Option TVA pour les Bailleurs : Conditions et Modalités
En France, la location de locaux nus est en principe exonérée de TVA, conformément à l'article 261 D du Code général des impôts (CGI). Cependant, les bailleurs ont la possibilité d'opter pour l'assujettissement de ces locations à la TVA, sous certaines conditions et selon les modalités prévues par l'article 260, 2° du CGI.
I. Champ d'Application de l'Option
L'option pour la TVA concerne principalement la location de locaux nus à usage professionnel. Les locations de locaux pourvus d'un mobilier ou d'un agencement professionnel entrent de plein droit dans le champ d'application de la TVA.
A. Immeubles concernés
Il est possible d'exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles (CGI, ann. II, art. 193, al. 2). En pratique, l'option s'exerce donc immeuble par immeuble. Cela implique que les bailleurs sont tenus de suivre distinctement les déductions propres à chaque immeuble.
B. Portée de l'option
L'option formulée s'applique à l'ensemble des locaux nus à usage professionnel situés dans l'immeuble ou l’ensemble d’immeubles au titre duquel elle a été formulée, à l’exception des autres locaux (CGI, ann. II, art. 193, al. 3).
II. Modalités d'Exercice de l'Option
L'option à la TVA peut être exercée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent, formalisant l'intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel. Elle doit mentionner la qualité du bailleur ainsi que la nature des locaux concernés. L'envoi de la lettre d'option en lettre recommandée avec avis de réception permet de garantir non seulement la bonne réception de l'option par l'administration fiscale mais également sa date d'exercice effectif.
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A. Date d'effet
L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée.
B. Documents justificatifs
Il est recommandé que la déclaration soit accompagnée d'un bail, d'une promesse de bail ou de tout document analogue.
C. Situations particulières
L’administration fiscale admet que l’option puisse être exercée avant que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble, avant qu’il en ait la jouissance ou dès la constitution d’une société ayant vocation à donner un immeuble à bail. Le CGI indique lui-même que l’option peut être exercée alors même que l’immeuble n’est pas encore achevé (Art. 194 de l’annexe II au CGI).
III. Obligations des Bailleurs ayant Opté pour la TVA
Les bailleurs ayant opté pour la TVA sont soumis à l'ensemble des obligations qui incombent aux redevables de cette taxe. Ils sont considérés comme redevables de plein droit (CGI, ann. II, art. 193).
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IV. Dénonciation de l'Option
L'option à la TVA est irrévocable pendant une période initiale de neuf années, incluant l'année de son exercice. Elle se reconduit ensuite tacitement jusqu'à ce qu'elle soit dénoncée. Cette dénonciation peut intervenir à tout moment et doit faire l'objet d'une déclaration expresse.
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A. Fin de l'option
La cession de l'immeuble met fin à l'option chez le cédant. Elle oblige l'acquéreur à formuler une nouvelle option pour lui-même, s'il le souhaite.
B. Perte de l'option
En cas de changement d'activité administrative, l'option cesse ses effets de plein droit pour les locaux concernés.
V. Cas Spécifiques : Baux Ruraux et TVA
Toute personne (physique ou morale, donc un GFA) qui donne à bail des terres et/ou des bâtiments agricoles, peut opter pour la TVA bailleur. A noter que le preneur doit être lui-même redevable de la TVA.
Tableau récapitulatif des conditions et modalités de l'option TVA pour les bailleurs
| Aspect | Description |
|---|---|
| Biens concernés | Locaux nus à usage professionnel |
| Modalités d'exercice | Lettre simple au service des impôts |
| Date d'effet | Premier jour du mois de la déclaration |
| Durée initiale | 9 ans |
| Dénonciation | Possible après 9 ans, déclaration expresse |
En conclusion, l'option TVA pour les bailleurs est un mécanisme complexe qui nécessite une compréhension approfondie des règles fiscales et administratives. Il est essentiel de bien évaluer les avantages et les inconvénients de cette option avant de prendre une décision.
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