Crédit Immobilier pour Entrepreneur : Conditions et Taux en France

Vous rêvez de devenir propriétaire et vous êtes entrepreneur ? La recherche d'un financement pour votre projet immobilier est une étape cruciale. Sans surprise, votre situation professionnelle constitue un élément déterminant de votre dossier emprunteur. Ancienneté, niveau de revenus, secteur d’activité, les banques évaluent de nombreux critères avant de vous accorder le crédit nécessaire.

Obtenir un prêt immobilier relève parfois du défi pour les auto-entrepreneurs. Le profil des travailleurs indépendants peut être jugé « à risques » par les établissements bancaires, plus frileux à l’idée de leur accorder un prêt. Cependant, obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur est loin d’être impossible. Il suffit d'être bien préparé et de connaître les étapes à suivre pour maximiser vos chances de succès.

Les Bases du Crédit Immobilier

Acheter un appartement, une maison ou un local rime souvent avec crédit immobilier. Une banque vous prête alors une somme d’argent pour financer votre projet. Ce crédit porte sur un montant précis, qui dépend du prix d’acquisition du bien, mais aussi des frais de notaires et de garantie. À cela s’ajoutent les intérêts qui permettent à la banque de se rémunérer.

Le remboursement des échéances d’un crédit peut s’étaler jusque sur 25 ans. C’est pourquoi il est important de connaître les conditions nécessaires à cet emprunt avant de faire votre demande !

La Capacité d'Endettement

Avant même de vous lancer dans les démarches d’emprunt, vous devez déterminer la somme que vous pouvez réellement emprunter auprès de votre banque. Cette somme se mesure par ce que l’on appelle la capacité d’endettement. Elle représente, en pourcentage, la part de vos revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de votre prêt, en prenant en compte vos charges fixes, comme un crédit déjà en cours ou le versement d’une pension alimentaire.

Lire aussi: Conditions Prêt Auto-Entrepreneur

Bon à savoir : Taux d’endettement = (Charges fixes / Revenus mensuels) x 100

En principe pour les établissements financiers, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % de vos revenus, soit un tiers de tout ce que vous gagnez. Ce pourcentage représente la part maximale. Les banques étant frileuses, elles ne traiteront pas de la même manière un 35 % d’endettement d’un revenu élevé ou d’un revenu faible.

L'Apport Personnel

L’apport personnel est une somme que vous allez investir dans votre projet à partir de vos propres ressources financières, en plus du prêt. Cet apport peut être constitué de vos économies, d’une aide de la part de vos proches ou parfois de certains prêts aidés (prêt épargne logement, prêt à taux zéro).

Cet apport pourra notamment servir à régler les frais annexes nécessaires à l’acquisition, comme les frais de notaire, de garantie, d’agence ou encore des travaux. L’apport personnel n’est pas strictement obligatoire dans la mesure où il n’existe aucun texte de loi le stipulant. Cependant, en l’absence d’apport personnel, l’établissement prêteur sera extrêmement vigilant avant d’accorder un prêt immobilier. Il est d’ailleurs de plus en plus rare que les banques en octroient sans apport personnel.

Contrairement aux salariés ou fonctionnaires qui peuvent encore espérer obtenir un prêt immobilier sans apport, ce dernier est quasi indispensable pour les indépendants. Il dénote de votre capacité à épargner et donc votre fiabilité, dans un contexte professionnel où vos revenus ne sont pas garantis.

Lire aussi: Financer son projet immobilier en tant qu'auto-entrepreneur

Véritable garantie, l’apport personnel est donc un gage de taille pour les établissements prêteurs, puisqu’il réduit considérablement le risque perçu à vous prêter de l’argent. Même si la loi ne soumet pas de minimum, l’apport personnel doit généralement correspondre à au moins 10 % de la somme totale empruntée. Cependant, plus votre apport sera élevé, plus vous serez en mesure de négocier votre prêt immobilier, puisqu’il apporte une garantie à l’établissement prêteur... de la même manière qu’une caution dans une location immobilière !

Sachez que certaines banques acceptent les prêts réglementés comme apport personnel. Les prêts aidés sont des crédits immobiliers subventionnés par l’État, qui facilitent l’acquisition immobilière, souvent sous conditions de revenu maximal.

Bon à savoir : Vos fonds sont insuffisants ? En dehors des prêts immobiliers, il existe des alternatives pour renflouer vos caisses. Il est tout d’abord judicieux de faire un tour du côté des aides d’État ouvertes aux auto-entrepreneurs, peut-être y avez-vous droit ? Pour des projets plus spécifiques ou de petite envergure, vous pouvez obtenir un micro-crédit ou un prêt solidaire ou lancer une campagne de financement participatif !

Le Taux d'Intérêt

La somme que vous serez en mesure d’emprunter dépend également du taux d’intérêt auquel vous pourrez prétendre. Le taux d’intérêt du prêt immobilier est la somme que vous versez en plus du montant emprunté pour votre achat immobilier. Il s’agit donc de la rémunération contre laquelle l’établissement prêteur vous octroie le prêt, souvent à hauteur du risque qu’il estime prendre.

Concrètement, vous allez payer chaque mois une certaine somme d’argent, appelée une mensualité d’emprunt. Son montant est fixe pour toute la durée de votre emprunt et se divise en deux parties : la première sert à rembourser le capital emprunté et la seconde constitue le paiement des intérêts.

Lire aussi: Conditions du Crédit d'Impôt

Information importante : Lorsque vous empruntez une somme d’argent, le taux d’intérêt appliqué s’exprime par année et non pas au total. En clair, si vous empruntez 150 000 € au taux de 1,5 %, vous ne paierez pas à la banque 1,5 % de la valeur du prêt en intérêts (soit 2250 €) mais bien 1,5 % par an du montant du prêt (en fonction de la somme qui vous reste à rembourser).

Les établissements prêteurs prennent en compte plusieurs critères pour proposer un taux d’intérêt en fonction du dossier de l’emprunteur. Les principaux facteurs qui entrent en jeu dans la variation des taux d’intérêt sont :

• La conjoncture économique
• La durée d’emprunt

Les Critères d'Éligibilité pour un Entrepreneur

Dès lors que vous connaissez la somme que vous êtes en mesure d’emprunter, il faudra convaincre votre banque de vous la prêter ! Voici les points les plus importants à prendre en compte au moment de l’élaboration de votre dossier de demande de crédit immobilier.

Présenter un Bilan Financier Positif sur au Moins Deux Ans

Le bilan illustre la santé financière de votre entreprise et il est gage de sa fiabilité. Il permet de recenser la valeur de votre auto-entreprise (ou micro-entreprise), ainsi que son potentiel à court et à moyen terme. Ces informations permettent de mettre en avant votre solvabilité, c’est-à-dire votre capacité à rembourser l’emprunt.

Tout comme la fiche de paie d’un employé, c’est votre bilan qui justifiera de la stabilité financière de votre entreprise. En effet, vos dernières années d’activité doivent être positives et rémunératrices. Cela permet aux banques de se projeter sur les années à suivre et sur votre capacité à rembourser votre prêt.

Même s'il est obligatoire de présenter un bilan sur deux années consécutives, elles seront plus flexibles avec des années supplémentaires d’exercices fructueux (5 années d’activité dans l’idéal).

Les Documents Nécessaires

Avant de vous présenter à la banque afin d’obtenir votre prêt immobilier, vous devez constituer un dossier complet à leur remettre, comprenant toutes les documents attestant de votre sérieux. Voici les principales pièces justificatives demandées par les banques :

• 2 derniers bilans positifs (livres des recettes, registre des achats, bilans comptables si jamais vous en avez, déclarations de chiffre d’affaires...)
• 2 derniers avis d'imposition
• Relevés de compte en banque sur les 6 derniers mois
• Justificatif d'identité
• Justificatif de résidence
• Compromis de vente

Maximiser Vos Chances d'Obtenir un Prêt

En tant que micro-entreprise, la première preuve de la crédibilité de votre dossier réside dans l’ancienneté de votre exercice. Le domaine d’activité de votre microentreprise a également de l’importance : certains secteurs sont en effet porteurs et actifs, comme la serrurerie, la plomberie ou la maçonnerie. D’autres secteurs plus concurrentiels et ou saisonniers auront au contraire un impact négatif sur un dossier.

Outre cet aspect, il faut également présenter une activité croissante ou du moins des pistes d’évolution prometteuses. L’indépendant, qui n’a pas de fiche de salaire, présente en lieu et place ses bilans. Il lui est d’autre part conseillé de prouver qu’il est toujours en quête d’évolutions pour améliorer et optimiser les rendements de son auto entreprise et surtout son chiffre d’affaires.

De plus, pour l’établissement bancaire, l’apport personnel réduit drastiquement les risques de perte financière. Un micro entrepreneur, profil « à risque », peut donc contrebalancer la prise de risque du banquier grâce à un apport personnel important : il faut en effet tabler sur un apport d’au moins 10% du prix du bien lors de votre demande de prêt.

Emprunter à deux peut être un excellent moyen de réduire ce « risque » lié votre activité d’auto entrepreneur. Si votre conjoint ou conjointe est salarié en CDI, c’est un élément très positif sur lequel se reposer.

Passer par un Courtier Spécialisé

Chaque banque peut se montrer plus ou moins compétitive selon le profil de l’emprunteur, la durée de l’emprunt et son montant. Cependant, pour le même dossier, on peut observer des différences notables entre plusieurs organismes bancaires. On vous recommande donc de passer par un courtier en crédit immobilier.

Véritable intermédiaire avec les banques, un courtier immobilier vous accompagne dans votre recherche de financement. Sa mission ? Trouver pour vous le meilleur taux en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Il pourra également négocier votre prêt et vous permettre d’obtenir des réponses plus claires et plus rapides de la part des banques.

Bon à savoir : Certains courtiers immobiliers vous proposent même leurs services de courtage 100 % en ligne !

Par ailleurs, le courtier pourra également vous accompagner dans la recherche d’une assurance de prêt. Même si en théorie elle n’est pas obligatoire, les banques ont le droit de l’exiger. Celle-ci couvre les risques liés au décès ou à l'invalidité : si vous n'êtes plus en mesure de régler les mensualités de remboursement, c'est l'assurance du crédit qui prend le relais. L’assurance pour un prêt immobilier a un impact important sur le coût total de l’opération.

Crédit Immobilier Professionnel

Comme les particuliers, les professionnels ont accès à l’emprunt immobilier. On parle couramment de crédit immobilier professionnel. Voici, pour l’essentiel, ce qu’il faut savoir sur l’immobilier d’entreprise et les formes de financement existantes.

Dans Quels Cas Faire un Crédit Immobilier Professionnel ?

Les crédits immobiliers d’entreprise s’inscrivent essentiellement dans le cadre :

• D’une création d’entreprise ;
• D’une reprise d’entreprise ;
• Du développement de l’activité de l’entreprise.

Existe-t-il Différentes Catégories d’Immobilier d’Entreprise ?

Effectivement. L’immobilier d’entreprise, aussi appelé immobilier professionnel, se divise en deux catégories. Ainsi, une entreprise peut solliciter, via un crédit immobilier professionnel, le financement :

• D’un bien immeuble à caractère professionnel ;
• Ou d’un bien immeuble à caractère non professionnel.

Dans les deux cas, ledit bien est la propriété de l’entreprise. Mais l’un et l’autre se différencient selon l’utilisation qui en est faite. Contrairement au bien immeuble à caractère non professionnel, le bien immeuble à caractère professionnel suppose l’exercice, dans ses murs, de l’activité liée à l’entreprise.

Comment Financer Votre Projet d’Immobilier d’Entreprise ?

Pour le financement d’un projet immobilier professionnel, différentes options se présentent à l’entreprise. Côté crédits, il y a bien sûr le crédit immobilier professionnel traditionnel, mais aussi ce que l’on appelle le crédit-bail immobilier. L’entreprise peut également faire un investissement en fonds propres.

Crédit Immobilier Professionnel Traditionnel

Comme tout prêt immobilier, les prêts immobiliers professionnels dits « classiques » peuvent être souscrits auprès d’une banque. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 15 ans.

À la manière des particuliers, les emprunteurs professionnels ont la possibilité, sous certaines conditions, de renégocier leur taux d’emprunt en cours de route. Les intérêts des prêts professionnels peuvent, de plus, être déduits de l’impôt sur les bénéfices.

Crédit-Bail Immobilier

Dans le cas d’un crédit-bail immobilier, l’emprunteur paie chaque mois un loyer, le plus souvent auprès d’une société spécialisée. À l’issue de la période de location, dont la durée peut aller de 7 à 15 ans, l’entreprise a la possibilité d’acheter le bien immobilier, moyennant le versement d’un montant supplétif convenu à l’avance.

Les loyers versés ont l’avantage d’être déductibles fiscalement, ce qui réduit donc le montant imposable de l’entreprise. Toutefois, avec ce mode de financement, le montant total est souvent plus important comparé à un crédit classique. Surtout lorsque l’option d’achat est levée. Il convient donc pour l’emprunteur de bien faire son calcul !

Apport/Investissement en Fonds Propres, ou Autofinancement

Ici, l’entreprise assure elle-même le financement de son projet immobilier en puisant dans les ressources qu’elle possède. Les fonds propres incluent à la fois :

• Le montant global versé par les associés et les actionnaires ;
• Ainsi que les bénéfices de l’entreprise non convertis en dividendes.

Bien sûr, les professionnels peuvent cumuler prêt à la banque et apport en fonds propres. Le taux et la durée du crédit en seront alors réduits, de même que son montant total.

Crédit Immobilier Professionnel : Comment Connaître Vos Futures Conditions d’Emprunt ?

Taux, montant de remboursement mensuel et montant total de son crédit immobilier professionnel : voilà les informations clés que l’emprunteur doit se procurer ! C’est possible avant même de contacter la banque. Comment ? En ayant recours à des outils de simulation.

Alternatives au Prêt Immobilier Classique

Face aux difficultés potentielles rencontrées face à une demande de prêt immobilier classique, les entrepreneurs et auto-entrepreneurs peuvent se tourner vers des solutions alternatives de financement :

• Le prêt in fine, qui permet de rembourser le capital en une seule fois à la fin du terme.
• Le crédit-bail immobilier, offrant la possibilité d'acquérir un bien après une période de location.
• Considérer le prêt immobilier entre particuliers.

Prêt Patronal (Action Logement)

Le prêt patronal, proposé par Action Logement, est destiné aux salariés d'entreprises du secteur privé pour financer l'acquisition de leur résidence principale. Il offre un taux d’intérêt réduit et des conditions avantageuses, notamment en termes de durée du prêt. Toutefois, son montant est limité et le bien acquis doit répondre à certains critères, notamment en matière de performance énergétique.

Conseils pour Obtenir les Meilleurs Taux

Pour augmenter ses chances d'obtenir un prêt immobilier, un entrepreneur doit préparer un dossier solide, incluant des bilans comptables positifs et un prévisionnel réaliste. Optimiser ses finances personnelles, en augmentant son apport et en réduisant ses dettes, est également primordial.

Par ailleurs, profiter des aides et subventions disponibles pour les entrepreneurs peut renforcer le dossier en montrant un soutien institutionnel et en offrant des garanties supplémentaires.

N'hésitez pas à effectuer une demande de crédit en ligne : c’est rapide et gratuit !

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