Double Imposition : Taxe Foncière et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La question de la double imposition, notamment en ce qui concerne la taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), est une préoccupation fréquente pour les entreprises et les particuliers exerçant une activité professionnelle à domicile. Cet article vise à éclaircir les règles d'assujettissement à ces deux impôts locaux, les cas d'exonération, ainsi que les modalités de calcul et de paiement.
I. La Taxe Foncière
La taxe foncière est un impôt local perçu par les collectivités territoriales. Elle concerne tous les propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée en fonction de la valeur locative établie par la collectivité territoriale.
Taxe Foncière et LMNP
Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), si vous avez opté pour le régime réel, les charges liées à votre activité de location meublée sont déductibles de vos recettes locatives, y compris la taxe foncière.
Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
La taxe foncière est souvent accompagnée de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). Contrairement à la taxe foncière, elle peut être reportée sur le locataire. En location meublée, vous avez le choix de fixer un montant forfaitaire ou de vous faire rembourser les charges pour leurs montants réels. Pour que la TEOM soit récupérable, elle doit être mentionnée dans le bail de location.
Évolution de la Taxe Foncière
L'UNPI a publié les résultats de son enquête annuelle sur les taxes foncières, révélant une hausse de plus de 9% en 2023 par rapport à l'année précédente. La Taxe foncière 2024 est prévue en hausse moyenne de 3,9%, dans le meilleur des cas, à la suite de la revalorisation des bases locatives. Les communes et les intercommunalités peuvent décider de relever leur taux d'imposition, ce qui entraînera une augmentation plus importante de la taxe foncière pour les contribuables concernés. Par exemple, Villeurbanne a annoncé une hausse de 10 % du taux de sa taxe foncière pour 2024.
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Cas Particulier : Taxe Foncière et LMNP en Résidences Gérées
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière, est bien souvent récupérable auprès des gestionnaires exploitants, au titre des baux commerciaux signés. La taxe foncière elle-même est quelquefois également prise en charge par les exploitants, au même titre que les charges de copropriété non récupérables. C'est beaucoup plus rare et plus souvent applicable dans des anciens baux en EHPAD.
II. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est un impôt local qui remplace la taxe professionnelle depuis 2010. Elle se compose de la Contribution Économique Territoriale (CET) et de la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Cette dernière concerne uniquement les redevables dont le chiffre d'affaires excède 152 500 € HT.
CFE et LMNP
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, même particulier, vous êtes néanmoins imposé à la CFE. La location ou la sous-location de locaux meublés constitue une activité professionnelle passible de la CFE. Son montant n’est généralement pas très élevé (une centaine d’euros environ) et vous pouvez bénéficier des exonérations suivantes :
- Si vous réalisez un chiffre d'affaires inférieur ou égal à 5 500 €.
- Si vous effectuez de la location occasionnelle d’une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire).
- Si vous louez une partie de votre habitation principale à un locataire qui en fait sa résidence principale.
- Exonération pour la 1ère année d'activité (sauf si cette activité démarre le 1er janvier). La CFE de la 2ème année d'activité est réduite de 50%.
Comment Payer la CFE ?
Suite à votre déclaration en tant que LMNP, un numéro Siret vous est attribué. Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.
Pour la location meublée non professionnelle, la CFE peut également être déclarée et payée en ligne. Pour cela, vous devez créer un espace professionnel sur le site internet impots.gouv.fr. Une fois votre compte créé, vous avez accès à votre avis de CFE et vous n’avez plus qu’à suivre les étapes pour procéder au règlement en ligne.
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Comment créer un compte professionnel pour votre LMNP :
- Cochez la case "Je crée puis j'active mon espace professionnel" sur impots.gouv.fr.
- Cliquez sur le lien "1ère étape : Créez votre espace".
- Renseignez vos informations personnelles.
Vous recevrez sous 30 jours un code unique afin de vous connecter sur votre espace professionnel.
Combien Coûte la CFE ?
La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu'elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est due. Elle est établie en fonction d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal.
Tableau - Cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2
| Chiffre d'affaires réalisé en N-2 | Base minimum de CFE due en 2024 (selon la commune) | Base minimum de CFE due en 2025 (selon la commune) |
|---|---|---|
| Entre 5 001 € et 10 000 € | Entre 237 € et 565 € | Entre 243 € et 579 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € | Entre 243 € et 1 158 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € | Entre 243 € et 2 433 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € | Entre 243 € et 4 056 € |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | Entre 237 € et 5 652 € | Entre 243 € et 5 793 € |
| À partir de 500 001 € | Entre 237 € et 7 349 € | Entre 243 € et 7 533 € |
III. Double Imposition : Mythe ou Réalité ?
L'assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE), même lorsque l'imposition est établie au lieu du domicile du redevable, ne conduit pas à une double imposition. L'objet de cette cotisation est distinct de ceux de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.
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La CFE est due par toutes les personnes morales ou physiques qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quels que soient leur statut juridique, leur activité ou leurs régimes d'imposition. Le montant est déterminé par le taux voté par la commune ou l'EPCI, et la valeur locative des biens immobiliers passibles d'une taxe foncière, utilisés par le professionnel au cours de l'année n-2.
Les entrepreneurs exerçant à domicile sont imposés à la CFE sur la base minimum et bénéficient de la réforme du barème de fixation de cette base, ce qui améliore la progressivité du barème, notamment pour les contribuables réalisant un chiffre d'affaires ou de recettes hors taxes inférieur ou égal à 100 000 €.
IV. Locations Meublées Saisonnières : THRS et CFE
Les locations meublées saisonnières peuvent être soumises à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Le ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique a publié deux réponses ministérielles confirmant le cumul des impositions.
Le ministre évoque la jurisprudence du Conseil d’État en vertu de laquelle lorsqu’au cours de l’année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est loisible au propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition.
Le propriétaire doit établir qu’il a mis en location son bien pour l’année entière et n’a pas pu en disposer en dehors de ces périodes, ce qu’il doit prouver avec un engagement juridiquement contraignant empêchant le propriétaire de disposer du bien à quelque moment de l’année que ce soit.
Sauf délibération contraire de la commune ou de l’EPCI, les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire).
V. CFE et Sociétés Civiles de Moyens (SCM)
Les praticiens libéraux exerçant leur activité en société, et plus particulièrement en SCM, peuvent recevoir deux avis d’imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE), l’un établi au nom de la société, et l’un établi au nom de chaque associé. Depuis 2011, tant la société que les associés peuvent être redevables de la CFE.
La CFE de la SCM devra être calculée sur la valeur locative des parties communes et celle des associés sur la valeur locative de leur local privatif.
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