Financement Foncier Agricole : Les Différentes Options

Il existe de multiples manières d’acquérir du foncier agricole. Le choix est généralement motivé par votre capacité financière, vos enjeux patrimoniaux, un projet de transmission, mais aussi par le risque de préemption ou encore les droits de mutation.

Achat Direct par l'Exploitant

Assez fréquente, cette solution sécurise la transaction si l’acquéreur est le fermier en place. En effet, il n’y a pas de préemption de la Safer si l’acquéreur est l’actuel fermier, depuis au moins 3 ans. Par ailleurs, le fermier peut bénéficier, sous certaines conditions, du taux réduit des droits d’enregistrement (0,71 % du prix de la cession contre 5,89 %).

Chercher un revenu post-activité par le biais des loyers, miser sur une plus-value future ou vouloir transmettre des terres à ses descendants, sont autant de raisons qui peuvent inciter à acheter le terrain à titre personnel. En outre, ce mode de détention permettra de conclure un bail à long terme qui, s’il engage sur une longue durée, offre un avantage fiscal considérable en matière de transmission. En effet, il permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’un abattement de trois quarts de la valeur du bien pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Acquisition via la Société d'Exploitation

Plus rarement utilisée, cette option a du sens si l’objectif est d’assurer au maximum la pérennité de l’outil de production. Les futurs changements d’associés ne remettront pas en cause la disposition du foncier détenu en propriété par la société. Réunir la propriété du sol et des bâtiments via la société peut également présenter un intérêt, surtout si les parcelles concernées sont à proximité des bâtiments.

Cette solution permet aussi d’appliquer le régime des plus-values professionnelles lors de la cession du foncier détenu par la société ou lors de la cession des parts sociales, ce qui peut être intéressant dans un certain nombre de cas. Le pacte Dutreil pourrait alors permettre de bénéficier, sous conditions, d'un abattement de trois quarts de la valeur des titres transmis pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. Mais prudence, détenir le foncier dans la société exploitante aura pour conséquence d’alourdir le capital à transmettre et donc de rendre son financement plus difficile. Dans le cas d’une transmission familiale, à titre gratuit, le patrimoine non-professionnel détenu permettra-t-il l’équilibre entre les héritiers ?

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Groupement Foncier Agricole (GFA)

Parce que le foncier agricole représente un patrimoine, son acquisition peut faire intervenir d'autres protagonistes que l'exploitant (cadre familial ou en dehors). À ce titre, le Groupement Foncier Agricole (GFA) est un outil intéressant pour le financement du foncier agricole et sa transmission. Il s'agit de créer une société en famille, ou avec un tiers investisseur, pour conserver ou acheter les terres agricoles et les gérer en les donnant à bail (idéalement à long terme) à l'exploitant.

Cette société permet de conserver l'unité foncière, voire de l'améliorer par des achats successifs. Le GFA facilite aussi la transmission du foncier entre les générations par la cession progressive des parts, dans un cadre fiscal avantageux : si les terrains sont loués via un bail à long terme, la donation des parts détenues depuis au moins deux ans bénéficiera d'un abattement de trois quarts de leur valeur pour le calcul des droits.

Bien entendu, la constitution et la gestion d'une telle société engendrent des coûts et nécessitent l'entente entre associés. Elle a pour avantage d’éviter une possible indivision future entre les héritiers et ses statuts constituent un cadre protecteur qui définit les règles de fonctionnement.

Un groupement foncier agricole, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

Aides et Financements pour les Jeunes Agriculteurs

Vous souhaitez créer ou reprendre une exploitation agricole ?

Le Point accueil installation (PAI) est un passage obligé pour l’installation d’un jeune agriculteur. Après l’agrément du Parcours 3P par le préfet, le candidat le met en pratique. Après une validation officielle du parcours 3P effectué, délivrée par le préfet, le candidat peut entamer ses démarches de demande d’aides à l’installation.

Dès lors que toutes les actions proposées par le parcours 3P ont été mises en œuvre, le candidat doit élaborer son Plan d’Entreprise (PE). Ce dernier est nécessaire pour évaluer la viabilité tant économique, humaine que sociale de son projet. Le dossier est examiné en Commission départementale d’orientation agricole (CDOA). Ce passage valide (ou non) l’attribution de la Dotation jeune agriculteur (DJA) et décide de son montant.

Le parcours 3P est validé, le Plan d’Entreprise établi et le dossier de demande d’aides finalisé, le candidat peut s’installer. Après son installation, des bilans avec la chambre d’agriculture auront lieu durant les 5 premières années.

Concernant l’aide de votre famille, elle peut par exemple se traduire sous la forme d’une donation ou de prêts à taux modérés. Un atout pour le financement de votre projet puisqu’un engagement familial sous forme de prêt à long terme renforcera les capitaux permanents de votre exploitation. Et vous permettra de bénéficier d’un financement à des conditions favorables.

Tout comme la constitution d’un GFA (Groupement Foncier Agricole) peut être une solution adaptée pour maintenir l’unité de l’exploitation et/ou limiter votre investissement foncier. Les cohéritiers qui acceptent de faire partie du GFA reçoivent la fraction du patrimoine qui leur revient, sous forme de parts.

Si vous êtes âgé de 18 à 25 ans, vous avez la possibilité de passer avec un membre de votre famille qui est exploitant agricole un contrat d’associé d’exploitation.

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La Dotation Jeunes Agriculteurs (DJA) est une aide à la trésorerie dont le montant est fixé au niveau régional. Elle est financée à 80% par l’Union Européenne et 20% par l’État. Son montant varie selon la zone d’installation, la nature et l’ampleur du projet.

Par ailleurs, si vous êtes demandeur d'emploi, vous pouvez également obtenir l’Aide à la Reprise ou à la Création d'Entreprise (ARCE) auprès de Pôle Emploi.

Autres Options de Financement

Afin de compléter le financement de votre installation et pour vos besoins de chef d’entreprise agricole, vous pouvez recourir à toute une gamme de financements tels que les prêts, le crédit-bail, la LOA. Que vous optiez pour un taux fixe ou variable, vous avez le choix entre un remboursement mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel. De nombreuses banques proposent des prêts pour les agriculteurs.

S’y retrouver dans le monde complexe des financements bancaires est un véritable casse-tête, notamment quand le temps est précieux. Le crédit Agridispo proposé par le Crédit Mutuel est une avance de trésorerie pour couvrir les besoins de liquidités à court terme. Cela permet notamment de faire le lien entre les dépenses et les aides à recevoir. Ce prêt permet de moduler les échéances modulables et d’allonger la durée jusqu’à 5 ans.

Il existe également des solutions spécifiques proposées par les banques pour le financement du matériel agricole. Il faut noter que la banque réserve à ses meilleurs clients l’accès sans frais au Crédit Illico Actimat dont le montant est compris entre 10 000 et 80 000 €.

Le crédit-bail Agri du Crédit Mutuel est une solution de financement de matériel avantageuse. Cela permet de louer à la banque avec option d’achat en fin de contrat du matériel agricole dont elle a fait l’acquisition pour vous. La solution Agilor du Crédit Agricole permet de faire la demande de financement du matériel agricole directement chez le concessionnaire. La solution Agilor concerne tout le matériel agricole, neuf ou d’occasion, acheté auprès d’un vendeur agréé Agilor par votre Caisse régionale.

Les prêts bonifiés ont l’avantage de proposer des taux d’intérêts beaucoup plus bas grâce à une aide de l’État qui en prend une partie en charge.

Financements Innovants

Le secteur agricole fait face à de nombreux défis, tant pour maintenir sa compétitivité que pour répondre aux enjeux de souveraineté alimentaire, de transition agro-écologique et de renouvellement des actifs. Des investissements conséquents sont nécessaires mais l’offre de financements manque.

Dans ce contexte, le ministère de l’Agriculture, de la Souveraineté alimentaire et de la Forêt (MASAF) a commandé une étude visant à identifier et analyser des outils de financement innovants pouvant répondre à ces besoins. Il apparaît que de nouveaux outils de financement émergent, favorisés par la désintermédiation bancaire et une meilleure gestion du risque. La prise en compte d’indicateurs extra-financiers attire également de plus en plus d’investisseurs.

L’agriculture française est confrontée à d’importants défis appelant souvent des changements de nature structurelle : adaptation et lutte contre le changement climatique, transition écologique, souveraineté alimentaire, etc. Ces évolutions nécessitent déjà, et nécessiteront plus encore demain, des financements considérables et adaptés. Or, un déficit structurel de financement des exploitations françaises est observé, estimé entre 1,3 et 1,7 milliard d’euros annuels par un rapport de la Commission européenne de 2020.

Spécificités du Financement Agricole

L’activité agricole diffère d’autres activités économiques par la durée des cycles de production, la volatilité des prix, et le temps de retour sur investissement parfois long qui rend le secteur peu attractif. L’activité agricole dépend des cycles biologiques et des aléas climatiques, qui influencent la production et in fine les prix sur les marchés.

Dans de nombreux cas, l’activité agricole nécessite un capital conséquent pour financer les infrastructures et les équipements (matériel agricole) et les achats liés au cycle de production (semences, engrais, aliments du bétail, etc.).

Divers outils classiques de financement des exploitations existent, à commencer par la dette bancaire, très majoritairement utilisée. Néanmoins, la Banque de France estime que celui de l’ensemble des secteurs de l’agriculture, de la sylviculture et de la pêche est en constante augmentation. Il s’élevait à 63,8 milliards d’euros en avril 2023.

Pour limiter l’engagement personnel de l’agriculteur et faciliter l’obtention de prêts, un cautionnement peut être sollicité auprès d’une société de caution mutuelle, telle que la Société de caution mutuelle pour les petites entreprises (SIAGI). Certaines coopératives peuvent également intervenir. Ainsi, Terrena propose à ses membres une caution simple couvrant jusqu’à 30 % des montants empruntés.

Les avances remboursables sont des prêts proposés par des collectivités territoriales et des acteurs institutionnels (Bpifrance, etc.). Généralement à taux zéro et accordées sans garantie, elles financent certaines dépenses spécifiques d’un projet (recherche et développement, etc.). Elles se développent aujourd’hui dans le champ coopératif.

En parallèle de l’endettement bancaire, le financement par le compte courant d’associé se répand depuis plusieurs années. Sa principale limite tient au fait que, lors de la reprise d’une exploitation ou du départ d’un associé, les fonds sont exigibles immédiatement, ce qui complique la transmission.

Au cours de la dernière décennie, des fonds d’investissement dédiés au développement de la production biologique ou de la diversification des activités de l’exploitation ont émergé (ex. Défibio, Agri Impact). Ces fonds permettent un apport en capital et ils ont le statut de « personnes morales ».

D’autres dispositifs d’envergure plus limitée existent, tel le mécénat, qui peut intervenir à différents niveaux du bilan. Par exemple, la Fondation Daniel et Nina Carasso concourt aux fonds propres et quasi-fonds propres d’exploitations au travers du fonds « Bio filières durables », doté de 15,75 millions d’euros.

Face aux besoins de financements et aux limites des outils classiques, de nouveaux dispositifs sont proposés aux agriculteurs. Trois principaux leviers d’innovation ont été identifiés par l’étude. Le premier est la désintermédiation bancaire, qui permet aux agriculteurs de diversifier leurs sources de financement. Le deuxième facteur d’innovation réside dans une meilleure estimation du niveau de risque, ce qui réduit cette limite bien connue à l’investissement en agriculture. Enfin, le troisième levier reste lui à développer. Une meilleure prise en compte des critères extra-financiers pourrait inciter davantage les investisseurs à se tourner vers le secteur agricole.

Ces trois leviers permettent d’ores et déjà, et ils favoriseront plus encore à l’avenir, le développement de financements considérés comme « innovants ».

Outils Innovants

Prêt d’honneur: augmente les fonds propres des créateurs ou des repreneurs d’entreprise.
Fonds d’investissement portés par des coopératives agricoles: accompagnent financièrement les coopérateurs.
Jetons numériques (tokens): utilisés dans le secteur agricole en Amérique du Sud, trop complexes à ce jour pour une large diffusion en France.
Titres participatifs: pour l’instant accessibles aux seules exploitations agricoles coopératives, pourraient être adaptés à l’ensemble des exploitations.
Contractualisation pluriannuelle: signature d’un contrat tripartite entre agriculteur, industriel ou distributeur, et banque.
Vente de crédits carbone: contribue à la diversification du chiffre d’affaires des exploitations.
Paiements pour Services Environnementaux (PSE): visent à favoriser l’adoption de pratiques bénéfiques à l’environnement en les rémunérant.
Crédits à impact: crédits classiques dont le taux d’intérêt varie selon l’atteinte de seuils définis pour des indicateurs extra-financiers, environnementaux ou sociaux.
Financement participatif (crowdfunding): regroupe trois catégories d’instruments : le crowdequity, le crowdlending et le crowdgiving.
Fonds de dette: instruments de financement dits « alternatifs », car proposés hors du secteur bancaire.

Investir dans la Terre Agricole : Avantages et Inconvénients

L'investissement foncier agricole est peu connu des investisseurs. Malgré un rendement modéré (entre 1 et 3%), il s’agit d’un type d'investissement stable et tangible et qui offre des perspectives de plus-values intéressantes.

Avantages d'Investir dans la Terre

Rentabilité et performance: La rentabilité d'un investissement foncier se situe généralement entre 1 et 3 %.
Stabilité et sécurité: Un terrain agricole est un emplacement foncier. En ce sens, il n'y a aucun risque de vol ni de détérioration.
Diversification du portefeuille d'investissement: L'achat d'une terre agricole est un bon moyen de diversifier un portefeuille d'investissements.
Contribution au développement durable et à l'économie locale: Investir dans le foncier rural vous permet de soutenir l'agriculture française déjà en mauvaise posture.

Comment Investir ?

Vous pouvez investir de différentes manières :

Directement: En achetant une parcelle de terrain.
Via une coopérative agricole: Comme un groupement foncier agricole (GFA).
Crowdfunding et financement participatif: En contribuant à des projets agricoles.
Fonds d'investissement spécialisés: En achetant des parts de sociétés de placement immobilier.

Facteurs Clés à Considérer

La qualité et la localisation des terres: L'exposition au soleil, la profondeur et la texture du sol.
Le type de culture et les pratiques agricoles: Choisir un terrain adapté à un type de culture rentable.
La rentabilité et les perspectives de croissance: Investir dans des terres agricoles est généralement plus rentable que dans des forêts ou des vignes.

Les risques et les défis potentiels: S’agissant d’un bien réel, la terre n’est pas susceptible ni de vol ni de destruction. Toutefois, un terrain agricole est peu liquide. Vous ne pourrez pas le vendre facilement au cas où vous auriez un besoin urgent de liquidités.

Comment Procéder ?

Déterminer votre budget.
Fixer vos objectifs.
Choisir votre horizon d'investissement.
Rechercher et sélectionner les opportunités d'investissement.
Analyser et évaluer les risques et le potentiel de rentabilité.
Mettre en place une stratégie de gestion et de suivi.

Subventions et Aides Publiques

Il existe un certain nombre de subventions et de dispositifs d'aides dédiés à l'agriculture notamment biologique :

Aides PAC à la conversion
Aides PAC au maintien de l'agriculture biologique
Aide à la certification
Crédits d'impôts Bio

Pièges et Erreurs à Éviter

Ne pas prendre en compte les réglementations locales et environnementales.
Sous-estimer l'importance d'une bonne gestion des terres.
Ignorer les facteurs climatiques et géographiques.
Négliger la diversification des cultures et des sources de revenus.

Tableau Comparatif : Foncier Agricole vs Immobilier

Caractéristique	Foncier Agricole	Immobilier Locatif
Stabilité	Élevée	Variable
Rendement	Modéré (1-3%)	Potentiellement plus élevé
Liquidité	Faible	Variable
Risques	Climatiques, gestion	Locatifs, entretien
Diversification	Bonne	Bonne

En conclusion, investir dans les terres agricoles est non seulement un moyen de diversifier son portefeuille d'actifs mais aussi de soutenir les agriculteurs.

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