Guide Complet pour Créer une Entreprise Immobilière en France
Un investissement immobilier consiste en l’acquisition d’un bien dans le but de l’exploiter pour en tirer un revenu. Devenir propriétaire d'un patrimoine immobilier impose une réflexion sur ses objectifs à long terme et notamment la volonté d'une rentabilité à court, moyen ou long terme. La transmission du patrimoine, la fiscalité et la rentabilité sont les principaux sujets d'intérêt. La création d'une société pour placer son patrimoine immobilier s'avère souvent judicieuse : SCI, SAS ou SARL sont les plus fréquentes.
Comment créer une agence immobilière en France ?
Les atouts de ce patrimoine immobilier géré via une société sont nombreux :
- Faciliter la transmission : Il est plus simple de céder des parts sociales ou d'actions petit à petit à vos héritiers au sein d'une société que de transmettre des droits sur les biens immobiliers. En effet, les statuts de la société que vous aurez rédigés vont organiser la cession des parts sociales.
- Éviter les situations de blocage : Contrairement à l’indivision, en cas de désaccord, il sera possible de vendre les titres et non pas les biens immobiliers. La société est propriétaire des biens et chaque associé est propriétaire de parts.
- Optimiser la fiscalité : Cela est possible grâce aux choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS) mais aussi en matière d'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
- Intégrer les titres dans un PEA PME : Les parts sociales ou actions de sociétés immobilières peuvent prendre place dans un PEA PME et bénéficier d’une exonération d’IR pour les retraits après 5 ans (les prélèvements sociaux de 17,2 % restent exigibles).
Comment Gérer Son Patrimoine Immobilier : Société Civile ou Société de Capitaux ?
Il existe plusieurs catégories de sociétés : les sociétés de personnes et les sociétés de capitaux, les sociétés civiles et les sociétés commerciales. Pour gérer un patrimoine immobilier, les sociétés les plus utilisées se limitent à :
- La SCI : une société civile dont l'objet est la détention et la gestion d'actifs immobiliers.
- La SAS : une société de capitaux, à vocation commerciale, plus libre dans son fonctionnement que la SARL.
- La SARL : une société à mi-chemin entre société de personnes et société de capitaux, à vocation commerciale.
Le choix pour l’une ou l’autre de ces structures juridiques dépend des activités que vous souhaitez exercer et des risques que vous êtes prêt à prendre. Ainsi, la location meublée sera marginale dans une SCI tandis que la responsabilité limitée des associés de SAS peut rendre les banques plus vigilantes pour accorder un crédit immobilier. Pour bien choisir, vous devrez appréhender les questions fiscales de chaque option.
Les Sociétés Pluripersonnelles pour Créer une Société d'Investissement Immobilier
La Société Civile Immobilière (SCI)
Une SCI, société civile immobilière, est une société à responsabilité illimitée composée de deux associés au minimum. Cette forme de société permet la gestion collective d’un bien immobilier. Lorsque les membres de la société souhaitent procéder à une donation, il y a un abattement par période de 15 ans.
Lire aussi: Commander un Kbis sans compte bancaire : possible ?
Responsabilité
La responsabilité étant illimitée, il est alors possible pour les créanciers de la société de saisir le patrimoine personnel de chaque associé.
Activités Autorisées
Seule une activité civile peut être exploitée. Cependant, par exception, elle peut avoir une activité commerciale : la location meublée. Mais il lui est interdit d’exploiter une activité de construction d’immeuble pour revente.
Fiscalité
Les revenus de la SCI seront imposables au niveau des associés puisqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Lorsque la SCI exploite une activité de location meublée, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
La Société Civile de Construction Vente (SCCV)
Ce type de société est une autre forme de SCI. Cependant, à la différence d’une SCI « classique », l’objet d’une SCCV porte sur des activités de construction d’immeubles dans le but de les revendre.
Responsabilité
La responsabilité de chaque associé est limitée à la hauteur de la participation personnelle de chacun dans le capital social. Les créanciers pourront poursuivre les associés pour le paiement des dettes sociales mais lorsqu’ils auront utilisé toutes les voies de recours possibles.
Lire aussi: CDI et création d'entreprise
Activités
La SCCV exploite une activité commerciale puisqu’elle permet de réaliser des ventes d’immeubles et d’en encaisser les plus-values générées par ces opérations.
La Société à Responsabilité Limitée Familiale (SARL Familiale)
Une SARL familiale, société à responsabilité limitée familiale est une SARL classique mais composée uniquement que de membres de la même famille. Ces membres doivent être liés par le sang ou par alliance, notamment par un mariage ou par un PACS. Attention, les liens familiaux doivent être directs. C’est-à-dire qu’une SARL familiale composée uniquement de cousins ne pourra pas fonctionner.
Intégrer de nouveaux associés ne faisant pas partie de la famille supprimera le caractère familial de la société. Par conséquent, la société deviendra une SARL classique.
Responsabilité
La responsabilité de chaque associée est limitée au montant de leurs apports dans le capital social.
Activités
Toutes les activités peuvent être exercées à l’exception des activités libérales. L’avantage que présente la SARL familiale est qu’elle permet d’avoir un objet plus large qu’une SCI : l’objet d’une SCI ne permet que la gestion de biens immobiliers. De plus, dans une SARL familiale, les plus-values lors d’une cession des parts sociales ne sont pas imposables.
Lire aussi: Guide création entreprise restauration
Fiscalité
La SARL est soumise à l’IS, au même titre qu’une SARL classique. Il est possible de procéder à un investissement immobilier seul. Vous pouvez alors opter pour une société unipersonnelle, notamment pour une société par actions simplifiées unipersonnelle.
Créer une SARL immobilière offre de nombreux avantages pour structurer et gérer des projets immobiliers, que ce soit dans le cadre familial ou pour des activités plus commerciales. La possibilité d’exercer une activité de location meublée sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) constitue un autre atout. Ce régime offre des avantages fiscaux, tels qu’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, à condition de respecter certaines limites. Enfin, la SARL immobilière familiale facilite la transmission de patrimoine, grâce à des exonérations ou des réductions d’impôts lors de la cession de biens ou de parts sociales, notamment dans le cadre familial.
Créer une SARL immobilière présente également certains inconvénients qui doivent être pris en compte avant de se lancer. Sur le plan juridique, la SARL de famille impose un lien familial entre les associés pour conserver son statut. Ce critère peut engendrer des complications, notamment en cas de conflit entre membres ou de volonté de céder des parts. Si un associé souhaite se retirer, il peut être difficile de trouver un remplaçant au sein de la famille, ce qui met en péril le statut familial de la SARL.
En matière de gestion, le salaire du gérant ne peut pas être déduit des bénéfices imposables dans une SARL soumise à l’IR. Cela signifie que la rémunération du dirigeant est prélevée sur le bénéfice global de la société, ce qui peut réduire les marges de manœuvre financières et augmenter la base imposable des associés. Enfin, la stabilité à long terme de la SARL dépend fortement de l’alignement des associés sur les objectifs du projet. Si un associé décide de vendre ses parts ou change de vision, cela peut compromettre l’avenir de la société et remettre en cause son équilibre financier et organisationnel.
Le régime fiscal d’une SARL immobilière dépend de sa structure et des choix effectués par les associés. Par défaut, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui signifie que les bénéfices de la société sont d’abord taxés au niveau de l’entreprise, avant que les dividendes éventuels ne soient imposés au niveau personnel des associés. Dans le cas particulier d’une SARL familiale, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Cette option, illimitée dans le temps, est particulièrement avantageuse pour éviter la double imposition. À l’IR, les bénéfices de la société sont directement répartis entre les associés et intégrés dans leur déclaration de revenus personnels.
Les Sociétés Unipersonnelles pour Créer une Société d'Investissement Immobilier
La Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle (SASU) Immobilière
L’avantage d’une SASU immobilière est principalement le fait qu’elle dispose d’une certaine liberté concernant les règles de gestion de la société.
Responsabilité
La responsabilité de l’associé unique est limitée au montant de ses apports dans le capital social.
Activités
La SASU immobilière permet l’achat et la gestion d’un bien immobilier.
La Création d'une Société d'Investissement Immobilier : Étapes Clés
Pour créer une société d'investissement immobilier, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés :
Dépôt du Capital Social
Les associés doivent déposer le capital social dans un compte bancaire au nom de la société ou auprès d’un notaire. C’est le dirigeant de la société ou une tierce personne mandatée qui sera chargé d’effectuer le dépôt.
Publication d’une Annonce Légale
Après la rédaction des statuts, il faut publier un avis dans un journal d’annonces légales. Cette publication permet d’informer le public de la création de la société. Les frais de publication varient en fonction du journal choisi et de la longueur de l’annonce.
Dépôt du Dossier d’Immatriculation
Pour finaliser la création de la société, il faut immatriculer la société.
Fiscalité du Patrimoine Immobilier
La fiscalité concerne plusieurs questions : l'imposition des bénéfices, des plus-values, le paiement de l'IFI et le coût de la transmission du patrimoine immobilier.
Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS) ?
Dans une SCI
La majorité des SCI sont taxées à l’impôt sur le revenu (IR). On dit que les SCI sont transparentes sur le plan fiscal. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de chaque associé, dans les mêmes conditions que si les biens immobiliers avaient été détenus en direct et non à travers une société. Les revenus fonciers sont imposables au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Par exemple, un contribuable avec le TMI le plus élevé (45 %), se voit appliquer un taux de 62,2 % sur ses revenus fonciers imposables.
Faut-il opter pour l'IR ou l'IS en SCI ? La question ne se pose pas si la SCI exerce une activité commerciale (location meublée par exemple). Elle relève alors obligatoirement de l'IS. Cela pourrait entraîner de fâcheuses conséquences comme l'imposition immédiate des plus-values latentes ou l'application de droits d'enregistrement.
Se doter d'une SCI à l'IS offre quelques avantages :
- Les associés de la SCI peuvent amortir l’immeuble, à hauteur de 2 à 3,5 % de sa valeur (hors terrain) par an, ce qui réduit la base imposable.
- Le taux d'imposition des bénéfices est relativement faible : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà. Le choix se fera ainsi en fonction des revenus tirés de l'activité.
- La possibilité de ne pas distribuer les dividendes en l'absence de besoin de revenus immédiats. Si les revenus font l'objet d'une distribution, ils bénéficient du PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou Flat tax de 30 %. Toutefois, les associés peu imposés au niveau du foyer fiscal peuvent y renoncer. Ils soumettent les dividendes au taux progressif de l'IR (+17,2 % de CSG-CRDS), après abattement de 40%.
Dans une SAS ou une SARL
L’imposition des revenus locatifs s'effectue au sein de la société dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet l’amortissement de la valeur de l’immeuble (hors terrain) et du mobilier dans le cas d’une location meublée. L'IS s'applique alors de la même manière que ci-dessus. Une SARL peut toutefois opter pour l'IR pour une durée de 5 ans à compter de sa création. Le fait de ne pas être contraint de distribuer les dividendes permet de ne pas alourdir sa fiscalité personnelle. C'est souvent le cas lorsque l'associé travaille. Il reportera le versement des dividendes lors de sa retraite lorsque son TMI aura baissé. Reste le cas particulier de la SARL de famille. Cette société intègre des associés membres de la famille jusqu'au 2e degré ainsi que les conjoints. La SARL peut alors opter pour une imposition à l'IR pour une durée indéterminée comme une SCI.
Quelle Imposition pour les Plus-Values ?
L’imposition des plus-values immobilières lors de la revente du bien dépend du régime d'imposition de la société.
Régime des Plus-Values des Particuliers pour les Sociétés à l'IR
Dans une société à l’IR, les plus-values immobilières sont imposées de la même façon que celles des particuliers. Le calcul de la plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majorés de certaines dépenses (frais d'acquisition, travaux d'amélioration, etc.). Ensuite, un abattement s'applique pour la durée de détention. L'exonération est totale pour l'IR à compter de la 22e année et pour les prélèvements sociaux de CSG-CRDS à compter de la 30e année.
Régime des Plus-Values Professionnelles pour les Sociétés à l'IS
Les plus-values professionnelles sont déterminées en retranchant les amortissements pratiqués du prix d’acquisition, ce qui conduit automatiquement à majorer le montant imposable. Plus-value = prix de cession - (prix d’acquisition - amortissements). La plus-value imposable est alors imposable selon le taux d'IS de la société. Il existe quelques dérogations pour certains biens immobiliers (terrains à bâtir notamment).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
En 2018, l'IFI remplace l'ISF et se concentre sur le patrimoine immobilier des ménages français. Le patrimoine mobilier et financier (assurance-vie, actions, etc.) est exclu, sauf actifs immobiliers imposables.
Quels Biens Entrent dans le Calcul de l'IFI ?
Le bien immobilier, détenu directement ou indirectement à travers une société, entre dans le patrimoine imposable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). Le foyer fiscal est imposé à hauteur des parts détenues dans une société immobilière. Peu importe la forme juridique de la société : SCI, SAS, SARL, SA et le régime fiscal adopté (IR ou IS). La détention d'un bien via une société immobilière ne suffit pas à conférer la qualité de biens professionnels. En cas de participation minoritaire (moins de 10 % du capital social et des droits de vote), les titres ne sont pas imposables à l'IFI.
Seuil IFI
Vous devez faire une déclaration d'IFI dès que votre patrimoine excède 1 300 000 €.
Comment Créer une Société pour Gérer un Patrimoine Immobilier ?
Enfin, un investisseur novice a besoin de faire le point sur sa situation matrimoniale et patrimoniale et ses objectifs avant de créer une société. Un notaire, un avocat spécialisé, un conseil en gestion de patrimoine sont les interlocuteurs privilégiés pour cela. Et pour concrétiser vos projets immobiliers, faites appel au Crédit Agricole. Nos simulations de prêts immobilier constituent la première étape pour créer son propre patrimoine immobilier. Il est important de mener la réflexion en amont de la constitution du patrimoine immobilier de la famille. Le transfert de biens immobiliers déjà acquis à une société peut coûter cher. La gestion de votre patrimoine total, mobilier et immobilier, se réfléchit aussi en fonction de votre âge. Préparer un complément de revenus pour sa retraite avec un investissement locatif est une excellente idée.
Créer son Entreprise dans l’Immobilier : Compétences et Qualifications
Créer son entreprise dans l’immobilier est un projet ambitieux qui requiert une préparation solide.
Diplômes Recommandés :
- BTS Professions immobilières
- Licence professionnelle en gestion immobilière
- BTS Gestion des entreprises
- Licence professionnelle en gestion
Les formations à la création et la gestion d’entreprise sont certes facultatives, mais peuvent constituer des atouts, y compris et surtout pour les professionnels aguerris de l’immobilier. Une autre voie pour se lancer dans l’immobilier sans diplôme spécifique est de devenir agent mandataire. Cette formule permet de bénéficier du soutien d’un réseau tout en conservant une grande autonomie.
Compétences Essentielles :
- La connaissance du marché immobilier : Il est indispensable de maîtriser les tendances du marché, les prix, les quartiers, etc.
- Le sens du relationnel : La relation client est au cœur du métier d’agent immobilier.
- Les qualités commerciales : La négociation, la persuasion et l’écoute sont des qualités essentielles pour réussir dans la vente.
- Le sens de l’organisation : La gestion de plusieurs dossiers simultanément nécessite une bonne organisation.
- La résilience : Le marché immobilier est soumis à des fluctuations.
Bien que l’absence de formation universitaire spécifique puisse sembler être un frein, il existe de nombreuses autres voies pour acquérir les compétences nécessaires.
Ouvrir une Agence Immobilière : Guide Complet pour les Entrepreneurs
Ouvrir une agence immobilière peut être un projet à la fois passionnant et complexe. Ainsi, avant d’ouvrir une agence, il faut déjà se demander comment devenir un agent immobilier. Il est essentiel de bien comprendre les démarches légales, les prérequis, ainsi que les choix stratégiques pour réussir. Le marché de l’immobilier en France est porteur. Il s’avère donc important de faire une étude du marché afin de définir la zone géographique d’implantation et les prestations à proposer.
Étapes Clés pour Ouvrir une Agence Immobilière :
- Établissement d’un Business Plan : Il s’agit de prévoir l’investissement financier nécessaire à la création et le fonds de roulement de l’entreprise. Le business plan se montrera également nécessaire pour la demande de financement.
- Choix du Statut Juridique : Le choix du statut juridique de l’agence immobilière dépend de la taille de l’agence immobilière et du nombre d’associés. Attention : Le statut auto-entrepreneur ne permet pas d’exercer une activité professionnelle en lien avec le métier d’agent immobilier.
- Choix du Local : Le choix du local de son agence immobilière doit se faire en fonction de l’étude de marché. Toutes les agences immobilières ont besoin d’un nom commercial. Attention : Avant de choisir le nom commercial de l’agence immobilière, il faut vérifier qu’il n’est pas interdit ou a déjà été utilisé.
- Préparation des Fonds Nécessaires : Les prévisionnels réalisés lors de l’établissement du business plan permettront de connaître l’investissement requis pour la création de l’agence immobilière et son fonctionnement.
- Formalités de Création d’Entreprise : L’enregistrement passe par une demande d’immatriculation sur le Guichet unique.
- Vérification du Casier Judiciaire : Pour ouvrir une agence immobilière, il est nécessaire d’avoir un casier judiciaire vierge de certaines infractions. Cela est précisé par l’article 55 du décret d’application de la loi Hoguet du 20 juillet 1972.
- Ouverture d’un Compte Séquestre : Pour ouvrir un compte séquestre, l’agent immobilier doit en faire la demande auprès de la banque. Le compte doit être distinct des comptes propres de l’agence, conformément à l’article 55 du décret d’application de la loi Hoguet.
- Justification des Compétences Requises : Pour ouvrir une agence immobilière, il faut justifier des compétences requises et aptitudes exigées par la loi. Ce métier fait l’objet d’une réglementation stricte. Pour se lancer à son propre compte, l’obtention d’une carte professionnelle numérotée est obligatoire.
- Souscription aux Assurances Obligatoires : Pour exercer en toute légalité, une agence immobilière doit souscrire certaines assurances obligatoires qui protègent à la fois l’agence et ses clients.
- Obtention de la Carte Professionnelle : Pour ouvrir une agence immobilière, il est impératif d’obtenir la carte professionnelle, appelée “carte T”. Conformément à l’article 3 de la loi Hoguet, tout agent immobilier se doit de détenir une carte professionnelle.
Agence Immobilière Indépendante ou Franchisée ?
Le choix entre une agence franchisée et une agence indépendante est déterminant pour la gestion de votre entreprise. Chaque modèle présente des avantages et des contraintes qu’il convient de bien analyser avant de se lancer.
Agence Franchisée :
- Avantages : Démarrer avec le soutien d’une marque établie, formations professionnelles offertes par les réseaux de franchises.
- Inconvénients : Reverser des royalties ou des frais annuels à la franchise, règles strictes imposées limitant l’autonomie.
Agence Indépendante :
- Avantages : Totale liberté dans la gestion de l’entreprise.
- Inconvénients : Nécessité de bâtir sa réputation et générer sa propre notoriété, gestion administrative et comptable reposant entièrement sur vos épaules.
Budget Nécessaire pour Ouvrir une Agence Immobilière
Le budget nécessaire pour ouvrir une agence immobilière dépend de nombreux facteurs tels que la localisation, le choix du statut juridique et les stratégies marketing. Évaluer précisément ces coûts est essentiel pour assurer la viabilité de votre projet.
Frais de Création et de Fonctionnement :
- Frais Juridiques : Honoraires de rédaction des statuts, frais d’immatriculation au Registre national des entreprises.
- Dépenses en Marketing : Création d’un site web, achat d’espaces publicitaires, gestion de votre présence en ligne.
- Capital Social : Selon le statut juridique de votre agence (SARL, SAS, etc.), un capital social minimum peut être requis.
Solutions de Financement :
- Prêts Bancaires : Permettent de financer les investissements initiaux comme le local ou les équipements.
- Aides d’État : Subventions à la création d’entreprise ou prêts à taux zéro.
- Épargne Personnelle : Permet de limiter l’endettement et de conserver une plus grande autonomie dans la gestion de l’entreprise.
balises: #Entreprise