Comment déclarer les revenus de la location touristique meublée non professionnelle (régime BIC/LMNP)

Vous souhaitez mettre en location saisonnière un logement meublé ? Il s’agit d’une source de revenus complémentaires séduisante pour de nombreux propriétaires. Toutefois, les revenus locatifs d’une location saisonnière pour un non professionnel sont soumis à une fiscalité spécifique.

Quel statut et quelle catégorie d’imposition ?

Dans la mesure où il s’agit d’un type particulier de location meublée, la location saisonnière relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que propriétaire d’un bien immobilier loué en meublé, vous devez déclarer vos revenus à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie : Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €; Les recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).

Types de logements concernés

Pour mettre un logement en location meublée, vous avez 2 options : Location de longue durée (le logement est la résidence principale des locataires) ou Location de courte durée (location de tourisme à des personnes de passage).
Un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Le bien meublé est qualifié de location saisonnière lorsqu’il comporte tous les équipements mobiliers nécessaires à une occupation quotidienne.
Pour être qualifié comme tel, le bien doit respecter plusieurs conditions précises : Le logement doit être entièrement meublé et équipé pour permettre une occupation immédiate et normale par le locataire; il doit être indépendant et à l'usage exclusif du locataire; la durée de location pour un même locataire ne peut excéder 90 jours consécutifs.
Vous pouvez mettre en location comme meublé de tourisme : sa résidence principale, en totalité ou en partie, une dépendance, une résidence secondaire, ou encore un bien acquis dans le cadre d’un investissement locatif.

Micro‑BIC ou régime réel : comment choisir ?

En fonction des revenus locatifs obtenus, vous pouvez choisir entre un régime micro‑BIC et le régime d'imposition applicable de plein droit dit de bénéfice réel. Le micro‑BIC vous donne droit à un abattement forfaitaire; le régime réel vous permet de déduire vos frais et charges.

Le régime micro‑BIC (forfaitaire)

Au régime micro‑BIC, le montant imposable est déterminé par un simple calcul, opéré par l’administration fiscale, qui applique un taux d’abattement au montant de recettes annuelles déclaré par le loueur pour déterminer le montant imposable. Ce régime est donc très facile d’accès, mais assure également au loueur de payer des impôts chaque année. Le micro‑BIC est le régime par défaut si vos recettes ne dépassent pas certains seuils.

ATTENTION : La réglementation a radicalement changé en 2025. Pour les meublés de tourisme non classés, le régime micro‑BIC s'applique désormais uniquement si le revenu est inférieur à 15 000 € et l'abattement forfaitaire est alors de 30 %. Pour une location saisonnière classée, le revenu doit être inférieur à 77 700 € et l'abattement s'élève à 50 %.

Exemple de calcul pour 12 000 € de recettes en 2025 : Logement non classé : Votre bénéfice imposable sera de 12 000 € - (12 000 € * 30 %) = 8 400 €. Logement classé : Votre bénéfice imposable sera de 12 000 € - (12 000 € * 50 %) = 6 000 €.

Le régime réel

Au régime réel, le montant imposable sera déterminé par un calcul plus complexe, puisqu’il s’agira de déduire l’intégralité des charges que vous avez supporté pour les besoins de votre activité de location meublée, mais également la valeur de l’amortissement du logement, ainsi que du mobilier et des travaux. Ce mécanisme vous permet ainsi de retrancher, chaque année, une partie de la valeur de votre bien du calcul de votre imposition.

Le régime réel est appliqué automatiquement si vous dépassez le plafond du micro‑BIC (15 000 € pour les meublés non classés, 77 700 € pour les meublés classés), ou si vous optez volontairement pour le réel. Seule condition pour en relever : l’obligation de ne pas dépasser un plafond de recettes annuel, qui dépend de l’activité pratiquée.

Le régime réel vous permet de déduire des loyers de vos locations meublées certaines charges que vous avez effectivement supportées dans l’intérêt de votre activité : frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence), intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire, taxe foncière (hors ordures ménagères), charges de copropriété, primes d'assurance, factures d'entretien et de petites réparations, frais de gestion locative, honoraires de comptabilité, abonnements, et bien sûr l'amortissement du bien immobilier et des meubles.

Si vos dépenses sont plus importantes que l’abattement, alors vous avez tout intérêt à passer au régime réel. Le passage au régime réel demande de constituer une liasse fiscale (formulaires cerfa 2031 et 2033 et annexes) et de respecter une comptabilité conforme.

Immatriculation, déclarations et formalités

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé (non professionnel ou professionnel), vous devez déclarer la création ou le démarrage de votre activité. Vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l'Insee via le Guichet des formalités des entreprises; cette formalité est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le 1er jour de location. Cette immatriculation vous permettra d'obtenir un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration de revenus.

La déclaration des revenus d’une location saisonnière se fait au moyen du formulaire 2042 C-PRO couplé à la déclaration des revenus standard. Ces revenus sont à déclarer par le biais du formulaire 2042 C PRO. Les revenus d’une location saisonnière classique sont à inscrire dans la case 5ND. Pour un bien classé, il faut les inscrire dans la case 5NG.

Au micro‑BIC : vous devez simplement reporter le montant total de vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire de revenus n°2042 C‑PRO. L'abattement sera calculé automatiquement. Au régime réel : vous devez remplir la liasse fiscale LMNP (formulaire n°2031‑SD et ses annexes), qui détaille votre bilan, compte de résultat et tableau des amortissements. Le résultat fiscal est ensuite reporté sur la déclaration n°2042 C‑PRO.

Amortissements et gestion comptable

L'amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à étaler la perte de valeur d'un bien (immobilier et mobilier) sur sa durée d'utilisation probable. En LMNP, cette charge "fictive" est déductible des revenus locatifs et permet de réduire considérablement, voire d'annuler, votre bénéfice imposable. Le LMNP classique avec amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à l'investissement en pratiquant l'amortissement sur le mobilier (sur une période de cinq à sept ans) mais aussi sur l'immobilier (sur vingt à trente ans).

La gestion au régime réel est plus complexe. Elle impose de tenir une comptabilité et de produire une liasse fiscale annuelle (formulaires 2031 et annexes). Compléter votre liasse fiscale vous demandera donc, en vue d’éviter un contrôle fiscal, de ne pas faire d’erreur au moment du calcul de votre amortissement ou de la déduction des charges.

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Exemple de calcul LMNP amortissement : Prix d’achat du logement : 200 000 €; Taux d’amortissement : 2%; Montant annuel de l’amortissement : 2% x 200 000 € = 4 000 €; Total des loyers encaissés : 10 000 €; Total des charges déductibles : 7 500 €; Montant maximum de l’amortissement admis en déduction : 10 000 - 7 500 = 2 500 €. Il existe un reliquat d’amortissement de 1 500 € qui sera reportable les années suivantes.

Taxes et contributions spécifiques

Taxe foncière : vous devrez vous acquitter de la taxe foncière.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : en principe due pour la location meublée, elle n’est généralement pas appliquée par les communes pour la location meublée touristique, toutefois cela dépend de chaque commune.
Taxe de séjour : la fiscalité d’une location saisonnière meublée comprend également la taxe de séjour; le montant est fixé par chaque commune par nuit et par personne selon le type d'hébergement.
Taxe d'habitation : son paiement dépendra de votre usage personnel du bien; si le bien est une résidence secondaire, vous serez redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
TVA : la location meublée touristique est généralement exonérée de TVA; attention toutefois, si vous proposez au moins trois des quatre prestations para‑hôtelières, votre activité peut être assujettie à la TVA.

Durée, enregistrement et obligations locales

La loi sur la location saisonnière donne un cadre spécifique à la location d’un meublé de tourisme. Toute propriétaire de meublé de tourisme doit enregistrer son logement auprès de la mairie via le formulaire Cerfa n°14004. Pour la location de votre résidence principale, certaines communes peuvent réduire la durée maximale de location de 120 jours à 90 jours par an. Si vous dépassez cette limite sans motif légitime, vous risquez une amende pouvant atteindre 15 000 € par an.

La location meublée touristique est strictement interdite dans les logements du parc social. De nouvelles mesures entreront en vigueur au plus tard le 20 mai 2026 : en cas de logement insalubre, la mairie pourra suspendre la validité du numéro d’enregistrement et émettre une injonction aux plateformes de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’annonce du logement concerné.

LMNP vs LMP : conséquences fiscales et sociales

La location meublée professionnelle (LMP) n’a pas de limite de déclaration d’un plafond de revenus locatifs. Vous êtes considéré comme LMP si vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et si ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous êtes automatiquement considéré comme LMNP.

En LMNP, les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. En LMP, le déficit peut s'imputer sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Au‑delà du seuil de 23 000 €, la location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales; si vos recettes sont inférieures ou égales à 23 000 €, l’activité relève de la gestion de votre patrimoine privé et ne donne pas lieu au paiement de cotisations sociales (vous payez uniquement des prélèvements sociaux).

Conseils pratiques et points d’attention

Il est obligatoire de pouvoir justifier par des documents de toutes les charges déductibles de la location saisonnière.
Le plus souvent, le régime au réel s’impose si les charges annuelles de la location meublée sont supérieures à 30 % (ou plus en fonction du type de meublé). D’autre part, le choix du régime réel permet au loueur de meublé saisonnier non professionnel de déduire un déficit des revenus locatifs pendant les 10 années suivantes.
Vous pouvez changer de régime d’imposition pour une location saisonnière non professionnelle jusqu’au dépôt de la déclaration des revenus.
Avant de choisir le régime réel, nous vous encourageons à consulter un expert, tel qu’un avocat fiscaliste ou un expert‑comptable, afin de bien le comprendre et de faire le meilleur choix.
Pour la déclaration en ligne, vérifiez les dates limites selon votre département; la déclaration papier doit être déposée au plus tard le 20 mai.
Welkeys ou des plateformes professionnelles peuvent vous accompagner dans la gestion et fournir des relevés de revenus mensuels.

Foire aux questions (extraits)

La différence majeure entre un meublé classé et non classé réside dans le régime micro‑BIC : meublé classé bénéficie d'un plafond de recettes de 77 700 € avec un abattement de 50 %, non classé est limité à 15 000 € avec un abattement de 30 %.
Dois‑je obligatoirement opter pour le régime réel si mes charges sont élevées ? Non, ce n'est pas une obligation si vos recettes sont sous le plafond du micro‑BIC, mais c'est fortement recommandé.
Puis‑je louer ma résidence principale en meublé de tourisme ? Oui, vous pouvez louer votre résidence principale, mais dans la limite de 120 jours par an (certaines communes réduisent à 90 jours).
Comment le statut LMNP affecte‑t‑il la plus‑value à la revente ? Le LMNP est soumis au régime des plus‑values des particuliers; l’amortissement pratiqué durant la période de location n’est pas réintégré dans le calcul de la plus‑value immobilière, contrairement au statut LMP.

Déclaration 2042 C Pro

Ressources et aides

Pour vous faire une première idée du régime le plus avantageux pour votre activité, vous pouvez simplement comptabiliser toutes les dépenses que vous avancez dans le cadre de votre activité, et comparer leur montant au taux d’abattement prévu par le régime micro‑BIC. Vous pouvez avoir recours à un simulateur gratuit, qui vous aidera à prendre la meilleure décision pour votre activité.

Si un doute persiste, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un professionnel. Après avoir renseigné votre numéro SIREN, des plateformes spécialisées peuvent vous aider à générer et télétransmettre votre liasse fiscale sans erreur.

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