SARL de Famille et Déficit Foncier : Conditions et Avantages

La SARL de famille est un outil patrimonial qui permet de faciliter la gestion de vos biens, notamment pour investir dans l'immobilier à plusieurs. Elle offre des avantages considérables, surtout lorsqu'elle est combinée avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Découvrons ensemble comment optimiser vos investissements immobiliers grâce à cette structure.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

De nature commerciale, la SARL est la forme de société la plus répandue en France et s’utilise principalement par les PME. Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont tous les associés sont des membres d'une même famille. Plus précisément, elle est formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe (parents, enfants, grands-parents) ou entre frères et sœurs, ainsi qu'avec les conjoints et les partenaires de PACS (CGI, art. 239 bis AA).

La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints, ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Cette condition familiale doit être respectée pendant toute la durée d’application du régime de la transparence fiscale, et à partir de la date d’option pour celui-ci.

Le fait de connaitre tous les associés d’une société est un réel atout en termes de sécurité, de confiance dans les investissements et la gestion.

Qui peut être associé dans une SARL de Famille ?

Époux, partenaires liés par un PACS
Deux époux et l’enfant d’un premier mariage
Un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires
Un père et son/ses enfant(s)
Un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs
Frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires
Un beau-père et son gendre

Conditions d'éligibilité au régime de la transparence fiscale

Pour pouvoir opter pour le régime des sociétés de personnes, la SARL doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (CGI, art. 239 bis AA). La location meublée est une activité commerciale par nature et entre dans le champ d’application de l’article 34 précité. Les SARL de famille qui exercent une telle activité sont donc éligibles au régime spécial. Attention à bien anticiper les changements d’activité.

Si les conditions évoquées ci-dessus sont remplies, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes (CGI, art. 8). Si la SARL est soumise à l’IS, ses résultats sont déterminés à partir des loyers desquels sont déduits l’amortissement de l’immeuble et toutes les charges (entretien et réparation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, impôt foncier…).

Lorsque l’activité exercée est la location meublée, la soumission de la SARL à l’IS pose deux problèmes. Tout d’abord, le même résultat est taxé deux fois, une première fois au niveau de la société puis, en cas de distribution, au niveau des associés.

Qu'est-ce que la SARL de famille ?

Avantages de la SARL de Famille

La SARL de famille est un excellent moyen de faire de la location meublée via une société, tout en profitant des avantages fiscaux liés au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est en principe réservé aux particuliers imposables à l’impôt sur le revenu, mais certaines sociétés dotées de la transparence fiscale peuvent en bénéficier.

Les SARL sont un véhicule intéressant pour investir dans l’immobilier. Les SARL de famille permettent, grâce à l’option pour le régime des sociétés de personnes (CGI, art. 8), de bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels, très avantageux pour les associés par rapport à l’impôt sur les sociétés. Ceci n’est pas possible dans une SCI (société civile immobilière) exerçant une activité de location meublée car elle sera automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés sans possibilité de conserver son assujettissement à l’impôt sur le revenu (CGI, art. 206).

Enfin, la SARL de famille est un bon outil dans une optique de transmission de son patrimoine. Il est possible d’envisager un démembrement de la propriété des parts sociales pour en donner la nue-propriété aux enfants, sans remettre en cause le caractère familial de la société.

Lire aussi: Conditions de la SARL de Famille

Les principaux avantages sont :

Fiscalité attrayante : Possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée.
Transparence fiscale : Évite la double imposition (IS puis IR).
Gestion des déficits : Les déficits sont imputables sur le revenu global des associés.
Plus-values immobilières : Bénéficie du régime des plus-values des particuliers, plus favorable.
Transmission facilitée : Simplifie la transmission du patrimoine aux héritiers.

SARL de Famille et LMNP : Une combinaison gagnante

Vous pouvez parfaitement combiner une SARL de famille avec un statut LMNP ! Vous bénéficiez ainsi des avantages de deux formules en une seule. Les biens détenus par votre SARL familiale seront mis en location. La location sera meublée pour entrer dans le statut LMNP.

Le principal avantage de la location meublée est la possibilité d’amortir l’immeuble loué. Comptablement, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien utilisé dans le cadre de l’entreprise. La société amortit l’immeuble selon la méthode par composants. Chaque élément de l’immeuble dont la durée de vie est différente des autres fera l’objet d’un amortissement sur cette durée. Il faudra donc opérer un découpage de l’immeuble en différents composants et instaurer plusieurs plans d’amortissement avec des durées différentes (toiture, agencements, gros œuvre…).

Fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Pour autant, l’amortissement ne se traduit pas par des sorties de cash et n’obère pas la trésorerie de la SARL.

En résumé, le régime LMNP permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges réelles inhérentes à l’investissement. De plus, vous pouvez amortir chaque année au sens comptable votre bien, les meubles et les éventuels travaux réalisés. De fait, ce statut vous permet d’encaisser des loyers quasiment nets d’impôt, vous assurant une forte rentabilité.

Avantages du LMNP en SARL de Famille :

Possibilité d'amortir le coût d'acquisition des biens immobiliers.
Effacement fiscal des revenus.
Avantages liés à la TVA ou l'imputation des bénéfices selon votre situation personnelle.

Déficit Foncier et SARL de Famille

Si l’activité de location meublée non professionnelle dégage un déficit fiscal (hors amortissements), celui-ci peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Contrairement à la location meublée professionnelle, il n’est pas possible d’imputer ce déficit sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’année du foyer fiscal.

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Les déficits retirés d’une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable de l’année, sans limitation de montant.

La SARL de famille imposée à l’impôt sur le revenu va permettre aux investisseurs de réduire le coût global de l’opération. Les charges et les amortissements constatés sont plus élevés que les loyers perçus. De ce fait, certaines années, le résultat de la SARL de famille pourra être déficitaire.

Imposition des Plus-Values en SARL de Famille

Dans une société classique, la plus-value de cession est imposée en tant que plus-value professionnelle et se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire la valeur d’origine du bien réduite des amortissements pratiqués.

Dans une SARL de famille, la plus-value de cession de l’immeuble va être imposable au nom des associés LMNP et bénéficier du régime des plus-values des particuliers (CGI, art. 150 U et suivants) :

la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble, sans tenir compte des amortissements pratiqués ;
un abattement pour durée de détention est ensuite appliqué et aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans ;
la plus-value est imposée à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements au taux de 17,2% ;
une taxe additionnelle allant de 2% à 6% s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50.000 € (CGI, art. 160 nonies G).

Le régime des plus-values des particuliers aboutit nécessairement à une assiette imposable plus faible que celle retenue dans le cadre des plus-values professionnelles.

Inconvénients et contraintes de la SARL de Famille

Malgré ses nombreux avantages, la SARL de famille présente quelques inconvénients à considérer :

Restriction aux membres de la famille : L'entrée de nouveaux associés non familiaux entraîne la perte du régime fiscal avantageux.
Obligations comptables : La comptabilité est plus complexe qu'en direct, nécessitant souvent un expert-comptable.
Impossibilité du régime micro-BIC : Les associés doivent obligatoirement opter pour le régime réel.
Taux élevé de l’impôt sur le revenu : On conseillera ainsi au dirigeant d’anticiper la taxation des résultats car l’impôt sur le revenu sera bien moins intéressant si les bénéfices relèvent de la tranche d’imposition à 45%.

Tableau comparatif : SARL de Famille vs. SCI

Critères	SARL de Famille	SCI
Nature de l'activité	Activités commerciales, artisanales, industrielles	Gestion, location ou transmission de patrimoine immobilier
Fiscalité	Par défaut : Impôt sur les sociétés (IS). Option possible pour l'impôt sur le revenu (IR).	Par défaut : Impôt sur le revenu (IR). Option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Responsabilité des associés	Limitée aux apports.	Limitée aux apports.
Transmission des parts	Facilitée entre membres de la famille, avec avantages fiscaux.	Facilite la transmission des parts sociales, surtout pour un patrimoine immobilier.

En conclusion, la SARL de famille est un outil stratégique pour optimiser vos investissements immobiliers en location meublée, surtout lorsqu'elle est combinée avec le statut LMNP. Elle offre des avantages fiscaux considérables et permet une gestion patrimoniale facilitée entre les membres d'une même famille.

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