Comptabilisation des revenus fonciers et cadre fiscal des SARL de famille optant pour l’IR

Les sociétés à responsabilité limitée (SARL) sont des sociétés de capitaux et sont soumises, à ce titre, à l’impôt sur les sociétés.

Cela étant, les SARL de famille peuvent opter pour l’impôt sur le revenu lorsqu’elles respectent les deux conditions suivantes : 1/exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ; En conséquence, les SARL exerçant une activité libérale ou civile ne peuvent pas opter pour l’impôt sur le revenu.

Remarque Ainsi, une SARL dont l’activité est la location d’immeubles nus ne peut pas opter à l’impôt sur le revenu et percevoir du revenu foncier.

Elle sera obligatoirement à l’impôt sur les sociétés sans possibilité d’option pour l’impôt sur le revenu.

Toutefois, lorsque l’activité civile ou libérale est accessoire à une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole et qu’elle en constitue le complément indissociable, l’option pour l’impôt sur le revenu est possible.

2/ être formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS.

Une SARL entre concubins ne répond donc pas à la définition de la SARL de famille.

Observation Ces conditions doivent être respectées non seulement l’année de l’option mais aussi durant toutes les années au cours desquelles l’option s’applique jusqu’à sa dénonciation.

Enfin, pour être valable, l'option doit être signée par tous les associés.

A défaut, elle est inopposable et ne produit aucun effet.

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Comment exercer l’option?

L'option doit être notifiée au service des impôts avant la date d'ouverture du premier exercice sur lequel elle porte.

Elle doit indiquer clairement l'accord de l'ensemble des associés (ex. : un procès verbal d'assemblée générale).

Elle est exercée sans limitation de durée, sauf si la société ne remplit plus les conditions requises (perte du caractère familial).

Tout propriétaire d’un bien locatif se doit de déclarer ses recettes (voire ses charges), afin que l’administration puisse calculer son impôt éventuel.

Mais, en la matière, les règles applicables dépendent du cadre choisi.

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Logements vides et meublés

Logements vides: Les recettes sont à déclarer en même temps que les revenus globaux.

Si le propriétaire opte pour le régime réel, il doit également déclarer ses charges pour déterminer son revenu net.

Rappelons ici que la comptabilisation doit se faire selon le principe de la comptabilité de trésorerie.

Plus concrètement, on comptabilise charges et recettes au moment de leur paiement.

Cela signifie que des travaux réalisés fin 2021 mais payés début 2022 ne pourront être déduits que sur 2022.

De la même façon, si un locataire a payé son loyer de décembre 2020 en janvier 2021, ce loyer devra être déclaré avec les revenus de 2021.

Logements meublés: Pour les logements loués sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la catégorie change puisqu’il ne s’agit plus de revenus fonciers, mais de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le propriétaire peut dans ce cas déduire l’intégralité de ses charges et même amortir fiscalement son bien.

En revanche, on est ici dans une comptabilité d’engagement. Ce n’est pas la date de paiement mais la période à laquelle se rapporte le produit ou la charge qui importe.

Ainsi, un loyer de décembre doit être comptabilisé sur ce même mois de décembre même s’il est payé en retard.

Précisons enfin que la location en LMNP nécessite d’établir une liasse fiscale à transmettre aux impôts chaque année au plus tard au début du mois de mai.

Qu'est-ce que la comptabilité immobilière et à qui s'adresse-t-elle ?

La comptabilité immobilière regroupe l'ensemble des règles comptables et fiscales appliquées aux activités d'achat, de vente, de gestion et de promotion de biens immobiliers.

Elle concerne aussi bien le gestionnaire locatif que le promoteur, avec des obligations très différentes d'un métier à l'autre.

Définition et périmètre

La comptabilité immobilière est une branche spécialisée qui s'appuie sur le Plan Comptable Général tout en intégrant des adaptations sectorielles.

Contrairement à la comptabilité classique d'une entreprise de services, elle gère des temporalités longues (un programme de promotion peut s'étaler sur 3 à 5 ans), des plans de comptes spécifiques et une TVA immobilière aux règles propres.

Son périmètre couvre la tenue des comptes courants, les déclarations fiscales liées aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières, la gestion des appels de fonds et la production des documents réglementaires comme les annexes comptables de copropriété ou le compte rendu de gérance.

Les 5 métiers concernés

Gestion locative (administrateur de biens) : encaissement des loyers, gestion des charges récupérables, régularisation annuelle et production du compte rendu de gérance.

Syndic de copropriété : tenue d'une comptabilité en partie double avec nomenclature imposée, vote du budget prévisionnel, gestion du fonds de travaux et présentation des 5 annexes obligatoires en assemblée générale.

Transaction immobilière (agent immobilier) : comptabilisation des honoraires à la signature de l'acte authentique, gestion du séquestre sur un compte séparé et respect des obligations de la loi Hoguet.

Marchand de biens : inscription des biens en stock, application de la TVA sur marge ou sur le prix total et gestion des droits de mutation réduits sous condition de revente.

Promotion immobilière : reconnaissance du chiffre d'affaires selon la méthode à l'avancement et suivi des coûts de construction sur plusieurs exercices.

Comptabilité d'engagement vs comptabilité de trésorerie

Le choix du régime comptable dépend de la forme juridique et de l'activité exercée. Voici un comparatif des obligations par branche de l'immobilier.

Engagement: comptabilité d'engagement pour les sociétés soumises à une activité commerciale; TVA et déclarations adaptées; rôle des annexes et des registres.
Trésorerie: applicable aux BNC et à certaines SCI à l’IR; flux enregistrés au moment de l’encaissement ou du décaissement.

Obligations comptables en gestion locative

La comptabilité de gestion locative suit des règles précises, du quittancement des loyers à la déclaration des revenus fonciers.

Chaque opération doit être tracée pour justifier les comptes auprès du propriétaire bailleur et de l'administration fiscale.

Enregistrement des loyers et charges locatives

Les loyers perçus sont comptabilisés en produits, généralement au compte 706 ou dans des sous-comptes dédiés par immeuble.

La distinction entre charges récupérables et charges non récupérables est encadrée par le décret du 26 août 1987 : seules les charges listées peuvent être refacturées au locataire.

Les provisions pour charges sont enregistrées lors des appels trimestriels. Cette obligation découle de la loi Hoguet et du mandat de gestion.

Traitement de la TVA en gestion locative

Les règles de TVA varient selon la nature de la location.

Type de location: Location nue habitation exempte; Location meublée habitation exempte par défaut; Location de locaux professionnels sur option; Location meublée de tourisme soumis à 10 %.

Les honoraires de gestion facturés par l’administrateur de biens au propriétaire sont toujours soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

Déclaration des revenus fonciers : les postes comptables à maîtriser

Les revenus fonciers se déclarent soit au micro-foncier soit au régime réel.

Au réel, les charges déductibles comprennent : les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et de réparation, les primes d'assurance, la taxe foncière, les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété et les honoraires de gestion locative.

Cas pratique micro-foncier vs régime réel: illustration et calculs indicatifs.

Quelle comptabilité pour un agent immobilier (transaction) ?

L'agence immobilière a des obligations comptables classiques de société commerciale, avec quelques particularités liées au maniement de fonds pour le compte de tiers et aux exigences de la loi Hoguet.

Enregistrement des honoraires et commissions

Le produit d'une transaction est reconnu à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

La TVA est collectée au taux normal de 20 % sur les honoraires facturés.

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