Comptabilisation d'un Immeuble en Cours de Construction et TVA : Guide Complet
La comptabilisation de la construction d'un bâtiment dans une SARL suscite de nombreuses questions, notamment en ce qui concerne la TVA. Cet article vise à clarifier les aspects comptables et fiscaux liés à cette opération.
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TVA sur la Construction d'un Bâtiment
En cas de construction d'un bâtiment, la TVA déductible est généralement qualifiée de TVA sur immobilisation. Si vous faites appel à une entreprise pour construire un bâtiment, il s'agit bien de TVA sur immobilisation.
Les factures intermédiaires s'enregistrent au compte "immobilisations corporelles en cours" jusqu'à l'achèvement des travaux. À la date d'achèvement, le total est basculé en immobilisations ordinaires et donne lieu à amortissements (puisque l'utilisation commence). Le fait que ce soit une SARL ne change rien à l'affaire, sauf si vous êtes une SARL dans la construction et que votre problème concerne un bâtiment que vous faites construire par un sous-traitant pour le revendre ensuite.
Selon l'administration fiscale, la TVA sur la construction d'une immobilisation est une TVA sur ABS (autres biens et services). Ce n'est qu'au moment de la livraison à soi-même (LASM) qu'elle devient TVA sur immobilisation. Les services immobilisés suivent le sort de l'immobilisation concernant le droit à déduction. Les immobilisations corporelles étant des biens, leur TVA est déductible à la date de facturation. Cette TVA est par définition de la TVA sur immobilisation.
Pour les LASM - mais à mon sens, ça ne correspond qu'aux travaux effectués par l'entreprise elle-même - la date de déductibilité (et d'exigibilité) de la TVA, est la date de première utilisation de l'immobilisation. La TVA concernant la valorisation en LASM de la construction produite directement par la société n'est déductible qu'à la première utilisation.
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Comptabilisation des Dépenses Relatives à la Construction
La comptabilisation des différentes dépenses relatives à la construction se fait en compte de charges avec un compte de TVA sur autres biens et services. À la fin de l'exercice, l'écriture 231 au débit à 722 au crédit se fait sans TVA. Ce n'est qu'au moment de la mise en service de l'immobilisation que la TVA sur LASM est constatée (44571 au débit à 44562 au crédit). Le compte 231 est soldé par le compte d'immobilisation correspondant.
Il est important de noter que la TVA est déductible lors du paiement des factures. Si vous êtes au régime simplifié, il faut faire des CA 3 pour la partie immobilière, demander le remboursement et joindre l'ensemble des factures avec la CA3 pour justifier votre demande. Il s'agit de TVA immobilière et la LASM est déclenchée par la destination de l'immeuble et uniquement par cette destination.
Tableau Récapitulatif des Écritures Comptables
| Étape | Compte Débité | Compte Crédité | Observations |
|---|---|---|---|
| Factures intermédiaires | Immobilisations corporelles en cours | Fournisseurs | Jusqu'à l'achèvement des travaux |
| Fin d'exercice | 231 (Immobilisations en cours) | 722 (Production immobilisée) | Sans TVA |
| Mise en service | 44571 (TVA sur LASM) | 44562 (TVA déductible) | Constatation de la TVA sur LASM |
| Solde du compte 231 | Compte d'immobilisation | 231 (Immobilisations en cours) | Transfert vers le compte d'immobilisation |
Livraison à Soi-Même (LASM)
Une livraison à soi-même (LASM) désigne, en matière de TVA, l’opération par laquelle une personne obtient, seule ou avec le concours d’un tiers, un bien meuble ou immeuble ou une prestation de services à partir de biens, d’éléments ou de moyens lui appartenant.
L'obligation de constater une LASM au titre des biens affectés aux besoins de l'entreprise pour les assujettis à la TVA qui ne réalisent que des opérations ouvrant droit à une déduction complète de la taxe a été supprimée. De même, le cas de LASM spécifiques applicables aux immeubles non vendus dans les deux ans de l'achèvement est supprimé lorsque la TVA relative à ce bien est récupérable à 100 % par l'assujetti.
Lorsque le bien est destiné à être utilisé pour la réalisation d'opérations ouvrant droit à une déduction complète de la TVA supportée en amont, aucune LASM ne doit être constatée. A contrario, lorsque le bien, objet de la livraison à soi-même, est destiné à être utilisé pour la réalisation d'opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA supportée en amont, une telle LASM est imposable.
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Comptabilisation des Travaux à Soi-Même
Les travaux réalisés par l'entreprise pour ses besoins personnels constituent une production immobilisée. Le Plan Comptable Général (PCG) prévoit l'utilisation d'un compte de produit avec le 722 Production immobilisée, ainsi qu'un compte de l'actif immobilisé.
Les avancements de travaux sont à enregistrer par le débit du compte 23 Immobilisations en cours et le crédit du compte 72 Production immobilisée. Cela signifie que l'immobilisation est en cours de production. Dès lors que tous les travaux sont constatés dans leur totalité en compte 23, et que les travaux sont terminés, l'achèvement est constaté par le compte 231 Immobilisations corporelles en cours (ou compte 232 immobilisations incorporelles en cours) au crédit (pour le solde) puis au débit du compte d'immobilisation concerné. Le compte de résultat n'est ici pas impacté.
Régime des Déductions et Régularisations
Un assujetti réalisant des opérations imposables peut déduire immédiatement la TVA ayant grevé l’acquisition d’une immobilisation. Par exemple, un contribuable faisant de la location aménagée (soumise à TVA), peut déduire la TVA gravant l’immeuble donné à louer. A contrario, les personnes exonérées de TVA (médecins…) ne disposent d’aucun droit à déduction.
Les déductions relatives aux immobilisations obéissent à un système complexe de régularisation, applicable chaque année et lors de la cession du bien. Afin de déterminer la TVA déductible, il faut établir un coefficient de déduction. Ce coefficient de déduction est obtenu en faisant le produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission.
Des régularisations peuvent être effectuées lorsque les coefficients d'assujettissement et de taxation (dont le produit constitue le coefficient de référence) ont changé au cours d'une année. Cette régularisation ne s'impose que si la variation du coefficient de référence est supérieure à 1/10 sur 1 an. La durée de régularisation est de 5 ans pour les meubles et 20 ans pour les immeubles.
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Des régularisations globales doivent être opérées en cas de cessions non imposables d'immobilisations ou lorsque celles-ci cessent d’être affectées à des opérations imposables. Si par exemple, la cession d'un immeuble n'est pas soumise à TVA, le montant de la TVA à reverser est égal à la déduction initiale diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année civile écoulée depuis la date d'acquisition.
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