Cumul EURL LMNP et cotisations RSI / SSI : comment s’y retrouver et quelles conséquences fiscales et sociales

Si les cotisations sociales ouvrent droit à certains droits sociaux en faveur des propriétaires-bailleurs (maladie, vieillesse, retraite...), elles peuvent également impacter la rentabilité d'une location meublée. Voici un point sur les modalités d'application des cotisations sociales en vigueur pour la location meublée : qui est obligatoirement concerné, et qui ne l'est pas ? à quelles conditions ?

Définitions pratiques : LMNP, LMP, location saisonnière et EURL LMNP

Lorsque un appartement meublé est mis en location de façon saisonnière ou régulière, il est question d'une LMNP. Il peut accueillir des locataires ou des touristes, tant qu'il inclut des mobiliers et des équipements apportant aux occupants le confort nécessaire. Hormis les équipements électroménagers et les meubles du quotidien, la cuisine doit compter suffisamment d'ustensiles. Il faut que les fenêtres des chambres soient couvertes par des rideaux et le lit enveloppé d'une couette, sur laquelle peut être posée la couverture.

Location meublée saisonnière / courte durée : le(s) logement(s) meublé(s) est (sont) loué(s) à la nuitée, à la semaine, ou au mois, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile (cas des locations Airbnb, chambres d'hôtes, gîte rural etc).

Le statut LMNP suppose des recettes locatives meublées inférieures à 23 000 € par an ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ou loueur LMP : le propriétaire-bailleur a le statut de Loueur en Meublé Professionnel LMP (le loueur dégage plus de 23 000€/an de chiffre d'affaires en meublé ET son activité est majoritaire dans les revenus du foyer fiscal).

L’EURL relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Exerçant une activité industrielle, agricole ou commerciale, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est possédée par un seul associé. En se basant sur la réglementation en vigueur, une entreprise unipersonnelle peut tout à fait être créée pour mettre des appartements meublés en location. En optant pour la création d’une EURL et donc pour le montage EURL LMNP, le propriétaire sécurise son investissement immobilier, en plus de l’optimiser, et ce, à toutes les étapes de l’opération.

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Seuils déclencheurs : qui paie des cotisations sociales (URSSAF / SSI) ?

Pour le paiement des cotisations sociales, vous êtes considéré comme loueur professionnel si les recettes annuelles tirées de votre activité dépassent 23 000 € (sauf pour les chambres d'hôtes). Pour les services fiscaux, vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie : Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ; Les recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

En application de l'article L611-1 du Code de la Sécurité sociale, un LMNP devient redevable de cotisations sociales s'il dépasse 23 000 € de recettes locatives annuelles pour une location meublée de courte durée (type Airbnb), même sans inscription en tant que professionnel. Pour les locations les chambres d'hôtes, ce seuil est abaissé à 6 028 € (correspond à 13% du PASS).

Lorsque l’activité est exercée en entreprise individuelle, le loueur en meublé est assujetti aux cotisations sociales sur les revenus d’activité (c. séc. soc. art. L. 611-1) s’il remplit l’une des deux conditions suivantes : il a le statut de loueur professionnel (LMP) à l’impôt sur le revenu (recettes supérieures à 23 000 € (TTC) et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) ; il réalise plus de 23 000 € de recettes en location saisonnière.

Cas pratiques résumés

Recettes annuelles < 23 000 € et < autres revenus du foyer : statut LMNP, pas d’affiliation URSSAF, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,20 %).
Recettes annuelles > 23 000 € en courte durée : affiliation obligatoire, cotisations sociales SSI/URSSAF.
Recettes annuelles > 23 000 € et recettes > autres revenus du foyer : statut LMP et assujettissement aux cotisations sociales.
Chambres d'hôtes : affiliation obligatoire au-delà de 6 028 €.

Prélèvements sociaux vs cotisations SSI : différences essentielles

Les revenus nets (résultat fiscal qui correspond aux revenus nets de charges déductibles sur le plan fiscal) sont assujettis :- soit aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) ; - soit aux cotisations sociales (lesquelles comprennent la CSG et la CRDS) sur les revenus d’activité de la sécurité sociale des indépendants (SSI).

Dans le premier cas, les prélèvements sociaux sont assimilables à un impôt, en ce qu’ils n’ouvrent pas droit à prestation différée. Dans le second cas, les cotisations sociales SSI sont productrices de droits différés, en particulier de droits à retraite.

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Comme indiqué, les cotisations sociales SSI sont sensiblement plus élevées que les prélèvements sociaux. Pour autant, outre le fait que les cotisations sociales SSI sont génératrices de droits différés, elles sont pour la majorité déductibles du résultat fiscal, ce qui atténue leur poids rapporté au revenu généré. Attention toutefois, lorsque les investisseurs ont liquidé leurs droits à la retraite, la part des cotisations sociales relatives au financement de la retraite n’est pas génératrice de droits supplémentaires. Les cotisations sont alors réalisées à fonds perdus.

Mode d’exercice en société (EURL, SARL de famille) : impact sur le régime social

Lorsqu'une activité est exercée par une entité semi-transparente fiscalement, il convient d'examiner le statut du gérant. Les critères d’assujettissement sont différents de ceux retenus lorsque l’activité est effectuée en entreprise individuelle. La distinction professionnelle / non professionnelle s’opère ici sur le critère de gérance majoritaire.

Pour le(s) gérant(s) majoritaire(s) : le gérant majoritaire est soumis aux cotisations sociales de la SSI commerçant, calculées sur sa part du bénéfice, qu'elle soit distribuée ou non et, le cas échéant, sur la rémunération allouée par la société. Pour les autres associés, leur quote-part du BIC est taxée aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,20 %.

L’EURL permet de loger une activité de location meublée dans une société à associé unique, tout en restant au régime LMNP tant qu’elle est imposée à l’impôt sur le revenu. Ce montage facilite la transmission du patrimoine et la déduction des amortissements, mais il demande de bien arbitrer entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, et de tenir compte de la réforme 2025, qui alourdit la plus-value à la revente en réintégrant les amortissements déduits.

Choix du régime d’imposition de l’EURL : conséquences sur le statut LMNP

Lorsque l’associé unique est une personne physique, l’EURL relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au nom de l’associé. C’est ce régime qui permet de conserver le statut LMNP, tant que les recettes restent inférieures à 23 000 euros par an ou aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

L’EURL peut opter pour l’impôt sur les sociétés (article 239 du Code général des impôts). La société amortit alors elle-même le bien et paie l’impôt sur ses bénéfices, au taux normal de 25 % (taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, sous conditions). Mais cette option fait sortir la location du régime LMNP, réservé aux personnes physiques imposées à l’IR. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien : les amortissements déjà déduits viennent gonfler la plus-value imposable.

Amortissements et réforme 2025

Au régime réel, le loueur en meublé déduit chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier : ce sont les amortissements. Ils diminuent le résultat imposable, souvent jusqu’à le ramener à zéro pendant plusieurs années. La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable et l’impôt dû. Concrètement, l’avantage obtenu pendant l’exploitation est en partie repris au moment de la vente.

Plus-values : régime fiscal et social selon statut

Si le loueur est LMNP au sens de l’impôt sur le revenu, alors les plus-values issues de son activité de loueur en meublé seront taxées sous le régime des plus-values immobilières des particuliers. Socialement, le loueur devra s’acquitter des prélèvements sociaux sur les revenus de placement.

Si le loueur est LMP au sens de l’impôt sur le revenu, alors les plus-values issues de son activité de loueur en meublé seront taxées selon les régimes des plus-values professionnelles : les plus-values court terme seront assujetties aux cotisations sociales sur les revenus d’activité ; les plus-values long terme seront assujetties aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Montants indicatifs des cotisations SSI (base 2021) et cotisations minimales

En cas de revenu fiscal nul ou déficitaire, le montant des cotisations minimales s’élève, pour 2021, à 1 145 €. Le tableau indicatif des cotisations SSI (maladie, retraite de base, retraite complémentaire, invalidité-décès, allocations familiales, CSG/CRDS, CFP) montre que le taux global peut représenter une charge significative sur le bénéfice. Pour un loueur en meublé qui cotise déjà à la SSI commerçant au titre de son activité professionnelle, l’assiette des cotisations est déterminée en faisant la somme des revenus perçus au titre de son activité professionnelle principale et de ceux perçus au titre de son activité de loueur en meublé. En pratique, il convient de déterminer le montant des cotisations afférentes à chaque activité en effectuant un prorata des revenus.

Exemple : Monsieur A est affilié à la SSI en tant que gérant majoritaire de SARL. Son activité professionnelle principale génère un BIC de 70 000 €. Son activité de location meublée saisonnière génère un BIC de 20 000 €. Les cotisations sociales SSI sont appelées sur la somme des deux revenus, soit une assiette de 90 000 €. En base 2021, le montant des cotisations sociales est de 35 396 €. Celles-ci sont ensuite réparties au prorata des BIC respectifs, soit 7 866 € pour l’activité de location meublée et 27 530 € pour l’activité de commerçant.

Régimes alternatifs et options : micro-BIC, réel, régime général des salariés

Le loueur peut relever du régime de la micro-entreprise, tant que ses recettes ne dépassent pas 203 100 € pour une location meublée classique (15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé) ou du régime réel, applicable de plein droit au-delà de ces seuils ou sur option. Au régime réel, vous déduisez les charges et les amortissements du bien, ce qui réduit voire annule l’impôt. Le régime micro-social simplifié permet, comme son nom l’indique, au LMNP de bénéficier de simplifications administratives : le LMNP paie ses cotisations sociales de micro-entrepreneur tous les mois, ou tous les trimestres. Aucun abattement, ni aucune déduction de charges, ne peuvent s’appliquer sur le montant du chiffre d’affaires.

Certains loueurs en meublé peuvent opter pour le régime social des salariés ou le régime micro social. Mais en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés, la location sort du régime LMNP et les règles sociales/fiscales diffèrent notablement.

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Formalités : déclaration d’activité, SIRET, affiliation URSSAF

Pour s'engager dans une telle activité, le propriétaire effectue une déclaration en mairie (formulaire dédié aux meublés de tourisme). Il doit également déclarer son activité sur le guichet unique de l'INPI. Dans les 15 jours suivant le début de la location, le loueur doit déclarer son activité sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette démarche lui permet de choisir son régime fiscal et obtenir un numéro SIRET.

Dès que vous dépassez les seuils d'assujettissement à l'Urssaf, vous devez : créer un compte sur autoentrepreneur.urssaf.fr ou guichet-entreprises.fr (si régime réel) ; déclarer votre début d'activité avec le formulaire P0i ou P0 PLO ; obtenir un numéro SIRET LMNP ; réaliser une déclaration mensuelle ou trimestrielle selon votre option. Attention, ces formalités sont distinctes de votre déclaration fiscale à l'impôt sur le revenu.

Points de vigilance et recommandations pratiques

Surveillez vos recettes brutes : le seuil de 23 000 € se calcule sur le montant brut encaissé, avant déduction des frais de plateforme ou de gestion.
Anticipez les cotisations sociales : pour les recettes équivalentes à 23 000 €/an (en location meublée saisonnière ou LMP) : le forfait de base est de l’ordre de 1 045 € environ (montants variables selon année et assiette). Cette obligation intervient souvent en mauvaise surprise puisqu’elle est calculée à l’issue de la période annuelle d’activité de location.
Considérez l’impact de la réforme 2025 : les amortissements déduits seront réintégrés pour le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’imposition à la revente.
Choix EURL IR vs IS : arbitrer en fonction de l’objectif (préservation du statut LMNP, optimisation de la transmission, traitement des amortissements).
Conservez tous vos justificatifs et respectez les délais de déclaration/paiement pour éviter pénalités.
Faites appel à un expert-comptable spécialisé LMNP : un accompagnement permet d’optimiser le régime fiscal et social et d’anticiper les conséquences de seuils.

FAQ synthétique

Tous les LMNP doivent-ils payer des cotisations sociales ? Non. La majorité des LMNP ne sont pas affiliés à l'Urssaf. Seuls ceux qui dépassent les seuils définis (23 000 € pour courte durée ou LMP, 6 028 € pour chambres d'hôtes) doivent s'enregistrer et payer des cotisations sociales.
Je loue via Airbnb et j'ai perçu 25 000 € cette année. Dois-je m'inscrire à l'Urssaf ? Oui, si ces recettes proviennent d'une location saisonnière, vous êtes redevable de cotisations sociales et devez vous affilier auprès de l'Urssaf.
Puis-je revenir en arrière si mes recettes baissent ? Si vos recettes redescendent en dessous des seuils, vos cotisations ne s’appliqueront plus l’année suivante mais il faut procéder aux démarches de radiation et suivre la période de transition prévue par l’administration.
Un EURL LMNP me protège-t-elle et conserve-t-elle le statut LMNP ? Oui si l’EURL est imposée à l’IR et que les conditions de recettes sont respectées ; attention à l’option IS qui fait sortir du régime LMNP.

Services d’accompagnement

Expert-comptable inscrit à l’Ordre Xavier est spécialisé dans l'accompagnement des petites entreprises et entreprises à forte croissance. Il a accompagné plus de 3000 entrepreneurs dans la création et gestion de leur entreprise en tant qu’expert comptable. MON Comptable® et réseaux similaires proposent des services de tenue comptable, immatriculation de sociétés et conseils adaptés au LMNP / LMP.

En pratique, l’affiliation URSSAF se poursuit malgré le passage au statut LMNP. Il est recommandé de se faire accompagner pour sécuriser ses obligations déclaratives et optimiser sa fiscalité.

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