SARL de Famille : Conditions, Avantages et Inconvénients

Quoi de plus plaisant que d’entreprendre en famille ? La SARL de famille est une forme de société à responsabilité limitée particulière, réservée aux proches d’une même famille. Son principal atout est qu'elle peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) au lieu de l’impôt sur les sociétés, offrant ainsi une transparence fiscale totale. Concrètement, cela signifie que les bénéfices de la société sont directement imposés entre les mains des associés, comme s’ils détenaient les biens en direct. Ce montage séduit de nombreux investisseurs immobiliers familiaux, notamment pour la location meublée non professionnelle (LMNP), en permettant de cumuler les avantages fiscaux du LMNP avec la protection et la souplesse d’une société.

La SARL de famille se soumet aux règles juridiques des SARL classiques, à deux ou trois exceptions près. Nous vous présenterons les avantages et inconvénients de la SARL familiale par un rapide tour d’horizon avant de s’intéresser aux caractéristiques principales :

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont tous les associés sont unis par des liens familiaux directs ou collatéraux. En pratique, cela inclut les couples mariés ou pacsés, les parents et enfants, les grands-parents, ainsi que les fratries. Ce critère « familial » est indispensable pour bénéficier du régime fiscal spécial.

Au minimum deux associés doivent la détenir. Toutefois, créer une telle structure n’est pas à la portée de tous car l’ensemble des associés doivent faire partie de la même famille. La formation est possible exclusivement entre personnes ayant un lien de parenté ne dépassant pas le deuxième degré. C’est le Code Général des Impôts (CGI) qui prévoit cette particularité dans son Article 239 bis AA.

Qui peut être associé dans une SARL familiale ?

Ainsi, les personnes parentes en ligne directe (grands-parents, parents, enfants) et en ligne collatérale (frères et sœurs), peuvent faire partie de cette SARL. Les conjoints et les partenaires pacsés en ont également la possibilité.

Par ailleurs, la société doit exercer une activité de nature commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.

Du point de vue juridique, une SARL de famille fonctionne comme une SARL classique (au moins 2 associés, pas de capital minimum, responsabilité limitée aux apports, etc.). Mais fiscalement, elle a la faculté d’opter pour l’impôt sur le revenu (régime des sociétés de personnes) de façon illimitée dans le temps, alors qu’une SARL classique ne peut choisir l’IR que temporairement (5 ans maximum).

Les Avantages de la SARL de Famille

Normalement, une SARL est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui crée une séparation entre la fiscalité de la société et celle des associés. Avec la SARL de famille à l’IR, au contraire, la société ne paie pas d’impôt elle-même : ce sont les associés qui sont imposés directement sur la part de bénéfices qui leur revient.

Voici les principaux avantages de la SARL de famille :

Responsabilité limitée aux apports, donc protection du patrimoine des associés (à la différence des sociétés civiles de type SCI où la responsabilité est illimitée et le patrimoine des associés peut être engagé).
Possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu sans limitation de durée.
Possibilité d’obtenir une exonération fiscale des plus-values professionnelles sur les cessions de parts sociales de la SARL de famille.
Lien et relation de confiance entre les membres d’une même famille.
Meilleure gestion des déficits : en présence d’un résultat déficitaire, on peut en effet imputer directement les pertes de l’entreprise sur le foyer fiscal de chaque associé.
Possibilité de déduire au niveau fiscal de chaque associé les intérêts d’emprunt qui ont été nécessaires à l’acquisition de parts sociales.
Éviter la taxation des dividendes car, en SARL à l’IS (l'impôt sur les sociétés), le choix de distribuer les bénéfices aux associés engendre une nouvelle imposition.

Transparence Fiscale et Imposition des Revenus

Chaque associé est imposé sur sa quote-part du bénéfice de la SARL de famille dans la catégorie correspondant à la nature de l’activité. S’il s’agit de location meublée, les revenus sont déclarés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP) selon le cas.

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Ces revenus BIC sont ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, additionnés aux autres revenus du foyer fiscal.

Conditions LMNP/LMP

Pour rester en loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut que les recettes annuelles de location meublée de l’associé ne dépassent pas 23 000 € ou ne dépassent pas ses autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si ces seuils sont franchis, le statut passe en LMP (Loueur en meublé professionnel), impliquant notamment l’affiliation aux cotisations sociales et un régime fiscal différent (déficits imputables sur le revenu global, plus-values professionnelles, etc.).

Option pour le Régime IR

L’option pour le régime IR n’est pas automatique : elle doit être formulée explicitement auprès de l’administration fiscale (service des impôts des entreprises). Concrètement, lors de la création de la société (ou ultérieurement), les associés doivent notifier leur choix d’imposition des bénéfices à l’IR (régime des sociétés de personnes) au lieu de l’IS. Cette décision requiert l’accord de tous les associés et doit être exercée dans les délais (idéalement dès la création ou avant la fin du premier exercice comptable). Une fois l’option validée, elle reste valable sans limite de durée tant que la société conserve son caractère familial.

Éviter la Double Imposition

En régime IS, les bénéfices sont imposés deux fois : d’abord au niveau de la société (impôt sur les sociétés), puis lors de la distribution aux associés (dividendes taxés à l’IR ou flat tax). Cela peut représenter au total près de 45 % d’impôts sur les revenus locatifs, ce qui pénalise fortement la rentabilité. La SARL de famille à l’IR élimine cette double imposition : la société ne paie aucun impôt sur les bénéfices en son nom propre, et seuls les associés sont imposés, évitant ainsi la fiscalité des dividendes.

Accès aux Dispositifs Fiscaux Réservés aux Personnes Physiques

Autre atout : grâce à cette transparence, les associés conservent l’accès aux dispositifs fiscaux réservés aux personnes physiques. En tant que loueurs en meublé relevant des BIC, les associés de la SARL de famille peuvent choisir le régime d’imposition réel pour leur activité locative, puisque le régime micro-BIC leur est interdit.

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Régime Réel BIC et Amortissement

Le régime réel BIC est souvent très avantageux en location meublée car il permet de déduire l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, etc.) et surtout de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier. Grâce à l’amortissement, il est fréquent que le résultat fiscal de la location soit nul ou déficitaire malgré des loyers positifs, diminuant drastiquement l’impôt supporté par les associés - voire le supprimant totalement pendant de longues années. Et contrairement à d’autres secteurs, ces amortissements non décaissés n’affectent pas la trésorerie de la SARL (les loyers continuent d’entrer).

Report des Déficits

De plus, les déficits éventuels générés par la location meublée (si les charges dépassent les loyers) ne sont pas perdus : en statut non professionnel, ils se reportent sur les bénéfices de même nature à venir pendant 10 ans. Cela signifie que si votre SARL de famille LMNP est déficitaire une année, vous pourrez utiliser ce déficit pour gommer les bénéfices des années suivantes dans la limite décennale.

Fiscalité des Plus-Values

Un autre avantage majeur du régime fiscal de la SARL de famille concerne la taxation des plus-values en cas de revente d’un bien immobilier. En restant à l’IR, la plus-value réalisée bénéficie du régime des plus-values des particuliers, bien plus favorable que le régime des plus-values professionnelles. Concrètement, la plus-value se calcule par rapport au prix d’acquisition d’origine du bien, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Autrement dit, vous pouvez amortir votre bien en LMNP pour réduire vos impôts pendant la phase de location sans augmenter la note fiscale lors de la revente.

Transmission Simplifiée du Patrimoine

Détenir un bien immobilier via une SARL de famille peut également simplifier sa transmission aux enfants ou entre conjoints. Au lieu de transmettre un bien immobilier en direct (ce qui peut être lourd en frais et formalités), les parents peuvent céder progressivement des parts sociales de la SARL à leurs héritiers. Les donations de parts, éventuellement avec réserve d’usufruit, permettent d’organiser une transmission anticipée et optimisée fiscalement (réduction des droits de succession grâce aux abattements, décote de la nue-propriété, etc.). En cas de décès d’un associé, ce sont les parts de la société qui sont transmises, évitant une indivision successorale sur l’immeuble lui-même.

Mutualisation des Ressources et Protection du Patrimoine

En dehors des aspects fiscaux, créer une SARL de famille pour investir en immobilier offre des avantages pratiques : mutualisation des ressources (plusieurs membres de la famille financent ensemble l’achat, ce qui accroît la capacité d’investissement et l’accès au crédit), et responsabilité limitée aux apports (le patrimoine personnel des associés est protégé en cas de dettes, même si en pratique les banques exigent souvent des cautions personnelles des associés pour le prêt immobilier).

Les Inconvénients de la SARL de Famille

Malgré ses nombreux avantages, la SARL de famille présente également quelques inconvénients à prendre en compte :

Impossibilité de déduire la rémunération du gérant si on opte à l’impôt sur le revenu.
L’impossibilité d’introduire un associé étranger à la SARL peut entraver le développement de la société.
Taux élevé de l’impôt sur le revenu. On conseillera ainsi au dirigeant d’anticiper la taxation des résultats car l’impôt sur le revenu sera bien moins intéressant si les bénéfices relèvent de la tranche d’imposition à 45%.
Si en SARL à l’IS les associés ne sont imposés sur leurs revenus que lorsque ces derniers sont distribués, en présence d’une SARL de famille à l’IR les bénéfices de la société sont « réputés distribués ». Les associés font donc l’objet d’une imposition sur les bénéfices. Et ce, qu’ils aient été réellement perçus ou non.
Interdiction du micro-BIC: Les associés de SARL de famille ne peuvent pas bénéficier du régime micro-BIC, ce qui implique une comptabilité plus lourde et souvent le recours à un expert-comptable.
Limitation aux membres de la famille: Le cercle des associés est restreint aux liens de parenté définis par la loi. Toute évolution de la situation familiale peut entraîner la perte du statut de SARL de famille.
Imposition directe aux taux de l’IR: Les bénéfices sont imposés directement selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, ce qui peut être désavantageux si vous êtes déjà dans une tranche d'imposition élevée.
Déficits limités au secteur meublé: En LMNP, les déficits BIC ne s’imputent que sur les revenus de même nature.

En effet, l’article 239 bis AA du CGI précise bien que l’activité de la SARL familiale ne peut être de nature libérale, elle doit impérativement être:

Industrielle ;
Commerciale ;
Artisanale ;
Ou bien agricole.

SARL de Famille et LMNP : Une Combinaison Avantageuse

On peut utiliser le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en vue d’investir dans l’immobilier par le biais d’une SARL de famille. Cette possibilité est moins compatible avec une société civile immobilière (SCI) car l’activité de location meublée est une activité commerciale et non civile. Cela fera basculer la SCI à l’IS.

Ce dispositif LMNP est un dispositif permettant de déduire réellement toutes les charges et d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers. Il peut permettre ainsi d’annuler quasiment la totalité de l’impôt foncier.

Ce statut donne le titre d’entrepreneur individuel et ne permet donc pas d’investir à plusieurs. Toutefois, si l'on passe par une SARL familiale pour l’exercer, cela devient possible.

L’obtention du statut LMNP se limite à plusieurs conditions :

L’ensemble des revenus de location doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 euros par an ;
L’ensemble des revenus de location doivent représenter moins de 50% du revenu global du loueur ;

Il est toutefois possible d’étendre ces seuils en créant une SARL familiale dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. En effet, en raison de la pluralité d’associés et de la répartition du capital social les seuils seront agrandis.

Par exemple, une SARL de famille détenue par deux frères détenant 50% chacun, ils pourront tous deux percevoir 23 000 euros au titre des revenus de locations. La SARL pourra donc en totalité percevoir 46 000 euros au titre de l’ensemble des revenus de location.

En outre, choisir ce montage peut s’inscrire dans un objectif de transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée. La transmission par le biais d’une société (SARL de famille) est plus simple qu’à titre d’entrepreneur individuel (LMNP). En qualité d’entrepreneur individuel le risque tient à la double imposition sous-jacente.

En conséquence, cette combinaison peut être intéressante car permettrait la déduction de l’intégralité des charges, l’amortissement comptable sans voir sa plus-value de cession augmenter.

Avantages et inconvénients LMNP et SARL de famille

Comment Créer une SARL de Famille ?

La création d'une SARL familiale est très similaire à la création d'une SARL classique, à ceci près qu'elle est donc détenue par les membres d'une même famille.

La société doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale et des organismes de protection sociale. Comme une SARL conventionnelle, un statut juridique doit être rédigé et approuvé par un notaire. Les fondateurs doivent également souscrire des parts sociales et fixer la valeur de ces dernières.

Investir dans l'immobilier : la SARL de famille

Pour créer votre SARL familiale, vous avez quelques formalités administratives à suivre afin de vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés :

Il vous faut rédiger les statuts de votre SARL.
Saisir ses apports en capital social.
Publier ensuite un avis de constitution au journal d’annonces légales.
Compléter le formulaire M0.
Vous devez faire votre demande d’immatriculation auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Et enfin, préciser que vous optez pour le régime fiscal de la SARL de famille auprès des impôts.

Attention, la rédaction des statuts de votre SARL est encadrée par la loi et vous devez suivre des règles précises pour que votre projet voit le jour.

Tableau Récapitulatif : SARL de Famille vs. SCI

Critères	SARL de Famille	SCI
Nature de l'activité	Activités commerciales, artisanales, industrielles	Gestion, location ou transmission de patrimoine immobilier
Régime fiscal	Option pour l'IR possible	Par défaut à l'IR, mais bascule à l'IS en cas de location meublée
Objectifs	Entreprendre en famille, bénéficier des avantages fiscaux du LMNP	Gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial

En suivant ces étapes, vous aurez mis en place votre SARL de famille et pourrez commencer à exploiter vos biens en location meublée sous ce cadre avantageux.

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