Modèle de lettre et guide pratique pour l’option d’assujettissement à la TVA (services fiscaux)

Dans le cadre des opérations que vous effectuez en France, vous pouvez être considéré comme assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en France. L'entreprise établie hors de l'Union européenne doit s'immatriculer en France. La procédure à suivre pour obtenir cette immatriculation consiste à se procurer un imprimé M0 (s'il s'agit d'une personne morale) ou P0 (s'il s'agit d'une personne physique) auprès du service des impôts des entreprises dont relève le représentant fiscal.

Pourquoi opter pour l’assujettissement à la TVA ?

Le mécanisme de l'option pour la TVA est l'une des particularités du régime français - il permet, pour les opérations en principe exonérées, de réintégrer volontairement le champ taxable. L'objectif est en général de préserver le droit à déduction de la TVA d'amont (acquisition, travaux, charges) qui serait sinon remis en cause (régularisation par vingtièmes, CGI ann. II art.).

L'option n'est pas sans contrepartie : elle entraîne la collection effective de la TVA sur les opérations futures. En location, cela signifie que le bailleur facture la TVA au locataire (récupérable s'il est lui-même assujetti). En cession, cela signifie que la TVA est due sur le prix de vente - récupérable par l'acquéreur s'il est assujetti, mais coût net s'il est consommateur final.

Les entrepreneurs en régime de franchise bénéficient d’un traitement fiscal simplifié, et n’ont pas besoin d’appliquer la TVA sur leurs factures. Un assujettissement à la taxe peut donc s’avérer plus intéressant dans certains cas. Votre projet ou votre plan de développement impliquent une croissance rapide du chiffre d’affaires de votre société ? Anticipez l’aspect fiscal en optant dès maintenant pour la déclaration de la taxe sur la valeur ajoutée.

Cas d’application : location de locaux nus à usage professionnel

Aux termes de l’article 260, 2° du CGI, peuvent sur leur demande acquitter la TVA les personnes qui donnent en location des locaux nus. Il s’agit de la rédaction d’une lettre d’option à la TVA. Cette location peut être destinée aux besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la TVA ou pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti (ex : administration).

A contrario, l’article 260, 2° du CGI précise que l’option à la TVA ne peut pas être exercée lorsque la location porte sur des locaux nus destinés à l’habitation. La lettre d’option TVA permet de formaliser l’intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel.

La nouveauté est qu’il est désormais possible d’opter à la TVA local par local. Pour ce faire, la lettre d’option TVA mentionne de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel faisant l’objet de l’option TVA (CE, 9 septembre 2020, n° 439143, SCI EMO). La limite est que l’option TVA couvre nécessairement tous les locaux concernés par le bail. Il n’est donc pas possible de découper, au sein d’une seule opération de location de locaux nus à usage professionnel, lesquels de ces locaux sont dans l’option ou pas (rép. Min.).

Quand opter pour la location ?

L'option de l'article 260, 2° du CGI est pertinente quand : (a) le locataire est lui-même assujetti à la TVA et peut donc récupérer la TVA facturée ; (b) le bailleur a déduit ou souhaite déduire la TVA d'amont (acquisition, travaux). Sans option, la location est exonérée et le bailleur n'a pas de droit à déduction.
Pour les options de location, oui - sous conditions et après écoulement de la durée minimale.
La lettre d’option à la TVA peut être envoyée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent.

Cas d’application : cession d’immeubles et transmission d’universalité

Plusieurs régimes TVA immobiliers reposent sur une option du contribuable : option pour la TVA des bailleurs de locaux nus à usage professionnel (CGI art. 260, 2°), option pour la TVA sur la cession d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans (CGI art. 260, 5° bis), choix entre l'application de l'article 257 bis (transmission d'universalité, hors champ) et l'option pour la TVA sur la cession. Chacune de ces options est encadrée par des règles de forme (mention dans l'acte, lettre adressée à l'administration) et de fond (champ d'application, durée d'engagement).

Lorsque la cession s'inscrit dans une transmission d'universalité au sens de l'art. 257 bis (cession à un assujetti qui poursuit l'activité), l'opération est hors champ TVA et l'option de l'art. 260, 5° bis n'est pas applicable. Si les conditions de l'art. 257 bis sont remplies, il faut le mentionner expressément dans l'acte (« cession s'inscrivant dans la transmission d'une universalité au sens de l'art. 257 bis du CGI »).

L'option de l'article 260, 5° bis est pertinente quand le cédant a précédemment déduit la TVA d'amont sur l'immeuble et qu'une cession en exonération (régime par défaut, art. 261, 5) déclencherait une régularisation par vingtièmes (CGI ann. II art. 207). L'option neutralise cette régularisation mais oblige à collecter la TVA.

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Risques et conséquences en cas d’erreur

Une option mal calée - trop tôt, trop tard, mal rédigée - peut entraîner soit la perte du droit à déduction de la TVA d'amont, soit la collection d'une TVA non récupérable par l'acquéreur. Chaque erreur peut coûter cher : refus de l'option, rappels de TVA, régularisations par vingtièmes, contentieux.

La doctrine BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30) exige une formulation de l'option claire et non équivoque - une formulation floue dans l'acte de cession peut être requalifiée par l'administration. L'administration peut refuser l'effet de l'option et requalifier l'opération en exonération de droit commun (art. 261, 5). Conséquences : (a) la TVA collectée est requalifiée en TVA facturée à tort (CGI art. 283, 3) - non déductible par l'acquéreur, supportée définitivement par le cédant ; (b) la régularisation par vingtièmes redevient applicable (CGI ann. II art. 207). Les enjeux financiers peuvent être considérables.

Règles de forme, de timing et durée d’engagement

Pour une application dès l’année en cours, le courrier doit être envoyé à votre centre ou service des impôts des entreprises (SIE) au plus tard à la date du 1er février. Ce choix est ensuite irrévocable pendant une durée de deux ans. À noter : si vous envoyez votre lettre d'option en cours d'année après le 1er février, l'option prendra effet à partir du premier jour du mois suivant le dépôt de votre demande. Par exemple, une lettre déposée le 15 mars produira ses effets à compter du 1er avril.

Pour dénoncer votre option TVA, vous devez adresser un courrier de renonciation à votre service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année pour laquelle vous souhaitez que la renonciation prenne effet.

La règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). L'option doit être prise au moment et dans les formes prévus par le texte, sous peine d'être inopposable.

Exigences de clarté

L'option doit être explicite - mention claire dans l'acte de cession ou dans la lettre adressée à l'administration. Une formulation type recommandée : « Conformément à l'article 260, 5° bis du CGI, le cédant exerce l'option pour l'application de la TVA à la présente cession. La cession sera soumise à la TVA au taux de 20 % calculée sur le prix hors taxes ».
Une formulation type « la cession sera soumise à la TVA si nécessaire » ou des incohérences entre les clauses TVA et les autres clauses fiscales fragilisent l'option.
La doctrine BOFiP exige une formulation de l'option claire et non équivoque - la jurisprudence récente a précisé cette exigence.

Procédure pratique et documents

De nombreux modèles de lettres d’option pour le régime réel simplifié ou normal de TVA sont à télécharger et peuvent être obtenus en cliquant sur un simple lien. Pour faciliter leurs relations avec l’administration française, elles peuvent désigner un mandataire, qui effectuera les formalités à leur place sous leur responsabilité.

La lettre d’option TVA peut être envoyée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent. Il convient d’y mentionner de façon expresse, précise et non équivoque, la nature de l’option, la référence légale applicable, l’objet précis (locaux, immeuble, cession) et la date à laquelle on souhaite que l’option prenne effet.

Points de vérification avant envoi

Cartographier la TVA d'amont déduite sur l'immeuble depuis son acquisition (montant, dates, régularisations potentielles par vingtièmes).
Qualifier la contrepartie (acquéreur assujetti / non-assujetti, capacité à récupérer la TVA).
Simuler les deux scénarios (option / exonération) et arbitrer sur le solde net.

Cas pratiques et retours d’expérience

SCI à l'IS, immeuble de bureaux loué à un assujetti, option pour la TVA exercée par lettre en 2022 mais sur un libellé ambigu. Contrôle 2025 : l'inspectrice considère l'option inopposable à raison du défaut de clarté, et notifie le rappel de TVA déduite sur les travaux 2022-2024 (~85 k€) + régularisation par vingtièmes sur la valeur d'acquisition (~120 k€). Notre intervention : (1) production de l'historique des échanges entre l'associé et l'administration démontrant l'intention claire d'opter, (2) analyse de la doctrine BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30) sur l'exigence d'une option claire et non équivoque, (3) proposition d'option formelle rétroactive ratifiant la situation.

Foncière cédant un immeuble de bureaux à une autre foncière qui poursuit l'exploitation locative. Acte rédigé par notaire avec une option art. 260, 5° bis ET une mention 257 bis simultanées. L'administration, en contrôle, soulève l'incompatibilité et requalifie l'opération en universalité hors champ - entraînant le rappel de la TVA déduite à tort par l'acquéreur et le maintien d'une régularisation par vingtièmes côté cédant (350 k€ cumulés). Notre intervention : (1) audit conjoint des deux contribuables, (2) démonstration que les conditions d'universalité ne sont pas réunies (différence d'activité, modification substantielle), (3) confirmation de l'option art. 260, 5° bis comme régime applicable.

Comment sécuriser une option TVA ?

Trois axes : (1) cartographier la TVA d'amont déduite sur l'immeuble depuis son acquisition (montant, dates, régularisations potentielles par vingtièmes) ; (2) qualifier la contrepartie (acquéreur assujetti / non-assujetti, capacité à récupérer la TVA) ; (3) simuler les deux scénarios (option / exonération) et arbitrer sur le solde net.

Le cabinet sécurise les options pour la TVA à toutes les étapes : audit préalable du droit à déduction et des régularisations potentielles, arbitrage économique entre option et exonération, rédaction des clauses de l'acte et de la lettre d'option à l'administration, suivi en cas de contrôle ou de remise en cause.

Dessine-moi l'éco : TVA collectée, TVA déductible... Qui paye réellement ?

Modèle type de paragraphe à insérer dans une lettre d’option

Mention type recommandée : « Conformément à l'article 260, 5° bis du CGI, le cédant exerce l'option pour l'application de la TVA à la présente cession. La cession sera soumise à la TVA au taux de 20 % calculée sur le prix hors taxes ». Si la cession s'inscrit dans une transmission d'universalité de biens entre deux assujettis (art. 257 bis), l'opération est hors champ TVA et l'option n'est pas applicable.

La société (préciser le nom de la société) que je représente, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de (préciser la ville d'immatriculation) sous le numéro (préciser le numéro RCS), remplit aujourd'hui ses obligations fiscales sous le régime réel simplifié. Conformément aux dispositions légales prévues par le Code général des impôts, la société (rappeler le nom de la société) a pleinement conscience que ce choix d'option est obligatoirement fait pour une durée minimale de deux ans.

Conseils pratiques finaux

Ne pas opter sans avoir audité la TVA antérieurement déduite et simulé l’impact économique.
Rédiger une option claire et non équivoque, en citant la référence légale applicable et l’objet précis.
Informer et, si besoin, obtenir l’accord de l’acquéreur/du locataire sur la prise d’effet et le traitement fiscal.
Prévoir la désignation d’un mandataire pour les entreprises hors UE et collecter les formulaires M0/P0 si nécessaire.
Envoyer la lettre au SIE compétent avant le 1er février pour prise d’effet au 1er janvier, ou anticiper la date du 1er du mois suivant le dépôt si envoyé en cours d’année.

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