CFE LMNP : Conditions d'exonération et Guide Complet

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous interrogez sur vos obligations concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ? En tant que LMNP, vous êtes soumis à cette taxe locale qui s'applique à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.

Outre l’impôt sur les recettes locatives, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est tenu de payer la CFE de location meublée. Succédant à la taxe professionnelle, la CFE du LMNP est due chaque année et doit être payée avant le 15 décembre. Si en principe la CFE est due par les LMNP, vous pouvez demander à bénéficier d’une exonération totale ou partielle dans certains cas.

Qu’est-ce que la CFE ?

Mise en place depuis 2010 par la loi de finances, la cotisation foncière des entreprises (CFE) remplace l'ancienne taxe professionnelle. Cet impôt local s'applique aux loueurs en meublé professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sur la base de la valeur locative des biens utilisés pour l'activité.

La loi de finances pour 2010 supprime la taxe professionnelle et met en œuvre à la place la contribution économique territoriale (CET). Elle se compose de deux impôts :

La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Elle est due lorsque votre chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 500 000 euros.

Pour les propriétaires ayant le statut LMNP, le calcul de la CFE s'effectue à partir de la valeur cadastrale du logement, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux d'imposition varie ensuite selon la commune où se situe le bien.

La CFE constitue, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale. Un avantage notable : sous le régime réel, cette taxe devient déductible des revenus locatifs, au même titre que les charges de copropriété.

La CFE du LMNP est un impôt local, qui est versé aux communes dans lesquelles se situe votre bien immobilier. Son montant repose sur la valeur locative du logement sur une période de référence. À savoir : à partir du moment où le LMNP est assujetti à la CFE, il n’est pas redevable de la taxe d’habitation si le logement n’était pas occupé par un locataire au 1er janvier.

Qui doit payer la CFE ?

La CFE est due par toute entreprise ou particulier dès lors qu’il remplit les trois conditions suivantes :

Exercer une activité non salariée ;
L’activité présente un caractère habituel ;
L’activité est exercée à titre professionnel.

Alors, en tant que loueur en meublé non professionnel, êtes-vous assujetti à la CFE ? Oui, parce que la doctrine fiscale considère que par nature, la location de locaux meublés est une activité professionnelle relevant de la CFE. Une exception : l’investissement en location meublée en résidence de services (investissement en maison de retraite, EHPAD ou résidence étudiante) ne relève pas de la CFE, car l’activité est exercée par l’entremise d’un bailleur.

Ainsi, la CFE est due par le LMNP mais aussi par le loueur en meublé professionnel (LMP), quel que soit le statut juridique et le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou régime réel).

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CFE : est-ce un impôt obligatoire ? La réponse est claire : toute personne exerçant une activité de location meublée en LMNP est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette règle s'applique même aux propriétaires déclarant au régime d'imposition micro-BIC. Votre statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.

Notez qu'en cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal.

Concrètement, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne tous les propriétaires proposant un logement meublé à la location, que ce soit en résidence principale ou en meublé de tourisme. Cette taxe s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale. Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération que nous détaillerons plus loin.

Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle. Pour faciliter la gestion de cette taxe, un prélèvement mensuel peut être mis en place via votre compte professionnel sur le site des impôts.

Quels sont les cas d’exonération de la CFE ?

Il existe plusieurs cas dans lesquels le LMNP est exonéré de CFE, de manière permanente ou temporaire. Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE. Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale.

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Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune. Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal.

Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale. Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.

Pour les nouveaux investisseurs démarrant, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

L’exonération de la CFE est possible pour certains loueurs en LMNP à condition de respecter certaines règles. La commune ou la collectivité territoriale décide d'une exonération de la CFE pour les établissements en location meublée. La CFE fait partie des charges déductibles, telles que les charges de copropriété, l’assurance et la taxe foncière. Cette déduction n’a pas d’impact sur le gain fiscal perçu par le LMNP.

Exonération permanente de CFE

L’exonération permanente de CFE est offerte à bon nombre de personnes et d’activités. Pour le LMNP, celui-ci est exonéré de CFE dès lors que :

Il réalise un chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros ;
Il effectue de la location meublée de manière non habituelle d’une partie de sa résidence personnelle ;
Il loue en meublé une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale moyennant un loyer raisonnable ;
Il loue en meublé de tourisme classé ou en chambres d’hôte, à la double condition que les locaux appartiennent à son habitation personnelle (il peut s’agir de la résidence principale ou secondaire) et que le locataire n’y élise pas résidence principale. Il ne faut pas non plus que la commune ait adopté une délibération contraire.

Exonération temporaire de CFE

L’exonération temporaire de CFE pour la location meublée ne concerne que les LMP qui créent une nouvelle entreprise pour exercer leur activité. L’exonération temporaire de CFE dure un an et elle concerne les créations d’entreprises nouvelles. Vous en bénéficiez lors du commencement de votre activité en LMNP, notamment si vous choisissez le statut de la micro-entreprise.

Comment calculer le montant de la CFE ?

La base imposable de la CFE du LMNP repose sur la valeur locative du bien immobilier en N-2, de la même manière qu’elle est calculée pour la taxe foncière. Ainsi, la valeur retenue pour un bien imposé à la CFE en 2022 est celle de 2020. Cette valeur est déterminée par la moyenne des prix de location sur la période donnée.

Il faut ensuite appliquer sur cette valeur le taux d’imposition voté par les communes pour le calcul de la CFE du LMNP. À Paris, le taux de 2021 de la CFE était fixé à 16.52 %. Lorsque la valeur locative est faible, vous êtes tenu de verser une cotisation minimum. Son montant est fixé par délibération de la commune et revalorisé chaque année. Il est compris dans une fourchette qui varie en fonction des recettes locatives que vous avez perçues en N-2, comme suivant :

Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 €. Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €. Une taxe additionnelle de 1,12 % s'ajoute au profit des chambres de commerce. Pour les LMNP déclarant au régime réel, ces montants restent déductibles des revenus locatifs.

Le montant de cette taxe locale dépend d’une commune à l’autre. C’est la commune où se situe le bien qui détermine le montant de la CFE, dès que le bien est soumis à la taxe foncière. À titre d’exemple, pour des recettes de location inférieures à 10 000 euros, le montant de la CFE à payer est évalué entre 227 et 542 euros. Si les gains locatifs se situent entre 10 001 et 32 600 euros, la CFE varie de 227 à 1 083 euros. En cas de chiffre d'affaires compris entre 32 601 euros et 100 000 euros, le montant de la CFE est estimé entre 227 euros et 2 276 euros. Si les revenus locatifs sont compris entre 100 001 et 250 000 euros, la CFE varie entre 227 et 3 794 euros.

Le montant de la CFE est déterminé en fonction de la valeur de location du bien. Il s’agit d’une estimation réalisée par l’administration fiscale, qui correspond à la valeur du bien selon sa superficie, sa nature et son emplacement. Sa base imposable est calculée de la même manière que celle de la taxe foncière. Ainsi, la valeur qui sera prise en compte pour 2024 sera celle de 2022. Le montant de la CFE est calculé sur la moyenne des prix de location durant une période déterminée. La commune où se trouve le bien locatif fixe ensuite le taux d'imposition, qui est de 16,52 % à Paris en 2021, par exemple.

Montant minimum de CFE LMNP

Montant du chiffre d’affaires	Montant minimum de la base imposable
Inférieur ou égal à 10 000 euros	Entre 224 et 534 euros
Supérieur à 10 000 euros et inférieur ou égal à 32 600 euros	Entre 224 et 1 067 euros
Supérieur à 32 600 et inférieur ou égal à 100 000 euros	Entre 224 et 2 242 euros
Supérieur à 100 000 et inférieur ou égal à 250 000 euros	Entre 224 et 3 738 euros
Supérieur à 250 000 et inférieur ou égal à 500 000 euros	Entre 224 et 5 339 euros
Supérieur à 500 000 euros	Entre 224 et 6 942 euros

Quand déclarer et comment payer la CFE ?

Assujetti à la CFE, le LMNP n’a pas à déclarer la taxe. Il ne reçoit plus non plus d’avis d’imposition à la CFE de location meublée, il doit se connecter à son compte fiscal en ligne pour en connaître le montant. Si le montant de la CFE est inférieur à 3 000 euros, vous devez le payer avant le 15 décembre de chaque année. Dans le cas contraire, le paiement de la CFE s’effectue en deux temps : d’abord un acompte égal à la moitié du montant de la CFE avant le 15 juin et le reste au 15 décembre.

Vous disposez de plusieurs options pour le paiement de la CFE LMNP :

Paiement sur Internet sur votre compte fiscal en ligne ;
Mensualisation de la CFE, à demander jusqu’au 30 juin ;
Un prélèvement à échéance : pratique, cette option vous évite de devoir refaire la manipulation sur le site internet chaque année.

Pour payer la CFE LMNP, il convient de se rendre sur l’espace professionnel grâce à l’adresse électronique et au mot de passe. Cliquez ensuite sur l’onglet « consulter », puis « accès par impôt » et sélectionnez CFE. Cliquez enfin sur « avis d’imposition » pour y accéder. Votre avis de CFE va s’ouvrir, il vous faut à présent cliquer sur « payer ». Confirmez ensuite le paiement et renseignez vos coordonnées bancaires. Pour avoir une preuve du paiement de la CFE LMNP, enregistrez une copie.

La déclaration du CFE doit être effectuée avant le 1er janvier de l'année suivant l'ouverture de l'activité. Pour cela, vous devez remplir le formulaire 1447-M dès que vous recevez votre numéro de SIRET. Ce formulaire doit être complété et accompagné de la 1447-C-SD. Les documents sont ensuite envoyés aux Services des Impôts des Entreprises (SIE) compétents en ligne ou directement à la commune de votre logement meublé. Sans cela, votre CFE ne sera pas calculé correctement. Par ailleurs, vous n'êtes pas obligé d'envoyer le Cerfa 751-SD, car l'administration fiscale n'en a pas besoin. Aucune déclaration en ligne annuelle n'est nécessaire, sauf si le bien subit des changements affectant le calcul de la base d'imposition de la CFE. Dans ce cas, vous devez remplir la déclaration 1447-M et l'envoyer au plus tard deux jours ouvrés après le 1er mai.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin,
Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Quels sont les revenus exonérés en 2024 ?

Quelles sont les caractéristiques du statut de LMNP ?

Pour être considéré comme un LMNP, il faut que vous remplissiez l’une des deux conditions suivantes :

Les recettes que vous percevez de la location meublée sont inférieures à 23 000 euros sur l’année civile ;
Les recettes locatives sont inférieures à l’ensemble des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal de référence.

Quelle fiscalité pour le LMNP ?

Outre la CFE, le LMNP est soumis à l’impôt sur le revenu. Il dispose de deux options pour la taxation de ses recettes locatives :

Le régime micro-BIC : il est applicable de plein droit, tant que le montant des recettes locatives n’excède pas 77 700 euros. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais le régime micro vous offre un abattement de 50 % pour une location meublée classique, 71 % pour un meublé de tourisme ;
Le régime réel : il vous permet de déduire l’intégralité des charges exposées dans l’intérêt de votre exploitation. Vous pouvez aussi pratiquer des amortissements en LMNP.

Questions fréquentes

CFE ou CVAE : quelle différence ?

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) s'applique uniquement aux loueurs en meublés réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 500 000 €, tandis que la CFE concerne tous les LMNP dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 5 000 €. Le taux de la CVAE diminue progressivement jusqu'à sa suppression définitive prévue en 2027, permettant aux loueurs meublés de se concentrer uniquement sur leur déclaration CFE annuelle.

Je dispose de plusieurs appartements LMNP : qu'en est-il de la CFE ?

La possession de plusieurs biens en LMNP vous soumet à des règles spécifiques pour la CFE. Un numéro SIRET distinct est attribué à chaque appartement, nécessitant une déclaration séparée auprès des services fiscaux. Le paiement de la CFE s'effectue dans chaque commune où se situe un bien meublé. La base minimum varie selon les municipalités : pour des recettes annuelles inférieures à 10 000 €, elle oscille entre 243 € et 579 €.

Quelle différence entre CFE et taxe d'habitation en LMNP ?

Contrairement aux idées reçues, ces deux impositions locales ne poursuivent pas le même objectif. La taxe d'habitation s'applique aux occupants d'un logement au 1er janvier, tandis que la CFE concerne l'activité commerciale de location meublée. Un propriétaire proposant son bien exclusivement à la location meublée toute l'année n'est pas redevable de la taxe d'habitation, mais uniquement de la CFE. Cette règle s'inverse s'il conserve la jouissance du logement une partie de l'année : dans ce cas, les deux taxes sont dues. Les délibérations contraires des collectivités peuvent modifier ces règles générales.

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