Dégradation des locaux commerciaux : recours contre le bailleur et procédure judiciaire

Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. L’une des obligations fondamentales des locataires dans le cadre d’un bail commercial est de restituer les locaux loués en bon état à la fin du contrat. Le manquement à cette obligation peut entraîner des conséquences financières importantes pour le locataire, qui peut être tenu de couvrir les frais de remise en état. En d'autres termes, il est tenu de prendre à sa charge les frais de réparations du local loué en cas de doute sur l’origine des dommages.

Obligations contractuelles et cadre légal

Dans un bail commercial, le contrat impose souvent au locataire une obligation d’entretien des locaux pendant la durée du bail ainsi qu’une obligation de restitution en bon état à la fin de la période contractuelle. Cette obligation s’appuie sur l’article 1730 du Code civil, qui prévoit que le locataire doit réparer les dégradations résultant de son usage, sauf vétusté ou force majeure. Toutefois, la manière dont cette obligation est appliquée dans la pratique peut varier en fonction des clauses spécifiques du bail.

Certains contrats peuvent stipuler que le locataire doit prendre en charge tous les travaux nécessaires pour remettre les locaux dans leur état initial, y compris la réfection des sols, des murs ou des équipements. Dans d’autres cas, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur des niveaux d’entretien et de réparations plus ou moins étendus. Comme en cas de perte totale, la destruction partielle du bien loué doit être distinguée de la détérioration des locaux qui oblige le bailleur à y faire face en raison de son obligation d'entretien et de réparations.

La preuve du préjudice : évolution jurisprudentielle

La Cour de cassation a récemment rappelé un principe fondamental : le bailleur doit prouver l’existence d’un préjudice pour obtenir des dommages et intérêts. Une récente décision de la Cour de cassation (3ᵉ chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi n° 22.24-502) a apporté une précision essentielle : le bailleur doit prouver qu’il a effectivement subi un préjudice pour réclamer des dommages et intérêts en cas de non-respect de l’obligation de remise en état. Plus précisément, la Cour de cassation a jugé que le préjudice du bailleur devait être évalué à la date à laquelle le juge statue.

Ainsi, si le bailleur reloue les locaux sans avoir réalisé de travaux de remise en état et sans avoir supporté de coûts de réparation, il ne peut pas prétendre à une indemnisation pour des réparations qui n’ont pas été effectuées. Dans un arrêt de censure du 22 mai 2025 n°23-21228 la Cour de cassation rappelle toutefois que le bailleur ne peut solliciter une indemnisation que s’il peut justifier d’un préjudice effectif.

Lorsque des locaux commerciaux étaient dégradés et que le bailleur réclamait une indemnisation, la Cour de cassation - notamment en 1980 et 2002 - n’exigeait aucune preuve de l’existence d’un préjudice pour le bailleur. En revanche, en l’espèce du 27 juin 2024, la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur et confirme la décision de la Cour d’appel, en considérant que le bailleur doit rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice.

Conséquences pratiques de la nécessité de prouver le préjudice

Cette décision s’inscrit dans une logique de proportionnalité : le locataire ne peut être tenu d’indemniser le bailleur que si ce dernier prouve qu’il a effectivement subi un dommage financier lié au non-respect de l’obligation de remise en état. En somme, la jurisprudence rappelle l’importance de la preuve dans les litiges relatifs aux baux commerciaux et insiste sur la nécessité pour les bailleurs de démontrer un préjudice réel avant de pouvoir prétendre à une indemnisation.

Pour les bailleurs, il ne suffira pas de prouver l’existence d’une dégradation du local commercial pour obtenir une indemnisation, mais de démontrer également que cette dégradation entraîne un préjudice pour le bailleur. Les bailleurs doivent veiller à bien documenter leur situation et à évaluer l’état des locaux à la fin du bail. Une bonne pratique consisterait à réaliser un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire, accompagné de photographies et de rapports d’experts si nécessaire.

Pour les locataires, cette décision constitue une protection contre des demandes d’indemnisation abusives. Tant qu’ils ont restitué les locaux dans l’état dans lequel ils les ont reçus, à condition de respecter les obligations de vétusté, ils peuvent se défendre efficacement contre des réclamations financières non justifiées. Cela souligne l’importance de maintenir des preuves documentaires sur l’état des lieux tout au long du bail, notamment par le biais d’états des lieux contradictoires.

Procédures d’expulsion et occupation sans titre

L'occupation illégale d'un local commercial constitue un préjudice majeur pour le propriétaire : perte de loyers, impossibilité de relouer, dégradations, charges impayées. Les occupations sans titre se multiplient dans les zones urbaines, notamment à Paris. Un propriétaire d'un local commercial à Paris a refusé le renouvellement du bail de son locataire et versé l'indemnité d'éviction de 80 000 €. Le bail a expiré le 31 décembre 2025. Nous sommes en avril 2026 et le local est toujours occupé par l'ancien locataire qui refuse de partir.

Le propriétaire ne peut JAMAIS procéder lui-même à l'expulsion, même si l'occupation est manifestement illégale. Toute expulsion sans décision de justice est un délit pénal (1 an de prison, 15 000 € d'amende). En pratique, deux voies principales sont possibles : le référé expulsion et la procédure au fond devant le tribunal judiciaire.

Le référé expulsion

Le référé permet d'obtenir rapidement une ordonnance d'expulsion sans attendre une procédure au fond (délai : 1-2 mois).
L'occupation sans titre justifie le référé en tant que trouble manifestement illicite.
Après l'ordonnance, l'occupant dispose de 2 mois pour partir volontairement (délai incompressible).
Demandez la condamnation de l'occupant à une astreinte (ex : 50-200 € par jour de retard, couramment 100 € par jour), et prévoyez que l'ordonnance soit signifiée à l'occupant par huissier.
Délai total moyen : 4-8 mois du commandement initial à la libération effective.

La procédure au fond

Si la situation est complexe ou si le référé est rejeté, une procédure au fond peut être engagée devant le tribunal judiciaire (délai : 12-18 mois).
L'audience se tient 2 à 6 semaines après l'assignation. Le juge entend les arguments des deux parties (ou constate l'absence de l'occupant, fréquent dans ces cas).
Dans vos conclusions, réclamez la condamnation de l'occupant à une astreinte et demandez la signification de l'ordonnance par huissier.

Exemple chronologique concret : 5 avril 2026 : Commandement de quitter par huissier (200 €). 25 mai 2026 : Audience. 30 mai 2026 : Signification de l'ordonnance (150 €). 5 août 2026 : L'occupant est toujours présent. 1er septembre 2026 : Expulsion physique avec police. Résultat : Le propriétaire récupère son local 5 mois après le début de la procédure. Coût total : 6 650 €.

Procédures collectives et sort du bail

Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre du locataire d’un local commercial, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire examine le sort du contrat de bail commercial. Il peut décider de continuer le bail, d’y mettre fin ou de le céder. En principe, l'ouverture d'une procédure collective n’a pas de conséquence automatique sur le bail commercial : celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective.

Cependant, l'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers antérieurs au jugement d’ouverture. Pour récupérer les loyers impayés, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc. Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une procédure collective entraîne automatiquement la résiliation du bail.

Qui décide de la continuation du bail ? Lors de l'ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail. En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire qui se prononce sur la poursuite du bail commercial.

L'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment dans le cadre de la liquidation judiciaire. Le bail peut également être résilié à la demande de l’administrateur, du liquidateur, du bailleur ou du locataire en fonction de la procédure collective engagée.

Expertise judiciaire et preuve

En matière de loyers et d'état des lieux, l'expertise judiciaire joue un rôle central. L'expert judiciaire est un professionnel spécialisé dans l'évaluation immobilière commerciale. La mission de l'expert consiste à déterminer la valeur locative du local en question ou à constater l'état des lieux et les travaux à réaliser. L'expert visite le local, recueille des informations et rédige un rapport détaillé exposant son analyse et ses conclusions.

Le dépôt du rapport de l’expert judiciaire est généralement l’occasion d’un rapprochement entre le preneur et le bailleur. Chaque partie peut présenter des observations sur le rapport d'expertise. En cas de contestation sérieuse du rapport, le juge peut ordonner une contre-expertise ou demander des explications complémentaires au premier expert.

Pratiques recommandées pour limiter les risques

Réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie détaillé, accompagné de photographies et, si nécessaire, de rapports d'experts.
Conserver toutes les preuves documentaires (factures, correspondances, courriers d'entretien, attestations d'assurance).
Déclarer tout sinistre auprès de son assureur et, si besoin, par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un agent d’assurance.
En cas de litige, se faire assister par un avocat spécialisé en baux commerciaux : l’Avocat dispose d’une connaissance approfondie et actualisée du droit applicable aux baux commerciaux.
Ne jamais procéder soi‑même à une expulsion : toute expulsion sans décision de justice est un délit pénal.

Points de vigilance contractuels

Le bail commercial est un contrat complexe comportant de nombreuses clauses : clause de destination, clause de révision du loyer, clause d’échelle mobile, clause d’agrément pour la cession, clé de répartition des charges, clause de garantie solidaire. Il est conseillé de prévoir dans votre contrat des modalités claires de révision et de répartition des charges, ainsi qu'une clé de répartition des charges aux fins de déterminer celles qui s’imputeront sur le locataire.

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Le bail dérogatoire est conclu pour une durée de 3 ans maximum et doit être conclu par écrit. Si à l’expiration du bail, le locataire reste dans les locaux, un nouveau bail commercial de 9 ans doit prendre effet.

La charge de la preuve et renversement possible

La loi pose le principe, applicable à toute location et notamment au bail commercial, que « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Cependant, la charge de la preuve peut se révéler complexe et la jurisprudence sanctionne parfois les juges qui renversent cette charge. En effet, il existe des décisions où une cour d’appel a été censurée pour avoir renversé la charge de la preuve.

Le preneur devra également déclarer le sinistre auprès de son assureur, le cas échéant par l’intermédiaire d’un courtier ou de l’agent d’assurance. En pratique, le dépôt du rapport d’expert judiciaire peut rapprocher bailleur et preneur et permettre de clore le litige.

PROCÉDURE DE RÉFÉRÉ (Procédure civile)

Références jurisprudentielles utiles

Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi n° 22.24-502 (preuve du préjudice pour obtenir indemnisation).
Cour de cassation, arrêt de censure du 22 mai 2025 n°23-21228 (indemnisation liée à la dégradation d’une pompe à chaleur : nécessité de prouver un préjudice effectif).

En cas de litige relatif à des dégradations de locaux commerciaux, il est d'autant plus judicieux de se faire accompagner par un professionnel, dans le cadre de la location de baux commerciaux. Le Cabinet de Maître DELHAYE pourra vous assister et vous représenter au cours d’une procédure de résiliation d’un bail commercial et d’expulsion de votre locataire indélicat.

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