Comptabilisation de l'achat des murs commerciaux et du fonds de commerce

L'achat d'un local commercial soulève des questions comptables spécifiques concernant la répartition du prix d'acquisition entre terrain, constructions et éléments du fonds de commerce, le traitement des frais d'acquisition, l'amortissement des murs et la comptabilisation d'un fonds commercial acquis.

Distinction entre fonds de commerce et fonds commercial

Le fonds de commerce et le fonds commercial sont deux notions qu'il ne faut pas confondre. La notion de fonds de commerce est plus large que celle de fonds commercial. Le premier est une universalité. Le fonds commercial est un élément résiduel du fonds de commerce et comprend, en comptabilité, les éléments qui n'ont pas pu être comptabilisés dans d'autres postes de l'actif. Le fonds commercial, ou plutôt le fonds commercial, élément incorporel du fonds, n'existe dans les comptes d'une entreprise qu'à la suite d'une acquisition. Seule une acquisition ou vente du fonds de commerce selon les dispositions prévues par les articles L141-1 et suivants du code de commerce aura des répercussions en comptabilité.

Critères de comptabilisation du fonds commercial

Si le compte 207 Fonds commercial est utilisé, c'est parce qu'il a été acquis auprès d'un tiers et parce que le prix de vente (qui figure dans l'acte de vente) n'a pas pu être entièrement affecté à d'autres postes de l'actif (stock, actif immobilisé...). Dans le cas contraire, même s'il existe un fonds de commerce, sa valeur n'apparaîtra pas. C'est ce que rappelle l'article 212-3 du PCG, lorsqu'il précise que la création d'un fonds commercial est indissociable du coût du développement de l'activité dans son ensemble.

2. Sont comptabilisés dans le poste fonds commercial les éléments incorporels du fonds decommerce acquis qui ne font pas l'objet d'une évaluation et d'une comptabilisation séparées au bilan et qui concourent au maintien et au développement du potentiel d'activité de l'entité.

3. Les dépenses engagées pour créer en interne des fonds commerciaux, des marques, des titres de journaux et de magazines, des listes de clients et autres éléments similaires en substance, ne peuvent pas être distinguées du coût de développement de l'activité dans son ensemble. Par conséquent, ces éléments ne sont pas comptabilisés en tant qu'immobilisations incorporelles. Il en est de même pour les coûts engagés ultérieurement relatifs à ces dépenses internes.

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Comptabilisation de l'acquisition d'un fonds de commerce

Lorsqu'une entreprise acquiert un fonds de commerce, les différents éléments qui le composent sont affectés aux postes (de l'actif) concernés. C'est le contrat de vente qui donne la liste de ces différents éléments. Il en donne aussi une évaluation lorsque c'est possible. L'évaluation du fonds de commerce pour fixer son prix repose sur différentes méthodes qui peuvent se baser sur le chiffre d'affaires, le bénéfice, la rentabilité... Faire appel à un expert-comptable est souvent recommandé pour déterminer la juste estimation de la valeur d'un fonds de commerce.

Si la cession est faite pour un prix global, le coût d'entrée de chacun des biens qui composent cette universalité sur le plan juridique est fonction de la valeur attribuable à chacun des biens. En l'absence d'évaluation fiable de chacun des biens, l'entreprise utilise la valeur de marché. C'est aussi le cas lorsqu'en pratique (dans les petites entreprises), le contrat de cession fait état d'un prix global pour les éléments incorporels et d'un autre prix global pour les éléments corporels (matériel, mobilier...).

Exemple d'écritures comptables pour l'achat d'un fonds de commerce

Une entreprise acquiert un fonds de commerce pour un total de 100 000€. La valeur de revente, nette des coûts de distribution des stocks, est évaluée à 10 000€. La valeur de revente globale du matériel d'occasion est fixée à 15 000€. Aucun autre élément n'est évaluable de manière séparée. Le droit au bail commercial est évalué à 10 000€. Le solde s'élève à 65 000€.

Comptabilisation de la cession du fonds de commerce

Pour comptabiliser le prix de vente, on crédite le compte 775 Prix de cession d'éléments d'actif subdivisé pour les immobilisations corporelles et incorporelles, et on débite le compte de trésorerie sur lequel cette somme a été encaissée (il en va de même pour les éléments de la cession du fonds de commerce non inscrits à l'actif). Pour faire apparaître la plus-value de cession, il faut ensuite sortir du bilan tous les éléments repris par l'acquéreur. La valeur nette comptable apparaît dans les comptes 675.

Les comptes utilisés pour les écritures de cession évoluent à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2025. Cette mise à jour du plan comptable résulte de l'entrée en vigueur du règlement 2022-06 de l'ANC. A partir du 1er janvier 2025, les comptes sont ainsi remplacés : le compte 775 est remplacé par le compte 757 Produits des cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles ; le compte 675 est remplacé par le compte 657 Valeurs comptables des immobilisations incorporelles et corporelles cédées.

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Les éléments cédés peuvent être le droit au bail, les brevets, les stocks, le matériel, et plus généralement tout ce qui est nécessaire à l'exploitation et n'a pas été incorporé dans les murs. Certains éléments sont toutefois exclus de la cession. C'est le cas du local, des créances et des dettes, mais également des documents comptables. Comme chez l'acquéreur, les différents éléments identifiables et séparables sont évalués pour permettre la sortie des immobilisations, l'affectation du prix de vente global et calculer la plus-value (imposable ou non selon le cas).

Traitement des frais d'acquisition et des frais annexes

Lorsqu’une entreprise achète une immobilisation, elle peut avoir à régler des frais supplémentaires. Ces derniers ont généralement un lien direct avec l’achat du bien en question. Les frais d’acquisition d’immobilisations constituent, comme leur nom l’indique, des dépenses directement attribuables à l’achat d’un bien que l’entreprise souhaite utiliser pendant plus de douze mois. Ces frais peuvent concerner des immobilisations incorporelles, corporelles ou financières. Ils doivent avoir été engagés pendant la période d’acquisition du bien.

Les frais d’acquisition d’immobilisations peuvent faire l’objet de deux traitements comptables différents. Lorsque l’entreprise décide de maintenir les frais d’acquisition d’immobilisations en charges, elle doit utiliser les comptes prévus en fonction de la nature des dépenses. Dans cette hypothèse, les dépenses s’enregistrent comme une facture d’achat classique. Les frais présentés ci-dessus peuvent, au contraire, venir s’ajouter au prix d’achat de l’immobilisation pour former son coût d’entrée. Leur montant sera donc réparti sur la durée d’amortissement de l’immobilisation lorsque cette dernière peut faire l’objet d’un amortissement.

Toute entreprise a la possibilité d’appliquer la méthode de son choix, c’est-à-dire d’enregistrer les frais d’acquisition d’immobilisations en charges ou de les porter dans un compte d’immobilisations. Toutefois, elle doit veiller à respecter une certaine homogénéité quant au traitement comptable qu’elle réserve à ces frais. Jusqu’en 2018, il n’existait pas de méthode particulièrement recommandée par les textes. Mais au cours de l’année 2018, l’Autorité des Normes Comptables (ANC) a pris position sur cette question et recommande de rattacher ces frais au coût d’acquisition de l'immobilisation. Dorénavant, ce traitement représente la méthode de référence, c’est-à-dire la technique comptables que les instances professionnelles préconisent d’appliquer en comptabilité.

Comptabilisation des murs commerciaux (ensemble immobilier) : ventilation et amortissement

Un ensemble immobilier doit obligatoirement être ventilé entre le terrain et la construction. Lorsqu’un ensemble immobilier est acheté, il convient d’identifier la fraction du prix d’achat correspondant à la valeur du terrain. Les terrains doivent figurer dans une subdivision du compte 211 « Terrains ». Une construction comprend un ensemble d’éléments comme les bâtiments, les installations, les agencements, les aménagements. Ils doivent tous faire l’objet d’une décomposition et d’un enregistrement dans des comptes distincts. Doivent être comptabilisés dans ce compte les fondations de l’immeuble, les murs, les planchers, les toitures (ou, autrement dit, la structure de l’immeuble).

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Les installations générales sont des composants de la construction principale. Il pourra s’agir, par exemple, d’installations téléphoniques, d’installations de chauffage etc. Les agencements et aménagements correspondent, quant à eux, à des travaux destinés à mettre le bâtiment en état d’utilisation. Tous les autres éléments doivent figurer dans les comptes d’immobilisations dont ils relèvent. Remarque : lorsque le sol n’appartient pas à l’entreprise, la racine du compte d’immobilisation doit être modifiée. Il ne s’agit plus d’un compte 213 mais du compte 214 « Construction sur sol d’autrui ».

Il est possible d'amortir les murs d'un local commercial. La durée d'amortissement peut varier généralement entre 20 et 30 ans, selon l'estimation des avantages économiques futurs de l'actif. L’achat d’un local industriel, d’un entrepôt ou d’un local commercial réside dans la possibilité de l’amortir. Acheter un local et le placer à l’actif de son entreprise permet d’amortir cette immobilisation. Considérant la durée de vie d’un bien immobilier, à savoir plusieurs années, l’amortissement d’un bien immobilier d’entreprise est plus que profitable. Effectivement, les dotations aux amortissements font virtuellement baisser le bénéfice de l’entreprise.

Évaluation distincte des éléments immobiliers destinés à la vente

Le plan comptable minimum normalisé prévoit dans sa classe 3. Comptes de stocks et de commande en cours d'exécution, un compte distinct pour les immeubles destinés à la vente. Il s’agit du compte 35 Immeubles destinés à la vente, qui regroupe les immeubles destinés à la vente, à l’inclusion des terrains, des constructions et des droits réels sur biens immeubles. Les biens immeubles destinés à la vente, les maisons-témoin comprises, sont évalués à leur valeur d’acquisition ou à la valeur de marché à la date de clôture de l’exercice, si cette dernière est inférieure.

La Commission tient à souligner qu’il y a une différence essentielle entre les Commandes en cours d’exécution (compte 37) et les Immeubles destinés à la vente (compte 35). Le principe d'inscription au bilan des stocks à leur prix d'acquisition implique qu’en règle générale, tous les frais et coûts exposés pour mettre les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, soient inclus dans la valeur à laquelle ces stocks figurent au bilan. Les frais exposés pour l’aménagement d’un terrain ou la commercialisation d'un immeuble acquis, en vue de leur vente, sont dès lors compris dans leur valeur d'acquisition.

Travaux, amélioration et aménagement des locaux professionnels

Les travaux réalisés dans un local professionnel peuvent être répartis en 4 grandes catégories, en fonction de leur nature et de leur importance.

1. Les travaux de construction ou d’agrandissement : il s’agit des travaux les plus lourds, puisqu’ils touchent à la structure même du local.
2. Les travaux d’amélioration : ce sont les travaux de remplacement des composants existants dans le but de prolonger leur qualité, ou leur durée de vie mais sans agrandir la surface du local. Pour un local à usage professionnel, les travaux d’amélioration ne peuvent pas être comptabilisés en charges, et sont obligatoirement incorporées dans les immobilisations et amortissables, si le mode de détention du local le permet.
3. Les travaux d’aménagements : travaux nécessaires à l’exercise de l’activité professionnelle et réalisés à l’intérieur même du local. Ces travaux ne constituent pas de l’amélioration dans la mesure où ils ne prolongent pas la durée de vie, ni la qualité substantielle du local.
4. Les travaux d’entretien courant : ce sont les petits travaux du quotidien. Lorsqu’ils sont inférieurs à 500 € HT, ces travaux sont comptabilisés en charge et déduits directement sur la 2035.

Pour lever la majeure partie des ambiguïtés, il est conseillé d'être particulièrement pointilleux sur la rédaction des factures par les artisans. Les mentions « remplacement à l’identique » ou « entretien courant » seront de nature à rassurer l’administration fiscale en cas de contrôle. Néanmoins, si le doute subsiste, votre comptable est à votre disposition pour vous aider à déterminer la nature des travaux.

Choix de détention, conséquences fiscales et recommandations pratiques

Le local est détenu par le professionnel lui-même, personne physique. La possibilité d’amortir le bien va permettre de réduire chaque année sa valeur comptable et de diminuer le revenu dégagé de la location. Nous déconseillons très fortement l’utilisation de la méthode des revenus professionnels, c’est-à-dire l’inscription du local à l’actif et son amortissement. Les charges sociales dues au moment de la revente ou de la cessation d’activité peuvent s’avérer extrêmement lourdes de conséquences.

Nous préférons grandement, que l’immeuble soit géré en dehors du patrimoine professionnel et qu’un loyer soit déduit dans la 2035. Lorsque les travaux d’amélioration et d’aménagement sont importants, la détention du local par une SCI à l’IS permet également de contourner l’obstacle de la déduction des travaux, dans la mesure où ceux-ci peuvent être intégralement amortis. Il est d’ailleurs possible de changer le régime fiscal d’une SCI en cours de vie, par une option à formuler auprès de l’administration fiscale dans les 3 premiers mois de l’exercice.

Rappels réglementaires et bonnes pratiques

Extrait de l'article 321-10 du PCG : Eléments du coût d'acquisition initial. Le coût d'acquisition d'une immobilisation corporelle est constitué de : son prix d'achat, y compris les droits de douane et taxes non récupérables, après déduction des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement ; de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue par la direction. Dans les comptes individuels, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'actes, liés à l'acquisition, peuvent sur option, être rattachés au coût d'acquisition de l'immobilisation ou comptabilisés en charges.

Extrait de l'avis n°2004-15 du Conseil National de la Comptabilité : Le coût d'une immobilisation corporelle est constitué de son prix d'achat et de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue par la direction. Dans les comptes individuels, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'actes, liés à l'acquisition, peuvent sur option, être rattachés au coût d'acquisition de l'immobilisation ou comptabilisés en charges.

En pratique, pour l'achat d'un local commercial : vous avez opté pour l’achat d’un local commercial. Exemple : Soit un fond de commerce que vous achetez à 200 000 €. Pour enregistrer l’achat du fond de commerce dans ZEFYR, passez par le menu Compta > Clients-Fournisseurs-Banque > Paiement des dépenses. Si vous avez souscrit à un emprunt pour acheter ce fond de commerce, pensez à paramétrer l’emprunt dans ZEFYR.

Vous êtes commerçant ou artisan. Dans le cadre de votre activité, vous avez besoin d’un local commercial. Soit vous décidez d’en faire l’acquisition. Soit vous avez préféré opter pour une location d’un local commercial. Dans ce cas, vous allez devoir déposer une caution. Exemple : Supposons que vous ayez un bail commercial pour lequel on vous demande 2 000 € de caution. Attention : Ne confondez pas les comptes 207000 et 275100 avec le compte 271000.

Points clés à retenir

• Le fonds commercial n’apparaît qu’en cas d’acquisition et s’enregistre généralement au compte 207 lorsque le prix global ne peut être ventilé.
• Les frais d'acquisition peuvent être incorporés au coût d'entrée de l'immobilisation ou passés en charges selon la politique de l'entité, l'ANC recommandant le rattachement au coût d'acquisition.
• Les murs commerciaux peuvent être amortis (généralement 20 à 30 ans) si l'actif est inscrit à l'actif de l'entreprise.
• La ventilation terrain/construction est obligatoire et doit être justifiée, idéalement par expertise ou clause dans l'acte notarié.
• La cession d'un fonds de commerce implique des écritures spécifiques et, depuis 2025, l'utilisation des nouveaux comptes 757 et 657.

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