Différence entre SCI et SARL : Comparaison détaillée pour votre investissement immobilier
La différence entre SCI et SARL de famille est une question cruciale lorsqu'on envisage d'investir à plusieurs dans l'immobilier. Choisir la forme juridique la plus adaptée est essentiel pour la réussite de vos projets. Pour prendre une décision éclairée, il est impératif de comprendre les nuances entre ces deux types de sociétés.
La SARL de famille et la SCI sont les sociétés privilégiées pour l'investissement immobilier. Cependant, le choix entre les deux structures dépend des activités prévues par les associés et des responsabilités qu'ils souhaitent engager. Comparons ici SCI et SARL familiale.
Quelles sont les caractéristiques d'une SARL familiale ?
La société à responsabilité limitée (SARL) familiale est une société commerciale qui concerne les artisans, commerçants et industriels. Les associés sont obligatoirement parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. La responsabilité des associés en cas de dettes de la société est limitée au montant de leurs apports.
En matière fiscale, la SARL familiale relève soit de l'IS, soit de l'IR sur option et sans limitation de durée.
Ses avantages
- La SARL familiale est soumise, par défaut, à l'imposition sur les sociétés.
- Les associés peuvent cependant opter pour l'IR sans limitation de durée.
- Les associés bénéficient du statut de LMNP et des avantages du régime réel d'imposition, à condition de respecter les 2 conditions suivantes :
- Les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 euros par an et par associé ;
- Elles ne représentent pas plus de 50 % de leur revenu global.
- Les activités immobilières qu'elle peut exercer ne sont pas limitées (location, gestion, achat-revente).
- La SARL de famille facilite la transmission anticipée du patrimoine. En effet, les associés peuvent profiter d'un abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée s'ils cèdent la totalité de leurs parts.
- La responsabilité des associés se limite à leurs apports dans la société.
Ses inconvénients
- Elle restreint l'entrée dans la société des parents éloignés et des tiers.
- Les bénéfices de la SARL familiale augmentent les revenus du foyer des associés.
- Quel que soit son régime fiscal (IR ou IS), la SARL familiale doit tenir une comptabilité commerciale complète, c'est-à-dire enregistrer les créances et les dettes, déposer au greffe du tribunal de commerce les comptes annuels (bilan, compte de résultat…).
- La rémunération versée au gérant n'est pas déductible lorsque la société est soumise à l'IR.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI exerce des activités civiles. Elle a pour objet la constitution et la gestion d'un patrimoine à plusieurs. Elle est adaptée aux locations de longue durée. Aussi, elle n'est donc pas destinée à réaliser, à titre principal, des actes de commerce qui génèrent des plus-values (par exemple des achats-reventes de biens immobiliers). Toutefois, la loi tolère une activité occasionnelle de location meublée inférieure à 10 % des recettes totales de la société.
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En pratique, les biens immobiliers détenus par la société sont intégrés au capital social, et divisés entre les associés en fonction de leurs parts dans la société.
On distingue la SCI :
- De location-gestion (acquisition et location sur le long terme de biens immobiliers) ;
- Familiale (gestion d'un patrimoine familial) ;
- De construction-vente (construction pour vendre) ;
- D'attribution (acquisition ou construction d'un bien pour l'attribuer aux associés à hauteur de leurs parts sociales).
Durée du bail de location
Dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).
Fiscalité de la société civile immobilière
La SCI relève, par défaut, de l'impôt sur le revenu. La société perçoit les loyers. Les associés déclarent les recettes locatives proportionnellement à leur quote-part dans le capital social.
Cependant, si la SCI réalise des activités commerciales de location meublée au-delà du seuil de 10 % toléré, elle peut être tenue de s'acquitter, en plus de l'IR, de l'impôt sur les sociétés.
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Avantages
- Les associés peuvent céder à leurs héritiers tout ou partie des parts sociales qu'ils détiennent dans la société. Dès lors, aucun partage n'est nécessaire en cas de succession.
- Par ailleurs, chaque cédant bénéficie d'une exonération d'impôt sur les donations d'une valeur totale de 100 000 euros tous les 15 ans.
- Les biens immobiliers échappent à l'indivision.
- Les contraintes administratives se limitent aux enregistrements des recettes et des dépenses.
Inconvénients
- Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. En pratique, les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société puis, faute de paiement, contre chaque associé à hauteur de sa quote-part de participation aux dettes.
- Les activités commerciales sont proscrites. La SCI ne peut pas bénéficier du statut de LMNP. Aussi, si les associés d'une même famille souhaitent développer une activité commerciale comme l'achat-revente d'immeubles, la SARL familiale est privilégiée.
- Par ailleurs, pour une transmission de patrimoine, la SCI familiale évite aux héritiers l'indivision et le partage.
Les responsabilités des associés
Dans le cadre d'une SCI, les associés engagent leur patrimoine personnel.
SCI ou SARL de Famille quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?
SARL de famille ou SCI : quelles différences notables ?
La première différence majeure entre la SARL de famille et la SCI réside dans la nature des associés qui peuvent entrer au sein de celles-ci. Néanmoins, il existe d’autres points qui peuvent orienter le choix vers l’une ou l’autre de ces deux structures juridiques.
Les différences liées aux associés
Comme évoqué plus haut, dans une SARL de famille, seuls les membres d’une même famille peuvent devenir associés, ce qui n’est pas le cas dans une SCI classique. Une autre différence importante concerne la responsabilité des associés. Dans une SARL, elle est limitée au montant de leurs apports. Les biens personnels des associés ne sont donc pas engagés. En revanche, dans une SCI, la responsabilité est indéfinie. Les associés peuvent être tenus de rembourser les dettes de la société sur leur patrimoine personnel. Toutefois, cette responsabilité n’est pas solidaire. Chaque associé n’est redevable qu’à hauteur de sa part dans le capital social.
Les types d'activité autorisée
La SARL de famille peut exercer une grande variété d’activités : commerciales, industrielles ou économiques. En revanche, la SCI est réservée à des activités immobilières spécifiques, comme la location, la gestion, la construction-vente ou l’attribution de biens. Aller au-delà de ces limites peut entraîner des conséquences fiscales importantes. Par exemple, une SCI ne doit pas exercer une activité de marchand de biens de façon habituelle. Il est permis d’acheter et de revendre un bien immobilier à titre exceptionnel, mais si cette pratique devient régulière, il est nécessaire d’opter pour une structure commerciale, comme une SARL.
L’imposition
Les SARL sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), mais les associés ne sont imposés que sur les dividendes reçus ou leur rémunération. Une option pour l’impôt sur le revenu (IR) est possible durant les cinq premières années, avec imposition des associés selon leur part dans le capital. Passé ce délai, la SARL passe obligatoirement à l’IS. Les SARL de famille peuvent choisir l’IR de manière illimitée, sous certaines conditions, mais cette option prend fin si des non-familiers rejoignent la société.
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Quant aux SCI, elles sont souvent soumises à l’IR, mais peuvent opter pour l’IS, où les associés ne sont imposés que sur les dividendes.
La transmission du patrimoine
La transmission des parts sociales dans une SARL est régie par les statuts de l'entreprise, mais reste libre au sein de la famille (succession, entre conjoints, ascendants et descendants). Le pacte Dutreil permet une réduction fiscale de 75 % sur la valeur des titres transmis dans un cadre familial. La cession des parts dans une SARL de famille est exonérée de plus-value.
En SCI, la transmission est facilitée et permet une répartition aisée des parts, en pleine propriété ou en démembrement. Les donations de parts peuvent bénéficier d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. En cas de démembrement, les parents conservent l'usufruit des parts tout en optimisant les droits de succession.
Tableau comparatif : SARL de famille vs SCI
| Caractéristique | SARL de famille | SCI |
|---|---|---|
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports des associés | Illimitée, les associés sont personnellement responsables des dettes |
| Transmission de patrimoine | Facilite la transmission anticipée, exonération de plus-value sous conditions | Facilite la transmission, exonération des donations jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans |
| Imposition fiscale | Impôt sur les sociétés (IS) ou option pour l'impôt sur le revenu (IR) | Impôt sur le revenu (IR) par défaut, option pour l'impôt sur les sociétés (IS) |
| Activités commerciales autorisées | Autorise toutes les activités immobilières, y compris commerciales | Activités commerciales interdites, sauf location meublée occasionnelle (moins de 10 % des recettes) |
| Indivision sur les biens immobiliers | Les biens immobiliers sont détenus par la société, pas d'indivision | Les biens sont gérés en copropriété entre les associés (indivision possible) |
Laquelle choisir entre une SCI et une SARL de famille ?
Le choix entre SARL de famille et SCI dépend principalement des objectifs de l'investisseur. Il faudra également prendre en compte d’autres facteurs comme le type d’activités envisagées ou encore le niveau de responsabilité que les associés sont prêts à assumer. Voyons tout cela en détail.
La SARL de famille pour sa flexibilité
La SARL de famille est particulièrement prisée par les investisseurs qui recherchent une gestion flexible de leur société. Contrairement à d’autres structures, elle permet aux associés de définir librement les modalités de fonctionnement et de gestion de l'entreprise. La SARL de famille offre ainsi une grande souplesse, tant sur le plan des statuts que des activités exercées au sein de la société. Elle permet d'exercer diverses activités, ce qui n’est pas possible avec une SCI qui a un objet social plus restreint. En revanche, la SCI est idéale pour une gestion immobilière à but non lucratif ou pour gérer des biens immobiliers familiaux, mais elle n’offre pas la même flexibilité qu'une SARL.
La SARL de famille pour une meilleure gestion du patrimoine immobilier important
La SCI est souvent préférée pour la gestion de petites résidences ou de biens immobiliers de taille modeste au sein d’une même famille. Cependant, si vous envisagez de constituer un patrimoine immobilier de plus grande envergure, la SARL de famille est plus appropriée. Si les activités d'achat et la vente sont ponctuelles, une SCI peut rester une option valable, mais pour des transactions plus régulières, la SARL de famille devient une solution plus avantageuse. Elle permet également de bénéficier de déductions fiscales sur les charges liées à l’immobilier, ce qui simplifie la gestion des acquisitions et cessions.
La SCI en termes de durabilité et de fiscalité
En matière de durabilité, si votre entreprise envisage d’acheter, vendre et gérer des biens à court terme, la SARL de famille est la structure la plus adaptée. Sa fiscalité avantageuse et la possibilité de déduire les charges facilitent la gestion de ce type de transactions. Cependant, si vous souhaitez opérer dans le secteur locatif à long terme, la SCI est plus appropriée. Elle est particulièrement avantageuse pour les projets de gestion immobilière à long terme, offrant une protection contre les défauts de paiement des loyers et une plus grande souplesse dans la gestion des baux.
La SARL de famille pour limiter la responsabilité des associés
Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est limitée à leur apport dans le capital social de la société. Autrement dit, les créanciers ne peuvent pas saisir le patrimoine personnel des associés, sauf en cas de faute de gestion. Cela offre une protection importante en cas de difficultés financières.
En revanche, dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie, ce qui signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé si la société rencontre des difficultés financières. Ce point est crucial si le projet immobilier présente des risques financiers importants, car il peut être préférable de se tourner vers une SARL de famille pour minimiser les risques personnels.
Location meublée : SARL de famille ou SCI ?
Pour investir dans l'immobilier, notamment dans la location meublée, faut-il privilégier une SARL de famille ou une SCI ? Le choix dépend du régime fiscal souhaité (LMNP ou LMP) et des objectifs de rentabilité et de transmission.
SARL de famille : un cadre compatible avec le LMNP
La SARL de famille est souvent plus adaptée à la location meublée. Elle permet de bénéficier du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), sous réserve de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs par an et par associé, et que ces revenus restent inférieurs à 50 % des revenus totaux de chacun. Ce statut permet notamment de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
SCI : attention à l’imposition sur la location meublée
La SCI est en revanche moins compatible avec la location meublée. Dès que les loyers issus de la location meublée dépassent 10 % de ses recettes, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela entraîne une double imposition : d’abord au niveau de la SCI, puis à celui des associés sur les dividendes perçus. D’ailleurs, elle ne permet pas d’opter pour le régime LMNP.
FAQ
Pourquoi SARL plutôt que SCI ?
La SARL autorise les activités commerciales. Par ailleurs, elle protège le patrimoine personnel des associés en cas de dettes sociales.
Location meublée SARL de famille ou SCI, le match fiscal ?
Seuls les associés d'une SARL peuvent bénéficier du statut de LMNP. Par ailleurs, la SARL de famille peut opter pour l'IR sans limite de durée.
A contrario, la SCI ne permet pas la location meublée comme activité principale. Cette structure est basée sur l'IR par défaut, mais risque la double imposition en cas d'activité commerciale.
Pourquoi créer une SARL de famille ?
La SARL de famille est particulièrement adaptée lorsque les membres d'une même famille souhaitent développer une activité de location meublée ou des achats-reventes immobiliers.
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