Comptabilisation du précompte immobilier sur loyer

Les loyers représentent le montant encaissé ou dû suite à la mise à disposition d’un bien pour une durée donnée. Il s’agit d’un produit à comptabiliser dans un compte de ventes de prestations de services. La réception des loyers pour le propriétaire constitue un produit.

Statut comptable des loyers et principe général

En tant que bailleur - qu’il s’agisse d’une SCI, d’une société ou d’un particulier au réel -, l’enregistrement comptable d’un loyer reçu obéit à des règles précises du Plan Comptable Général (PCG), différentes de celles appliquées par le locataire. Le loyer en tant que tel n’est validé réellement également qu’en fin d’année, quand la comptabilité complète aura été consolidée. Le principe de rattachement des produits à l’exercice prévaut sur celui de l’encaissement.

Le loyer SCI 706 s’enregistre au crédit du compte 706 - Loyers, en contrepartie du débit du compte 411 - Clients. À la constatation de l’encaissement, le compte 411 est crédit du montant encaissé et le compte 512 débité. Pour l’ajustement dans le cadre de la comptabilisation, il faut comptabiliser en effet les montants différents premièrement en tant que crédit et ensuite en tant que débit.

Charges récupérables, avances sur charges et décompte annuel

Une SCI perçoit ainsi le prix du loyer et le prix des charges mensuellement et ajuste ces montants une fois par an. Le montant des charges refacturées chaque mois ne sont pas réelles, il s’agit d’une provision fixe, dite « provision pour charges ». Ces charges locatives peuvent être considérées comme des acomptes jusqu'à la réception du décompte définitif de charges, une fois par an, un calcul qui peut nécessiter l'intervention d'un expert-comptable.

La SCI en comptabilité d'engagement enregistrera un compte client au nom du locataire ; la SCI en comptabilité de trésorerie attendra le règlement des sommes correspondantes pour augmenter ses recettes. À réception de ce décompte par le locataire, il aura une créance (trop payé) ou une dette envers son bailleur. Soit la SCI considère que c'est une prestation de services complémentaires (compte 7062 par exemple) soit elle considère ces refacturations de charges comme des transferts de charges.

Exemples pratiques de comptabilisation des avances et décompte

Exemple : Une SCI loue un appartement pour la somme de 1 500€ par mois. Les avances sur charges sont fixées à 500€. La SCI perçoit des avances sur charges tous les mois. Le montant est fixé à 500€. Elle reçoit le décompte du syndic de copropriété pour un montant total de 8 000€ dont 7 000€ à la charge du locataire.

Numéro de compte	Opération	Montant	Débit	Crédit
411	Locataire immeuble	12 000€	12 000€
4191	Avance sur charges	500€		500€
7061	Loyer immeuble	11 500€		11 500€

Traitement des charges de copropriété et fonds de travaux

Les charges locatives sont comptabilisées selon leur nature et ventilées selon qu'elles sont récupérables ou non auprès du locataire. Certaines charges de copropriété peuvent rester à la charge du propriétaire. Utiliser deux comptes 614 permettra de distinguer les charges locatives récupérables auprès du locataire et les charges de copropriété (non récupérables). Les factures d'eau, d'électricité adressées directement à la SCI pourront figurer en compte 606. L'assurance et les différentes taxes seront comptabilisées dans les comptes dédiés (616 et 63).

Les sommes perçues par les syndicats de copropriétaires au titre des fonds de travaux (loi Alur) ne sont jamais directement comptabilisées en produits. Dans le plan comptable applicable aux copropriétés, ce sont des avances qui figurent dans le compte 105 Fonds de travaux. Ces fonds de travaux deviendront des charges déductibles pour les bailleurs (sous réserve qu'ils correspondent à des travaux déductibles) et un produit pour le syndic au moment de la réalisation des travaux.

Précompte immobilier : traitement comptable et répartition entre parties

Aux termes de l'arrêté du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises, le précompte immobilier doit, à l'instar des autres charges fiscales qui sont à supporter indépendamment du résultat de l'exercice, être comptabilisé sous les « autres charges d'exploitation ». La question s'est posée de savoir comment traiter dans le compte de résultats la quotité du précompte immobilier qui est imputable sur l'impôt sur le revenu. Il a été relevé que cette comptabilisation ne tenait pas suffisamment compte de la distinction opérée sous l'angle du régime fiscal entre la quotité imputable et la quotité non imputable.

La quotité non imputable constitue une charge déductible de l'assiette de l'impôt sur le revenu ; la première en revanche, est imputable sur cet impôt seulement dans la mesure où il y a bénéfice taxable donnant lieu à un impôt équivalent. En réduisant le montant des charges fiscales à porter dans les comptes annuels sous la rubrique « impôts sur le résultat », cette comptabilisation pouvait susciter des interprétations erronées quant au montant de la charge fiscale réelle et du résultat imposable.

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Qui supporte le précompte immobilier : cadre locatif

En matière de bail de résidence principale, la même règle claire a été adoptée par les trois régions : le précompte immobilier ne peut être à charge du preneur. Il s’agit d’une règle impérative, ce qui signifie que toute clause prévoyant le contraire est nulle. Le locataire supporte donc les frais relatifs à l'usage et la jouissance de l'immeuble, tandis que le bailleur supporte ceux afférents à la propriété de ce dernier.

En revanche, pour le bail commercial, la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux permet aux parties de fixer librement les modalités et composantes des frais courants supportés par le locataire. Cela signifie que le bailleur peut tout à fait mettre à charge du locataire le paiement du précompte immobilier. Deux points d’attention : cette charge supplémentaire pour le locataire doit être prévue contractuellement ; le bailleur reste le seul tenu du paiement de celui-ci vis-à-vis de l’administration fiscale.

Cas particuliers : abandons de loyers, remises, franchise et garantie loyers impayés

En cas de remise ou d'abandon de loyer après facturation, il doit l’enregistrer au débit du compte 7096 - Rabais, remises et ristournes accordés sur loyers. En l'absence d'avoir séparé (remise sur la facture de loyer), le compte 706 habituel est diminué du loyer abandonné. L'abandon de loyers futurs n'est pas comptabilisé en avance, il est comptabilisé au fur et à mesure de la facturation.

La franchise de loyer contractuelle (par exemple, un ou deux mois gratuits à la signature du bail), aucun produit n’est comptabilisé pour la période concernée. Si la garantie loyers impayés (GLI) verse une indemnité, celle-ci constitue un produit distinct du loyer.

TVA et option pour la TVA sur loyers

En principe, les locations de biens immobiliers meublés sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A.). Le compte 44571 « T.V.A. collectée » s’utilise lorsqu’il y a de la T.V.A. Si les charges suivent la même logique de TVA que le loyer principal, le rattachement au compte 7062 est préférable. Une attention particulière doit être portée aux loyers des locaux professionnels : les loyers versés pour des locaux professionnels peuvent être soumis à la TVA, selon le régime fiscal de l'entreprise et le type de bail signé.

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Comptabilité locataire : charges et comptes appropriés

Les loyers ont le statut de produit du type prestation de service pour le bailleur, tandis que pour un locataire ces frais ont le statut de charge. Chez le locataire, il s'agira d'une charge et non d'un produit. En comptabilité d'une entreprise, les locations immobilières donnent lieu au paiement de loyers qui constituent des charges de l’exercice et sont enregistrées dans des comptes de charges externes tels que le compte 6132 pour les locations immobilières.

Le compte 6132 sert à enregistrer les coûts liés à la location de biens immobiliers utilisés par l’entreprise : loyers des bureaux professionnels, loyers des entrepôts, locaux de stockage, espaces commerciaux, locations de terrains. Les loyers immobiliers constituent des charges d'exploitation intégralement déductibles, sous réserve qu'ils soient engagés dans l'intérêt de l’entreprise et correctement justifiés.

Rattachement des loyers au bon exercice et écritures de régularisation

Il convient de rattacher les loyers au bon exercice comptable, conformément au principe de séparation des exercices du PCG. Cette écriture permet de rattacher le revenu au bon exercice, même si la facture ou le paiement n’intervient qu’en N+1. Cette régularisation permet de ne reconnaître le produit qu’au fur et à mesure de la période de location effective. À la clôture de l’exercice comptable, il convient de vérifier que toutes les charges correspondant aux loyers ont bien été rattachées à l’exercice auquel elles se rapportent.

Impayés et provisions pour créances douteuses

En cas d’impayé, le bailleur reclasse la créance en client douteux (416) et peut enregistrer une provision pour créances douteuses via l’écriture 68174 / 491. En maîtrisant l’enregistrement comptable des loyers reçus, vous sécurisez la gestion locative de votre bien et évitez les erreurs les plus courantes lors de la clôture ou de la déclaration.

Conseils pratiques et bonnes pratiques

Rattacher les loyers au bon exercice et respecter le principe de séparation des exercices du PCG.
Distinguer correctement les avances sur charges, provisions pour charges et refacturations effectives.
Ventiler les charges de copropriété par nature (6141, 6142, 615, 616, 63, etc.).
Prendre en compte le régime fiscal (TVA, imposition, quotité imputable du précompte) pour éviter des erreurs d’évaluation du résultat imposable.
Documenter les remises, abandons de loyers et franchises par écrit et comptabiliser dans les comptes appropriés (7096, diminution du compte 706, etc.).
En cas de doute ou d’opérations complexes (décomptes syndic, fonds de travaux, abandon de loyers avec règles fiscales particulières), faire appel à un cabinet comptable professionnel.

Comment calculer le précompte immobilier

Article rédigé par Stéfano Demari. Ce guide vous accompagne pas à pas dans la comptabilisation des loyers. Cependant, la complexité de ces opérations souligne l’importance de faire appel à un cabinet comptable professionnel.

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