Comment financer ses frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Les frais de notaire, improprement appelés frais d’acquisition d’un bien immobilier, sont payés par l’acquéreur du bien immobilier. Incontournables dans toute transaction immobilière, les frais de notaire sont impérativement à inclure dans son budget global pour éviter les mauvaises surprises. Si vous n’avez pas anticipé cette dépense et que vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant pour vous en acquitter, comment les financer ? Combien coûtent-ils ? Peut-on les régler en plusieurs fois ?

Souvent financés grâce à l'apport personnel, les frais de notaire sont à prendre en compte dans son budget global pour tout achat immobilier. Accéder à la propriété est un projet de vie pour de nombreux ménages, en France. Cependant, des obstacles financiers peuvent freiner cette ambition, notamment pour les primo-accédants.

Dans un projet d'achat immobilier, les frais de notaire - à ne pas confondre avec la rémunération du notaire lui-même - alourdissent considérablement la note. Ils s’élèvent entre 7 à 8 % du prix de vente si vous achetez un bien ancien et entre 2 à 3 % pour l’achat immobilier d’un bien neuf.

Que comprennent les frais de notaire ?

Les frais de notaire en immobilier servent à rémunérer le notaire pour son travail, mais pas seulement. En effet, bien qu’ils soient nommés les « frais de notaire », les frais d’acquisition d’un bien immobilier comportent également des taxes.

Les frais de notaire sont constitués de :

Environ 80% de droits de mutation (taxes).
Environ 10% de débours.
Environ 10% pour la rémunération (émoluments) du notaire.

Droits de mutation (taxes)

Ces taxes, appelées « droits de mutation », comprennent par exemple les droits d’enregistrement ou encore la taxe de publicité foncière (qui sert à payer la prestation informant les personnes concernées qu'une vente a lieu), et sont exigibles dès la signature de l’acte de vente. Le notaire les reverse directement à l’État et aux collectivités locales et leur montant diffère selon la valeur du bien et son emplacement géographique.

Dans l’ancien, ils s’élèvent :

à 5,80665 % du prix de vente dans 97 départements nationaux ;
et à 5,09006 % dans l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976).

Débours

Les débours servent à payer le coût des documents et les frais exceptionnels qui entourent l’achat immobilier. Correspondent aux frais engagés par le Notaire au titre des formalités et démarches effectuées pour le transfert de propriété : service de la publicité foncière, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, etc.

Rémunération du notaire (émoluments)

La rémunération du notaire se compose d’une partie fixe et d’une partie proportionnelle, toutes deux tarifées par l’État et inscrites dans le Code du commerce. Dans tous les cas, elle ne peut pas dépasser 10 % de la valeur du bien immobilier, ni être inférieure à 90 € (article R444-9 du Code de commerce).

La part de rémunération fixe permet d’acquitter les diverses démarches effectuées avant et après la signature de l’acte de vente par le notaire. La partie de rémunération proportionnelle règle quant à elle le temps passé à la rédaction des actes notariés en vue de leur enregistrement et de leur conservation.

Cette rémunération proportionnelle est fixée en fonction de la valeur du bien, par tranche, selon un barème légal. Depuis le 1er janvier 2021, la rémunération proportionnelle du notaire est ainsi fixée à un taux de :

3,870 % pour une transaction de 0 à 6 500 € ;
1,596 % de 6 500 à 17 000 € ;
1,064 % de 17 000 à 60 000 € ;
0,799 % pour toute tranche supérieure à 60 000 €.

Source: meilleurtaux.com

Comment réduire vos frais de notaire ?

Les frais de notaire représentent une part non négligeable du budget. Souvent incompressibles, les frais de notaire peuvent toutefois être légèrement négociés, notamment les émoluments (soit la rémunération du notaire) qui peuvent être abaissés de 20%. Si la négociation n’est pas facile, elle n’est pas impossible : comme pour un crédit, calculez les frais en amont, comparez et négociez.

Une autre solution pour réduire les frais de notaire consiste à payer les frais d’agence à part ; il faut toutefois que le mandat avec frais d’agence soit à la charge de l’acquéreur. Enfin, évaluez la valeur des équipements restants dans le logement suite à votre achat et imputez ce montant du prix de vente du bien immobilier.

Négocier les émoluments du notaire

Sur la majeure partie des frais de notaire, il n’est pas possible de négocier, puisque 80 % sont versés à l’État sous forme de taxe (les droits de mutation), mais vous pouvez tenter une négociation de la rémunération réelle du notaire. En effet, depuis la réforme Macron (arrêté du 28 février 2020) entrée en vigueur le 1er janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur leur rémunération pour les transactions d’un montant au moins égal à 100 000 €.

Le taux de remise a également doublé, avec une remise maximale de 20 % applicable sur la part des émoluments du notaire (rémunération réelle du notaire) calculés sur le prix d’achat au-dessus de 100 000 €. Ainsi, si vous faites l’acquisition d’un bien de 230 000 €, le notaire pourra vous accorder une remise jusqu’à 20 % sur les émoluments qu’il touche sur 130 000 €.

A noter : Le notaire ayant une obligation d’information, ces taux de remise doivent d’ailleurs être affichés clairement dans l’office du notaire, par catégorie d’actes et par tranche. Si plusieurs notaires se partagent la prestation, chacun peut appliquer à l’acquéreur une remise sur la part des émoluments qui lui reviennent.

Soustraire la valeur des équipements du logement

Quand vous achetez un bien, pour réduire les frais de notaire, vous pouvez également déduire de la valeur de ce bien la valeur de tous les équipements (cuisine équipée, électro-ménager, meubles de salles de bains, outils, matériel d’entretien, mobilier de jardin…) restant sur place.

Notez que l’administration fiscale applique une tolérance sur les équipements mobiliers de 5 % de la valeur du bien, au-delà desquels elle est en droit de réclamer des factures pour vérification.

C’est au vendeur de :

lister tous les meubles et équipements qui restent dans le bien ;
faire une évaluation de leur valeur sans oublier de déduire un coefficient d’obsolescence ;
déduire la somme totale obtenue du montant du prix d’achat du bien, à préciser dans le compromis de vente ;
prévoir des justificatifs pour parer d’éventuelles réclamations de l’administration fiscale ;

Si certaines pièces sont considérées comme des biens de valeur, n’hésitez-pas à faire appel aux services d’un commissaire-priseur pour une évaluation précise. Les notaires ont l’habitude de ce type de déduction et peuvent vous aider dans cette démarche.

A noter : Les équipements déductibles ne peuvent être que des « meubles meublants » selon les termes de l’article 534 du Code civil, destinés à l’usage ou/et à l’ornement d’un bien.

Financer les frais de notaire sans apport personnel

Lorsqu’on souhaite acheter un logement et que l’on ne dispose d’aucun apport, l’opération peut s’avérer difficile. Il est fréquent que les banques requièrent un apport couvrant, a minima, les frais de notaire. Néanmoins, des solutions existent pour vous permettre de concrétiser votre projet immobilier.

Si les banques ont tendance, ces derniers temps, à durcir leurs conditions d’octroi des prêts immobiliers, la présence d’un apport personnel n’est pas le seul élément qu’elles prennent en considération.

Le réflexe lorsqu’on sollicite l’octroi d’un crédit immobilier est de se rapprocher de sa banque habituelle. Or, ce n’est pas forcément celle-ci qui vous offrira les meilleures conditions pour emprunter. Le courtier en prêt immobilier vous aidera à constituer votre dossier et le transmettra à plusieurs banques avec lesquelles il a négocié des conditions préférentielles. Il défend votre dossier auprès de celles-ci. Le courtier a tout intérêt à vous proposer un financement car il n’est rémunéré que lorsque vous signez l’offre de prêt. Sachez que le montant de ses honoraires s’élève généralement à 1 % du prix de vente.

Si vous ne disposez pas d’économie personnelle, il est possible de recourir à un prêt personnel pour financer les frais de notaire. Le prêt personnel est un crédit non affecté. Il permet de disposer d’une somme d’argent pour le projet de votre choix.

Attention, avant de souscrire le prêt personnel vous devez vérifier votre taux d’endettement. Il ne doit pas être supérieur à 35 % de vos revenus.

Prêt immobilier incluant les frais de notaire

Il est possible de trouver une banque acceptant de financer 110 % du prix d’acquisition du bien avec un crédit immobilier. De cette manière, l’emprunt couvre les frais de notaire.

Prêts aidés

Vous pouvez également vous appuyer sur un prêt aidé pour vous constituer un apport personnel et financer les frais de notaire. Il s’agit d'emprunts à taux zéro ou à taux réduit.

Certains prêts aidés permettent de financer un apport personnel. Ces emprunts limitent le recours au crédit immobilier traditionnel et ont l’avantage de couvrir un certain nombre de frais que les banques rechignent à financer. Toutefois, ces prêts sont, la plupart du temps, octroyés sous certaines conditions.

Voici plusieurs solutions pour financer un appartement ou une maison en vente :

Le PTZ ou éco-prêt à taux zéro
Le PEL ou prêt épargne logement
Le PAL ou prêt action logement
Le PAS ou prêt à l'accession sociale

Ces différents prêts peuvent être considérés comme une garantie prise en compte dans le calcul de la banque souhaitant financer votre projet logement. L'emprunteur met ainsi toutes les chances de son côté pour pouvoir emprunter. Il a tout à fait le droit de combiner un prêt aidé et un crédit bancaire classique pour son dossier de financement.

Prêt familial

Le prêt familial est une autre solution pour disposer de la somme nécessaire à financer les frais de notaire. Un membre de votre famille vous fournit le montant et vous vous engagez à le rembourser sur une période définie à l’avance. Au-delà de 1 500 €, il est nécessaire d’officialiser l’opération par un écrit.

Payer les frais de notaire en plusieurs fois : est-ce possible ?

Non, dans le cadre d'un achat immobilier, il n'est pas possible de demander à payer les frais de notaire en plusieurs fois. Ce coût doit être payé comptant, les fonds devant être versés au notaire le jour de la signature de l'acte définitif de vente.

Comment CALCULER les FRAIS DE NOTAIRE ?

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