Comptabilisation des frais de chauffage et des chauffe‑serviettes en copropriété : règles, équipements et répartition

Les propriétaires d’immeubles collectifs ont l'obligation d'installer un appareil de mesure pour connaître la consommation de chauffage ou de froid de chaque logement. Dans tous les bâtiments collectifs, chauffés et refroidis collectivement, lorsque cela est techniquement possible et que les coûts sont maîtrisés, chaque logement doit désormais être équipé d’un appareil permettant de connaître et de réguler sa consommation d’énergie. Il s’agit de l’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire.

Immeubles concernés et exceptions

Cette obligation s’applique aux immeubles collectifs d’habitation et aux immeubles d’habitation comportant des bureaux et/ou des commerces. Il s’agit des immeubles bénéficiant de l’une des sources de chaleur ou de froid suivantes : une installation centrale de chauffage ; un réseau de chaleur ; une installation centrale de froid ; un réseau de froid. L’individualisation des frais de chauffage et de froid est obligatoire pour tout immeuble collectif qui a un chauffage commun ou une installation centrale de refroidissement. Cette obligation concerne les immeubles collectifs d'habitation ou les bâtiments à usage mixte.

Il existe quatre catégories d’immeubles pour lesquelles cette obligation ne s’applique pas : les logements-foyers ; les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage ou en froid sont inférieures à 80 kWh/ m2/an ; les immeubles dont l'individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées ; les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer le froid ou le chauffage consommé, d’installer des compteurs individuels, de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de réguler le refroidissement fourni par la centrale de froid ou le réseau de froid.

Quand équiper l’immeuble ?

Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh /m2 par an doivent être équipés d’appareils de mesure. Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont comprises entre 80 et 120 kWh/m2 par an doivent avoir été dotés d’équipements mis en service au plus tard le 25 octobre 2020. Les appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid doivent quant à eux avoir été mis en service au plus tard le 25 octobre 2020. Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance. À noter qu’à compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils devront être relevables à distance.

Équipements : compteurs individuels d’énergie thermique (CET) et répartiteurs de frais de chauffage (RFC)

Deux grandes technologies existent à l’heure actuelle : les compteurs individuels d’énergie thermique (pour le chauffage ou le refroidissement) et les répartiteurs de frais de chauffage. En priorité, des compteurs individuels d’énergie thermique placés à l'entrée des logements sauf en cas d’impossibilité technique ou économique justifiée par une note du propriétaire de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires. Un compteur par logement est nécessaire ; sinon, des répartiteurs de frais de chauffage doivent être installés en lieu et place des compteurs individuels, sauf en cas d’impossibilité technique ou économique justifiée.

Les répartiteurs des frais de chauffage permettent d’individualiser les frais de chauffage dans le cas d’une distribution verticale de la chaleur, configuration dans laquelle les compteurs d’énergie thermique ne peuvent mesurer la quantité de chaleur. Les RFC sont des petits boîtiers à installer sur les radiateurs du logement. Les répartiteurs sont placés directement sur chaque radiateur : ils mesurent les différences de température entre le radiateur et la pièce et en déduisent la quantité de chaleur effectivement consommée.

Pour répondre à l’exigence d’individualisation des frais de chauffage, la seconde solution est d’installer des compteurs d’énergie thermique (CET). Ils sont placés au niveau des paliers, le plus souvent dans des gaines techniques au niveau du circuit de chauffage. Le compteur d’énergie thermique peut uniquement être installé avec une distribution horizontale. Un calculateur ou intégrateur est un boîtier électronique recevant les informations des instruments de mesure (débit et température). D’après ces informations et à partir des valeurs de masse volumique et de chaleur massique, le calculateur détermine la consommation d’énergie thermique.

Installation et obligations préalables

Avant la pose des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble doit équiper les émetteurs de chaleur (radiateurs, sèches-serviette…), d’organes de régulation de la température intérieure de la pièce. Il s’agit notamment de poser sur les radiateurs des robinets thermostatiques afin de permettre aux occupants de réguler la température intérieure de leurs locaux. Pour les immeubles en copropriété, l’installation de ces robinets thermostatiques peut se faire sans autorisation de la copropriété réunie en assemblée générale car elle concerne les parties privatives de l'immeuble. Les frais liés à la pose de ces robinets sont à la charge du propriétaire de l’immeuble.

La pose d’appareils d’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement doit être posée par le propriétaire de l’immeuble qui en assume seul le coût. En copropriété, l’installation des appareils par un professionnel doit être décidée par les copropriétaires réunis en assemblée générale à l’issue d’un vote favorable pris à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés. Ce point doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic qui communique aux copropriétaires des devis à cet effet. Le choix du professionnel qui réalisera la pose doit faire l’objet d’une mise en concurrence dans certains cas.

Télé‑relève, radio‑relève et mode de collecte des données

Pour les CET équipés d’un système radio, le relevé des données peut se faire en mode radio-relevé ou télé-relevé (longue ou courte portée). Pour les CET ne possédant pas de système radio et installés en gaine technique palière, le mode de relevé se fait en « Walk-by » par un opérateur. Pour les compteurs individuels d'énergie (frais de chauffage et de refroidissement), le relevé s’effectue par télérelève sans avoir à pénétrer dans les logements afin de préserver la sphère privée des occupants (article R.174-7 du CCH). Les compteurs individuels installés dans chaque logement sont obligatoirement munis d'un émetteur radio permettant le relevé à distance des consommations réelles du logement.

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La radio-relève consiste à ce qu’un technicien se déplace au pied de l’immeuble et relève l’ensemble des RFC par ondes radio avec son PC ou PDA. A noter que pour mettre en place une solution de radio-relève, les RFC doivent être à transmission bidirectionnelle. La télé-relève peut être à courte ou à longue portée. Les concentrateurs (ou passerelles) sont installés à différents étages de l’immeuble. Les RFC envoient les données par onde radio de courte portée (868 MHz) aux concentrateurs. Les RFC émettent un signal radio sur une fréquence de 169 MHz vers un unique concentrateur (souvent installé en « point haut » de l’immeuble pour favoriser l’envoi des ondes radio). Une fois le signal réceptionné par le concentrateur il sera envoyé par une liaison GPRS au système d’information.

Calcul de la consommation de l’immeuble et seuils

La consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble est calculée par son propriétaire ou en cas de copropriété, par le syndic. Elle est établie sur la base des relevés de chauffage des trois dernières années, hors consommation en eau chaude sanitaire. Ce volume de consommation est ensuite ramené au m² de surface habitable de l’immeuble (la consommation est divisée par le nombre de m² de surface habitable). Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, la comparaison ci-dessus est réalisée à l'échelle du groupe d'immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d'appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité.

Répartition des frais : la règle 70/30 et autres frais

Le principe fondamental de la répartition des frais repose sur une formule bien définie : 70% des frais sont calculés selon la consommation individuelle, tandis que 30% correspondent aux frais communs. Les frais communs, représentant 30% de la consommation totale, sont répartis selon le règlement de copropriété, généralement en fonction des tantièmes ou millièmes. Pour la part individuelle de 70%, le calcul s'effectue à partir des données relevées par les appareils de mesure. La part commune est répartie selon les tantièmes de chauffage, tandis que la part individuelle est calculée selon la consommation réelle de chaque logement.

Chaque occupant doit également payer les frais liés à la consommation d’énergie ou de combustible pour chauffer les parties et équipements communs (couloir, piscine, …). Il s’agit de frais communs. Il doit par ailleurs participer aux frais liés à l’entretien de la chaudière collective, comme le contrat d’entretien, ou le changement de pièces. D'autres frais (entretien,…) correspondent aux frais de conduite et d'entretien des installations de chauffage et aux frais pour l'utilisation d'énergie électrique nécessaire au fonctionnement des appareillages (instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs…).

Facturation, information des occupants et fréquence des relevés

La pose d’appareils d’individualisation permet d’informer les occupants de la quantité d’énergie consommée pour le chauffage dans leur logement et de leur facturer cette consommation. Il s’agit de frais individuels. L’évaluation de la consommation d'énergie Depuis le 25 octobre 2020, une évaluation de la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire du logement doit être transmise à chaque copropriétaire (par le syndic) ou locataire (par le bailleur) au moins deux fois par an. L’évaluation peut être transmise tous les trimestres sur demande du copropriétaire ou du locataire.

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L’article R174-10 du CCH précise qu’une note d’information annuelle sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire est transmise à chaque occupant. En copropriétés, le syndic transmet cette note à chaque copropriétaire concomitamment avec la convocation de l'assemblée générale (chaque bailleur adresse à son tour la note à son ou ses locataires). L’arrêté du 27 août 2012 détaille le contenu de cette note d’information annuelle, où doivent figurer : la consommation d'énergie pour le chauffage du logement à la même période que l'année précédente, incluant une comparaison graphique ; la comparaison de la consommation de chaleur par rapport à un utilisateur moyen de l’immeuble ; la consommation d'énergie moyenne pour le chauffage de l'ensemble de l'immeuble si elle est disponible ; les prix des énergies appliqué aux consommations concernées par les fournisseurs ; les modalités de répartitions des frais de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Depuis le 1er janvier 2022, une évaluation mensuelle de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire doit être transmise à chaque occupant. En cas de copropriété, le syndic transmet cette évaluation mensuellement à chaque copropriétaire (puis chaque bailleur à son ou ses locataires). En cas de monopropriété, le propriétaire adresse cette note à chaque locataire. Cette transmission est systématique et ne se réalise pas sur demande de l’occupant ou à son initiative. Les deux notes mentionnées peuvent être transmises par voie numérique ou être mises à disposition sur un portail internet.

Calcul pratique et coûts indicatifs

La consommation de chaque logement est donc calculée sur la base de l’énergie restante affectée au chauffage. Ces charges correspondent uniquement aux frais individuels de combustible ou d’énergie. Pour répondre à l’exigence d’individualisation des frais de chauffage, il faut compter entre 600 et 700 € (répartiteur + pose) pour un T3 (5 radiateurs). Pour les CET, il faut compter environ 250 € par logement (compteur + pose) si l’emplacement est déjà prévu. Si l’emplacement est à créer, il faut compter 350 € pour des cas simples.

Pour un appartement standard de trois pièces (67 m²) équipé de cinq répartiteurs, le coût annuel incluant le comptage, la relève, l'entretien et la répartition s'élève à environ 50€. D’après les études de l'ADEME, l'installation de ces dispositifs permet de réduire la consommation énergétique liée au chauffage jusqu'à 15%. En effet, selon l'ADEME, l'installation de ces dispositifs permet de réduire la consommation énergétique liée au chauffage jusqu'à 15%.

Qualité des mesures, facteurs correcteurs et maintenance

La chaleur dissipée par chaque radiateur du logement est déterminée par un RFC. Pour quantifier cette chaleur, le RFC indique un indice sur l’écran de son boitier. Attention, l’indice affiché sur le boîtier du RFC n’est pas nécessairement celui utilisé pour la répartition des frais de chauffage. En effet, trois facteurs (Kq, Kc et Kt) sont à intégrer dans le calcul car ils permettent de tenir compte des différents cas de figure (radiateurs de différentes puissances notamment). Ce facteur tient compte de l’accouplement entre la plaque du répartiteur et le radiateur. La transmission de la chaleur dépend de la forme et du matériau du radiateur ainsi que de la forme de la plaque du répartiteur.

Pour appliquer une répartition des plus équitables entre les logements, il est conseillé de prendre en compte un dernier facteur de correction : le coefficient de situation du logement dans l’immeuble. Il permet d’appliquer une valeur réductrice (0 < coefficient de situation < 1) à l’indice donné par le répartiteur dans le calcul des frais de chauffage pour les logements ayant une situation thermique défavorable. Ces coefficients de situations ne sont pas obligatoires et les valeurs de ces derniers sont généralement transmises par le prestataire fournissant les RFC. Cette opération est presque tout le temps réalisée par une société de service. Le syndic doit tout de même fournir au prestataire des informations sur la copropriété pour que celui-ci puisse effectuer la répartition des frais de chauffage. En revanche, dans le cas où la prise en compte des facteurs d’évaluation est réalisée au moment du traitement des données (c’est-à-dire au moment où le calcul de répartition des frais est fait), les indices récupérés nécessitent un post-traitement.

L'entretien régulier des répartiteurs de frais de chauffage garantit leur précision et leur longévité. Une maintenance régulière est essentielle pour garantir la précision des répartiteurs. Elle comprend des vérifications périodiques des sondes de température, de la qualité de transmission des données, du niveau des batteries et de l'intégrité des scellés. Les problèmes les plus fréquents peuvent entraîner des erreurs de facturation variant entre -29% et +68%. En cas d'emboué partiel du radiateur, la précision des mesures peut être significativement affectée. Dans certaines situations, l'intervention d'un professionnel devient indispensable.

Aspects techniques annexes : embouage et équilibrage hydraulique

L’embouage des réseaux hydrauliques est causé par la présence de particules solides dans les canalisations. Ce phénomène peut également opérer au niveau du radiateur. Des « boues » peuvent s’accumuler en partie basse du radiateur. Pour éviter cela, il est conseillé de réaliser un désembouage des réseaux hydrauliques. En effet, les circuits de chauffage desservants les logements situés à proximité de la chaufferie sont alimentés en eau chaude avec un débit important. A l’inverse les circuits de chauffage desservants les logements situés au point le plus éloigné de la chaufferie sont alimentés en eau chaude avec un faible débit, car la majorité du débit a été envoyé dans les circuits situés en amont. L’équilibrage des réseaux hydrauliques peut être réalisé par un chauffagiste ou une société spécialisée.

Responsabilités, contrôle et sanctions

Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic est responsable de l'installation du dispositif permettant l'individualisation des frais de chauffage. Le contrôle incombe aux fonctionnaires et agents publics. Ces derniers ont la possibilité d’obtenir du propriétaire de l’immeuble collectif ou, en cas de copropriété, du syndic, la communication des documents prouvant l’installation d’appareils ou les raisons justifiant leur dispense, au moyen d’un courrier. Une mise en demeure doit être envoyée à la copropriété avant toute sanction.

Une amende plafonnée à 1 500 € par logement et par année est prévue en cas de non-respect de cette règlementation. En cas de contrôle, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ou le propriétaire de l’immeuble, est responsable de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire. En cas d'impossibilité technique ou coût excessif, le syndic ou le propriétaire de l’immeuble doit pouvoir fournir les notes mentionnées et préciser la méthode alternative employée pour individualiser les frais de chauffage de refroidissement.

Aides financières et rentabilité

La copropriété peut bénéficier, sous certaines conditions, de financements pour la pose des appareils d’individualisation, comme un crédit d’impôt ou un Éco-prêt à taux zéro. Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) finance à hauteur de 30 % le coût de la fourniture des matériaux, équipements, appareils et dépenses de diagnostic de performance énergétique. Le dispositif des Certiﬁcats d’Economies d’Energies (CEE) peut également être mobilisé.

Avantages et impacts énergétiques

Le dispositif d’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire vise à sensibiliser et à responsabiliser les occupants des immeubles sur leurs consommations énergétiques en calculant leur facture à partir de leurs consommations réelles, ces consommations étant établies à partir d’appareils qui déterminent la quantité de chaleur ou de froid consommée au sein de chaque logement. L’intérêt du dispositif est double puisqu’il permet de générer des économies d’énergie pour les occupants entraînant une baisse de leurs factures et aussi d’assurer un principe d’équité en faisant payer à chaque occupant l’énergie qu’il a effectivement consommée.

Étiez-vous au courant que les immeubles équipés d'un chauffage collectif consomment 25 à 30% plus d'énergie que ceux disposant d'un chauffage individuel ? En effet, selon l'ADEME, l'installation de ces dispositifs permet de réduire la consommation énergétique liée au chauffage jusqu'à 15%.

ARC Individualisation des frais de chauffage

FAQ rapide

Q1. L'installation de répartiteurs de frais de chauffage est-elle obligatoire dans toutes les copropriétés ? L'obligation concerne les immeubles collectifs d'habitation ou à usage professionnel dont la consommation de chauffage est supérieure ou égale à 80 kWh/m2 par an.
Q2. Comment mesure-t-on la consommation de chaque logement ? Des répartiteurs de frais de chauffage ou des compteurs d'énergie thermique mesurent les calories consommées par chaque radiateur ou logement.
Q3. Quelle est la règle des 70/30 ? 70 % des frais sont calculés selon la consommation individuelle mesurée, 30 % selon les tantièmes de chauffage (part commune).
Q4. Quels gains attendre ? Selon l’ADEME, l'individualisation permet en moyenne 15 % d’économies d’énergie.

La réglementation actuelle impose aux copropriétés équipées d’une chaufferie collective, lorsque cela est techniquement possible, d’équiper les logements avec des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage. Les répartiteurs de frais de chauffage représentent une avancée majeure pour les copropriétés équipées d'un chauffage collectif. La répartition 70/30 des coûts assure un équilibre entre consommation individuelle et charges communes.

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