Comment Déclarer un Investissement Pinel : Guide Complet

Dans le cadre d’une participation à un dispositif de défiscalisation immobilière tel que le dispositif Pinel, les revenus fonciers sont à déclarer à compter de la participation au dispositif. La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d'impôt pour un achat neuf ou ancien en cours de rénovation ou de réhabilitation et mis en location. Cet article vous guide pas à pas dans les différentes étapes pour remplir correctement votre déclaration d’impôt Pinel.

Il est nécessaire de renseigner l’administration fiscale sur l’investissement Pinel effectué au cours des 12 derniers mois. Pour rappel, le dispositif Pinel est valable pour tous les investissements locatifs Pinel réalisés à partir du 1er septembre 2014. Grâce à la loi Pinel, les particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de sa mise en location.

Remplir la déclaration d'impôt Pinel 2024 en ligne.

Pour que la réduction d'impôt Pinel soit effective, le propriétaire du logement Pinel a besoin de faire une déclaration de revenus sur son investissement locatif Pinel. La déclaration doit être effectuée l’année suivant la livraison du bien immobilier (c’est-à-dire l’année suivant la date d’achèvement des travaux en cas d’achat en VEFA ou en cas de remise à neuf d’un logement ancien).

La télédéclaration ou déclaration en ligne, est obligatoire pour tous les foyers disposant d’un accès internet. Même avec un prélèvement à la source, il est nécessaire de continuer à déclarer les revenus et avantages fiscaux chaque année.

Déclarer son bien en loi Pinel peut être compliqué pour un particulier non-habitué. N’hésitez pas à prendre contact avec le Centre des impôts auquel votre bien est lié ou à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

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Attention : Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif.

Pinel: Vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. Si vous avez réalisé votre investissement avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt si vous en remplissez les conditions.

Types d'Acquisitions Éligibles au Dispositif Pinel

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation.

Duflot: Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, à condition de remplir des conditions liées au locataire et à la location.

Les Étapes Essentielles pour la Déclaration Pinel

En tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif acquis en Pinel, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux. Mais pour profiter de la défiscalisation Pinel, il est indispensable de déclarer son opération auprès de l’administration fiscale.

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Pour faire en sorte que votre déclaration fiscale loi Pinel soit recevable et que votre avantage fiscal soit effectif, vous devez :

  • Vous assurer que votre investissement loi Pinel respecte bien les conditions inhérentes à ce type d’investissement. Cela implique de respecter, d’une part, les plafonds de revenus du locataire et, d’autre part, les plafonds de loyers ;
  • Conserver l’ensemble de vos justificatifs et les fournir à l’administration fiscale en cas de demande.

La première déclaration fiscale loi Pinel doit avoir lieu soit l’année qui suit la livraison du bien, s’il s’agit d’un bien immobilier neuf, soit l’année de l’achèvement des travaux s’il s’agit d’un bien réhabilité.

Comment Déclarer un Investissement Pinel la Première Année ?

Afin de déclarer votre appartement Pinel, il convient de suivre quatre étapes :

  1. Étape 1 : remplissez le formulaire 2044-EB
    Première étape, vous devez commencer par décrire les caractéristiques du bien et décrire l’engagement de durée dans le formulaire 2044-EB. Ce formulaire est à fournir la première année de déclaration. Vous êtes notamment amené à saisir les ressources du locataire, le loyer prévu en fonction de la surface et la durée de location. « Ce formulaire est à remplir l’année au titre de laquelle vous demandez, pour la première fois, le bénéfice de cette réduction d’impôt, c’est-à-dire l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien si cette date est ultérieure », précise l’administration fiscale sur son site internet.
  2. Étape 2 : remplissez les formulaires 2044 (ou 2044-SPE)
    Deuxième étape, vous devez remplir les formulaires 2044 ou 2044-SPE. Ces formulaires sont dédiés au bilan foncier. Le bilan foncier est une opération qui consiste à faire la somme des revenus locatifs encaissés, puis à retrancher l’ensemble des charges. Intérêts d’emprunt, charges locatives, impôts fonciers : le propriétaire d’un appartement Pinel doit calculer ses revenus fonciers nets.
  3. Étape 3 : renseignez le formulaire 2042
    Troisième étape, vous devez inscrire le bilan foncier dans le formulaire 2042. Le montant reporté peut être positif ou négatif, si les charges sont supérieures aux revenus fonciers. Quoiqu’il en soit, il est impératif de déclarer vos revenus locatifs.
  4. Étape 4 : complétez le formulaire 2042-C
    Quatrième étape, vous devez indiquer le montant de la réduction d’impôt dans le formulaire 2042-C. Bon à savoir, depuis 2021, toutes les réductions d’impôt sont regroupées sur le formulaire 2042 RICI. Si vous avez besoin de récupérer ce formulaire, sachez qu’il est possible de le télécharger sur le site officiel Impots.gouv.fr. Veillez à sélectionner le bon millésime, c’est-à-dire l’année de référence pour laquelle vous effectuez la déclaration.

Comme son nom l’indique, cette étape est nécessaire seulement la première année. Dans cette première partie, vous déclarez le fait que vous avez investi dans un appartement à destination locative sous le régime Pinel. Cette partie du formulaire 2042 RICI est à remplir seulement la première année ; nous reviendrons par la suite sur ce formulaire au sujet des années suivantes. Vous renseignez sur ce formulaire toutes les caractéristiques de votre bien à destination de l’administration fiscale. C’est le document de référence en cas de contrôle.

En bref, vous renseignez tous les revenus perçus sur l’année via votre investissement et les charges inhérentes. En déduisant les charges de vos revenus, vous obtenez un résultat (qui peut être positif ou négatif). Si le résultat est négatif, vous avez réalisé ce que l’on appelle du déficit foncier.

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Ligne 221 : il s’agit de vos frais de gestion (via une agence) annuels etc.

Ligne 227 : pour la taxe foncière, si l’information ne vous a pas été transmise, reportez-vous à l’onglet « Document » de votre espace personnel sur impots.gouv.fr pour la retrouver.

Ici, vous devez intégrer à vos intérêts bancaires le prix de votre assurance prêt, vos frais de dossier, frais de courtage éventuels, et tout ce qui est lié à votre emprunt. Commencez par la ligne 263 ; notez également que dans le cadre d’une Pinel, vous n’êtes pas concerné par la ligne 262.

Ici, vous déduisez simplement vos charges de vos recettes. Le remplissage de cette rubrique est très explicite et parfaitement guidé.

Sur la ligne 420, il est inutile de préciser si le résultat est positif ou négatif : cela se fera sur le report de ce montant au formulaire 2042 (déclaration générale).

Vous en avez fini avec votre formulaire 2044, pour cette année ! Commençons par le formulaire 2042, votre déclaration de revenus générale.

Bravo ! Vous en avez terminé avec la déclaration de votre investissement pour cette première année. Rassurez-vous la première année est toujours la plus complexe en termes de déclaration.

Comment Déclarer un Investissement Pinel à Partir de la Deuxième Année ?

La déclaration fiscale loi Pinel doit être renouvelée chaque année pendant toute la durée de l’engagement de location pris au départ par l’investisseur (6, 9 ou 12 ans).

Pour la deuxième année, vous n’avez pas besoin de rappeler le prix de revient du bien sur les différents formulaires. Il vous suffit de reporter le montant de la réduction d’impôt calculée la première année (formulaire 2042-C) et de déclarer les revenus fonciers encaissés après déduction des charges (formulaire 2044).

Tous les ans, vous devrez reporter sur ce formulaire la réduction d’impôt qui vous est applicable (et non le montant, comme la première année). Vous reporterez donc ce montant à la bonne case, en veillant à ne pas vous tromper avec les termes « Réalisé » et « Achevé » définis dans la partie 1 de ce tuto.

Nous l’avons vu dans la première partie de cet article, vous devrez dresser votre bilan foncier chaque année, via le formulaire 2044, et reporter le ou les montant(s) sur le formulaire 2042.

Les Justificatifs à Conserver pour la Loi Pinel

Plusieurs justificatifs peuvent être demandés en cas d’investissement locatif Pinel. Vous devez en effet être en mesure d’apporter la preuve que vous respectez bien les conditions inhérentes à ce dispositif de défiscalisation mais aussi les conditions relatives à la location d’un bien immobilier quel qu’il soit.

Parmi les éléments à conserver, on peut citer :

  • La note d’information: Cette note d’information récapitule votre identité et votre adresse, l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer, le montant du loyer mensuel (charges non comprises), la durée de l’engagement de location et les modalités de calcul de la réduction d’impôt Pinel.
  • Une copie du bail: Il est indispensable d’être en mesure de produire une copie du bail du locataire occupant le logement. Ce type de document peut vous être demandé à l’appui de votre déclaration. Mais comment faire si le logement n’est pas loué au moment de déposer votre déclaration de revenus ? « Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé », indique le ministère de l’Economie et des Finances.
  • Une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire: Ce document permet à l’administration fiscale de vérifier que les plafonds de ressources de la loi Pinel sont bien respectés. Vous devez donc demander une copie de son avis d’imposition (ou de non-imposition) à votre locataire. Bon à savoir, si votre locataire était imposé hors de France au cours de l’année de référence, vous devez lui demander des justificatifs de source étrangère. Il peut s’agir soit d’un avis d’impôt sur le revenu, soit d’un autre justificatif fourni par l’administration locale ou l’employeur.
  • Les autres documents à conserver: Il est également conseillé de conserver une copie de l’acte authentique d’acquisition, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée de son récépissé et une attestation d’acte du notaire justifiant le respect du délai d’achèvement. L’administration fiscale est en effet susceptible de vous demander ces justificatifs afin de vérifier votre déclaration de revenus.

En cas de questions sur ce dispositif de défiscalisation, vous pouvez utiliser un simulateur loi Pinel ou consulter notre guide dédié.

Les Formulaires Essentiels pour la Déclaration Pinel

La déclaration Pinel se fait en remplissant des formulaires spécifiques et en joignant les pièces justificatives demandées. Pour déclarer votre logement Pinel, il faut suivre cinq étapes:

  1. Déclarer votre logement Pinel grâce au formulaire 2042-RICI.
  2. Remplir le formulaire 2044 EB qui recense les caractéristiques du bien et votre durée d’engagement.
  3. Établir le bilan foncier grâce au formulaire 2044.
  4. Reporter le résultat de votre bilan foncier sur le formulaire 2042.
  5. Déclarer votre logement Pinel grâce au formulaire 2042-RICI.

Vos investissements locatifs Pinel: Le formulaire RICI-2042 recense les réductions d’impôt dont vous bénéficiez grâce à votre achat Pinel. Il est important de le remplir correctement. Il sert à déclarer à l’administration fiscale que vous avez réalisé un investissement à vocation locative qui est éligible au dispositif Pinel. Ce formulaire sert aussi à mentionner la durée d’engagement de la location. Il peut être initialement de 6, 9 ou 12 ans. De cette durée d’engagement locatif dépend le taux de réduction d’impôt, qui est sujette à conditions.

Dans la section 7 : « Réductions et crédits d’impôt : investissements locatifs Pinel », vous devez reporter le montant des investissements selon l’année de livraison du bien ou de fin des travaux, dans la case qui correspond à votre durée d’engagement. Si votre bien Pinel a été livré et que votre engagement est de 6 ans, reportez le montant, en incluant les frais de notaire, dans la case 7QA. Vous devez remplir cette rubrique du formulaire uniquement la première année de déclaration de votre investissement en loi Pinel.

Le formulaire 2044 EB sert à communiquer les caractéristiques de votre bien Pinel à l’administration fiscale. Ce document mentionne également la durée d’engagement locatif que vous avez choisie pour votre investissement Pinel. Il doit être transmis en même temps que votre déclaration de revenus. Vous devez remplir un exemplaire pour chaque logement éligible.

Comment Remplir le Formulaire 2044 EB ?

  1. Vos informations personnelles: Renseignez vos nom, prénom, adresse, code postal et commune.
  2. Cochez le dispositif ciblé: Toujours sur la première page du formulaire 2044 EB, dans la section « Avantage fiscal demandé », cochez la case « Pinel métropole ou Pinel outre-mer » (hors Pinel Bretagne).
  3. Renseignez le lieu de situation du logement: Dans la section « lieu de situation du logement », remplir l’adresse complète de votre bien Pinel.
  4. Renseignez les caractéristiques du bien: Dans la rubrique « nature et caractéristiques du logement », remplir les champs demandés en fonction de la nature du bien : logement acquis neuf, ou logement acquis en l’état d’achèvement pour les logements en VEFA. Pour les logements neufs, vous devez renseigner la date et le prix d’acquisition. Pour les logements en VEFA, vous devez également mentionner la date du dépôt de la demande de permis de construire, la date d’achèvement des travaux et le prix de revient.
  5. Renseignez les caractéristiques de la location du bien: Dans la section « caractéristiques de la location », remplissez uniquement la partie « location directe ». Renseignez la surface du logement en m2. Vous devez ensuite renseigner la date de début de la location, le loyer mensuel hors charges et le nom du locataire.
  6. Signez votre engagement initial de location: Vous devez enfin signer l’engagement initial de location. Reportez-vous bien à la partie « personne physique » et non morale. Attention : cette partie est divisée en deux. Vous devez remplir celle qui vous concerne en fonction de la durée d’engagement de votre bien. La première partie concerne les engagements de 6 ans, la seconde les engagements de 9 ans. N’oubliez pas de signer et de mettre le lieu et la date.

Votre bilan foncier doit être communiqué tous les ans, pendant toute la durée de votre engagement locatif en loi Pinel. Il doit être transmis à l’administration fiscale via le formulaire 2044. Ce document regroupe l’ensemble des revenus annuels perçus grâce à un bien Pinel, auxquels on soustrait les différentes charges liées à l’investissement.

Comment Remplir le Formulaire 2044 ?

  1. Vos informations personnelles: Renseignez votre nom et prénom et l’adresse complète du domicile dans la partie « votre état civil et votre adresse ».
  2. Déclarez le total des recettes et des dépenses: Dans la section « 210, recettes » du formulaire 2044, vous devez remplir la colonne « Immeuble 1 ». Vous devez renseigner les montants demandés sur les lignes suivantes:
    • 211, en mentionnant les revenus bruts que votre logement vous a rapporté sur une année ;
    • 15, en reportant le montant total de la rubrique « recettes » ;
    • 221, en incluant vos frais de gestion annuels ;
    • 223, en reportant vos frais d’assurance en tant que propriétaire n’occupant pas le logement (si vous êtes couverts par une assurance contre les loyers impayés, par exemple) ;
    • 224, si vous effectuez des travaux après la livraison du bien, vous pourrez inclure leur montant ;
    • 227, en remplissant le montant de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (si c’est votre locataire qui la règle) ;
    • 240, en reportant le montant total de la rubrique « frais et charges ».
  3. Reportez vos intérêts d’emprunt: Dans la ligne 250 du formulaire 2044, vous pouvez reporter le montant de vos intérêts bancaires. Vous pouvez inclure tous les frais liés à votre emprunt. Il peut s’agir du coût de votre assurance de prêt bancaire ou encore des frais de dossier. Pensez à reporter ces différents frais dans la ligne 410 du formulaire 2044.
  4. Calculez votre résultat foncier: Vous devez calculer le montant de votre résultat foncier sur la ligne 263 « bénéfice ou déficit » du formulaire 2044. Pour rappel, le résultat foncier représente vos revenus locatifs sans les charges. N’oubliez pas également de reporter le résultat foncier sur la ligne 420 du formulaire 2044, dans la section « calcul du résultat foncier, répartition du déficit ».

Le formulaire 2042 est le formulaire général de votre déclaration de revenus. Dans la section « revenus fonciers » de ce document, vous devez reporter le montant de votre bilan foncier que vous avez inscrit au préalable dans le formulaire 2044. Inscrivez ce montant dans la case 4BA.

Après avoir découvert comment déclarer Pinel la deuxième année, vous devrez établir votre bilan foncier chaque année, pendant toute votre durée d’engagement locatif. Vous êtes dans l’obligation de remplir chaque année le formulaire 2044 et de reporter le montant du bilan foncier sur le formulaire 2042.

Chaque année, pensez aussi à remplir le formulaire 2042 RICI. Reportez le montant de la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié. Vous pouvez le retrouver très simplement, puisqu’il figure sur votre avis d’imposition de l’année précédente. Il faut remplir la section « Reports concernant les investissements des années antérieures ».

Prenez garde à remplir les bonnes cases en fonction de votre durée d’engagement. Dans le jargon de l’administration fiscale, on distingue deux types d’investissements :

  • Les investissements réalisés : ce sont ceux qui ont été actés à la date de la signature chez le notaire ;
  • Les investissements achevés : ce sont ceux qui ont été livrés après la date d’achèvement des travaux.

Prolongation de la Durée d'Engagement Locatif Pinel

Vous souhaitez prolonger la durée d’engagement locatif de votre investissement Pinel et vous ne savez pas comment faire ? Sachez que vous devrez suivre ces différentes étapes:

  1. Sur le formulaire 2042 RICI, déclarez votre prolongation dans la section « complément de réduction d’impôt : première prorogation triennale de l’engagement de location ». Dans la case prévue à cet effet, vous devez simplement reporter le montant de votre investissement Pinel. En remplissant cette case alors que votre engagement locatif est censé prendre fin, l’administration fiscale considère que vous souhaitez le reconduire. Il prolonge donc automatiquement la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit.
  2. Accompagnez votre déclaration d’une lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au Centre des finances publiques de votre département. Vous devez notamment mentionner vos coordonnées et celles du logement.

L’engagement locatif en loi Pinel est de 12 ans au maximum.

Tableau Récapitulatif des Taux de Réduction d'Impôt Pinel

Voici un tableau récapitulatif des taux de réduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement de location :

Durée de l'Engagement Taux de la Réduction d'Impôt
6 ans 9 %
9 ans 12 %
12 ans 14 %

À savoir : Les règles sont différentes en outre-mer.

La loi Pinel permet de réduire vos impôts sur une durée totale de 12 ans. Dans la rubrique destinée aux investissements Pinel, vous retrouverez la possibilité de faire une prorogation triennale. À noter que la loi Pinel a été mise en place au 1er janvier 2015. Ainsi, seuls les investisseurs s’étant engagés initialement pour 6 ans sont invités à prolonger. Lorsque vous prolongez votre durée d’engagement Pinel, vous devez accompagner votre déclaration d’un courrier indiquant votre souhait.

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d'impôt pour un achat neuf ou ancien en cours de rénovation ou de réhabilitation et mis en location. Un bilan foncier est demandé pour chaque investissement locatif Pinel. Ceci se fait grâce au formulaire 2044 ou 2044 SPE (formulaire de déclaration des revenus fonciers). Par la suite, il est nécessaire de remettre le bilan foncier dans l’imprimé 2042 (déclaration de revenus annuels dans l'encart revenus fonciers). Si vous déclarez vos impôts Pinel en ligne, il faut penser à cocher la case "Investissements locatifs (Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier, Censi Bouvard)” dans l’onglet Charges, ainsi que la case “revenus fonciers” dans la partie des Revenus.

Même avec un prélèvement à la source, il est nécessaire de continuer à déclarer les revenus et avantages fiscaux chaque année.

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