valeur locative est faible, la commune peut appliquer une cotisation minimum en fonction du chiffre d’affaires. Cette cotisation plancher varie généralement entre 200 € et 700 €, mais peut dépasser 1 000 € dans certaines grandes villes.

A noter que les communes fixent librement la base minimale dans les limites prévues par le barème national.

Exonérations et dégrèvements

Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE en 2025. Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale. Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année.

Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune. Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal. Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale.

Déductibilité de la CFE

Pour les loueurs en meublé non professionnels déclarant au régime réel, la CFE est une charge déductible des recettes de l'activité, au même titre que d'autres frais ou taxes payables par les LMNP (assurance, charges de copropriété par exemple et taxe foncière par ex). La règle est simple : régime réel = CFE déductible intégralement ; micro-BIC = non déductible.

Lire aussi: Immatriculation LMNP : Mode d'emploi

Déclaration et paiement : démarches pratiques

Lors du lancement de votre activité LMNP, vous devez déclarer votre activité auprès du guichet unique de l'INPI. Cette déclaration entraîne l’attribution d’un numéro SIRET. Dès l'obtention de votre numéro SIRET, vous recevrez le formulaire 1447-C-SD de la part de l'administration fiscale. Ce document permet de déterminer la base d'imposition de votre CFE. Il doit être renvoyé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre logement dans les 15 jours.

Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité. Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.

Pour régler votre CFE, vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN. La CFE se paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours. Deux options de règlement s'offrent à vous : le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin, ou le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

La déclaration initiale de CFE doit être effectuée avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Aucune déclaration n’est requise les années suivantes, sauf si un changement intervient (vente du bien, modification de la surface louée, changement d’usage, cessation d’activité).

Sanctions en cas de non-déclaration ou non-paiement

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive. Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due.

Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler. Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs. Les sous-locataires ne sont pas impactés par ces sanctions, la responsabilité incombant uniquement au propriétaire LMNP.

Cas particuliers et FAQ

• Plusieurs appartements : un numéro SIRET distinct est attribué à chaque établissement ; la CFE est due dans chaque commune où se situe un bien meublé.
• Location partielle de la résidence principale : la location ou la sous-location d'une partie de votre habitation principale peut être exonérée, sauf délibération contraire de la commune.
• Taxe d'habitation vs CFE : la taxe d'habitation s'applique aux occupants d'un logement au 1er janvier, tandis que la CFE concerne l'activité commerciale de location meublée.
• Activité occasionnelle : la location occasionnelle peut être exonérée selon les conditions et la qualification d'activité habituelle.
• Vacance du logement : la vacance ne supprime pas automatiquement la CFE tant que l’activité n’est pas formellement cessée auprès de l’administration.

Tableau récapitulatif : CFE due ou non ?

Pour connaître le montant de la CFE à régler : consultez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr et l'avis de CFE mis en ligne chaque année à l’automne. Aucun avis papier n’est envoyé. Il est possible de prétendre à un dégrèvement partiel de la CFE dès lors que l’avis de cotisation n’a pas été imposé sur la base minimum définie par la commune.

Il est conseillé de provisionner chaque mois un douzième du montant estimé de la CFE pour lisser la charge : astuce utile pour optimiser votre gestion financière de la location meublée.

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